市場(chǎng)法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。物業(yè)估價(jià)有三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)（比較）法的用途、適用對象和操作步驟

　　1．用途

　　將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類(lèi)似物業(yè)的成交價(jià)格作適當的處理，以求取估價(jià)對象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2．適用對象

　　市場(chǎng)法適用于在同一供求范圍內、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著(zhù)較多類(lèi)似物業(yè)的交易性的物業(yè)，如物業(yè)開(kāi)發(fā)用地、普通住宅、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪、標準廠(chǎng)房等。

　　對很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠(chǎng)房、學(xué)校、紀念館、教堂等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。另外，在市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　3．操作步驟

　�、偎鸭�交易實(shí)例；

　�、谶x取可比實(shí)例；

　�、蹖�可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理；

　�、芮笕”葴蕛r(jià)格。

　�。ǘ�）成本法的用途、適用對象和操作步驟

　　1．用途

　　以估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格減去折舊，求取估價(jià)對象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。

　�。ǔ杀痉ㄖ械�“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。）

　　2．適用對象

　　新近開(kāi)發(fā)建設、可以假設重新開(kāi)發(fā)建設或者計劃開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，都可采用成本法估價(jià)。

　　成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價(jià)。

　　在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。

　　3．操作步驟

　�、偎鸭�有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料；

　�、跍y算重新購建價(jià)格；

　�、蹨y算折舊；

　�、芮笕》e算價(jià)格。

　　（三）收益（還原）法的用途、適用對象和操作步驟

　　1．用途

　　通過(guò)預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，以求取估價(jià)對象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。

　　收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說(shuō)明，決定物業(yè)當前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。

　　2．適用對象有收益或有潛在收益的物業(yè)。估價(jià)對象目前為自用或空閑的住宅，可將該住宅設想為出租的情況下，來(lái)運用收益法估價(jià)。

　　對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用。

　　3．操作步驟

　�、偎鸭�并驗證與估價(jià)對象未來(lái)預期收益有關(guān)的數據資料；

　�、陬A測估價(jià)對象的未來(lái)收益；

　�、矍笕�報酬率或資本化率、收益乘數；

　�、苓x用適宜的收益法公式求取收益價(jià)格。