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　　物業(yè)價(jià)格一重新購建價(jià)格一折舊

　　該公式可根據三類(lèi)估價(jià)對象而具體化：

　�、傩麻_(kāi)發(fā)的土地；

　�、谛陆ǖ奈飿I(yè)；

　�、叟f的物業(yè)。

　　1、在新建物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

　　新建物業(yè)價(jià)格一土地取得成本十土地開(kāi)發(fā)成本十建筑物建造成本十管理費用十投資利息十銷(xiāo)售費用十銷(xiāo)售稅費十開(kāi)發(fā)利潤

　　2、新開(kāi)發(fā)的土地（包括各種方式取得并開(kāi)發(fā)的土地），成本法的基本公式為：

　　新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格一取得待開(kāi)發(fā)土地的成本十土地開(kāi)發(fā)成本十管理費用十投資利息十銷(xiāo)售費用十銷(xiāo)售稅費十開(kāi)發(fā)利潤

　　3．在舊物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊物業(yè)價(jià)格一物業(yè)的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊，或者，舊物業(yè)價(jià)格一土地的重新購建價(jià)格十建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊

　�。ǘ�）物業(yè)的重新購建價(jià)格

　　重新購建價(jià)格，又稱(chēng)重新購建成本，是指假設在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得（或者重新開(kāi)發(fā)建設）全新?tīng)顩r的估價(jià)對象所必需的支出和應獲得的利潤。

　　1．把握重新購建價(jià)格的概念應特別注意下列三點(diǎn)：

　�。�1）重新購建價(jià)格是客觀(guān)的價(jià)格。不是個(gè)別單位或個(gè)人的實(shí)際耗費或成本。

　�。�2）重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

　�。�3）建筑物的重新購建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

　　2．求取房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格有兩大路徑：

　�。�1）將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后將兩者相加來(lái)求取。適用于熟地交易為主的情況。

　�。�2）模擬物業(yè)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，在物業(yè)價(jià)格構成的基礎上，采用成本法來(lái)求��；

　�、偻恋氐闹匦沦徑▋r(jià)格，可以分為重新購置價(jià)格（市場(chǎng)法）和重新開(kāi)發(fā)成本（成本法）。

　�、诮ㄖ�物的重新購建價(jià)格，是在空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出（建造費用、管理費、投資利息、稅費等）和應獲得的利潤。根據重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低，一般建筑物適用重置價(jià)格。有特殊保護價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格，但“復制”在材料或技術(shù)上有困難的，使用重置價(jià)格。

　�。ㄈ�）建筑物的折舊

　　1．估價(jià)上建筑物折舊的概念和內容

　　估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額，即建筑物折舊一建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值

　　根據造成折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類(lèi)。

　�。�1）物質(zhì)折舊：是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。包括：

　�、僮匀唤�(jīng)過(guò)的老化：與建筑物的實(shí)際年齡正相關(guān)。

　�、谝馔馄茐牡膿p毀：包括自然的或人為的原因導致的損毀。

　�、壅�常使用的磨損：與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數正相關(guān)。

　�、苎舆t維修的損壞殘存：建筑物不應有的損壞、提前損壞或已有的損壞仍然存在。

　�。�2）功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。

　�、俟δ苈浜螅菏侵附ㄖ�物已有部件的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設備、設施或系統等的正常運營(yíng)。

　�、诠δ苋狈Γ菏侵附ㄖ�物沒(méi)有其應該有的部件、設備、設施或系統等。

　�、酃δ苓^(guò)剩：是指建筑物已有部件的標準超過(guò)市場(chǎng)要求的標準而對物業(yè)價(jià)值的貢獻小于其成本。

　�。�3）經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素（如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足）、區位因素（如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化等）。

　　2．求取建筑物折舊的年限法

　　年限法是根據建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。

　�。�1）建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。

　　建筑物的實(shí)際年齡是指建筑物從竣工驗收合格之R起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數。類(lèi)似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類(lèi)似于人看上去的年齡。建筑物的有效年齡可能短于也可能長(cháng)于其實(shí)際年齡。

　�。�2）建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。

　�。�3）利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。

　�。�4）建筑物的剩余壽命分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。

　�。�5）年限法中最主要的是直線(xiàn)法。直線(xiàn)法是最簡(jiǎn)單和迄今應用最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。