�。ㄒ唬﹫蟪曩Y本化法的主要計算公式（原理與第二章資金等效值的計算公式一致）

　　報酬資本化法即現金流量折現法，估價(jià)思路是物業(yè)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現值之和，具體是預測估價(jià)對象未來(lái)各期的凈收益（凈現金流量），選用適當的報酬率（折現率）將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　�。ǘ�）物業(yè)凈收益的求取

　　運用收益法估價(jià)（無(wú)論是報酬資本化法還是直接資本化法），需要預測估價(jià)對象的未來(lái)收益�？捎糜谑找娣ㄖ修D換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈收益。

　　出租的物業(yè)是收益法估價(jià)的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證或押金的利息收入。

　　租約約定或實(shí)際由出租人負擔的各種物業(yè)和服務(wù)費用。

　�。ㄈ�）直接資本化法

　　直接資本化法是將估價(jià)對象未來(lái)某一年的（通常是采用未來(lái)第一年的）某種預期收益（如毛租金、凈收益等）除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的預期收益乘以適當的收益乘數轉換為價(jià)值的方法，稱(chēng)為收益乘數法。

　　1．資本化率是物業(yè)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即資本化率一年收益／價(jià)格。

　　資本化率直接資本化法的公式為：物業(yè)價(jià)值一物業(yè)未來(lái)第一年的凈收益／凈收益資本化率

　　2．收益乘數是物業(yè)價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數，即收益乘數一價(jià)格／年收益。

　　收益乘數法的公式為：物業(yè)價(jià)值一年收益×收益乘數

　�。�1）收益乘數具體有：毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。收益乘數是采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)與估價(jià)對象收益流量類(lèi)型等方面類(lèi)似的物業(yè)的有關(guān)資料中求得。相應的收益乘數法有：毛租金乘數法、潛在／有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

　�。�2）毛租金乘數，或稱(chēng)“租售比價(jià)”，是市場(chǎng)上某類(lèi)物業(yè)的價(jià)格除以其毛租金所得倍數，即毛租金乘數一物業(yè)價(jià)格／毛租金。

　　毛租金乘數法是將估價(jià)對象未來(lái)某一年或某一月的毛租金乘以相應的毛租金乘數轉換為價(jià)值的方法，即：物業(yè)價(jià)值一毛租金×毛租金乘數

　　毛租金乘數法的優(yōu)點(diǎn)是：

　�、俜奖阋仔�，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料；

　�、诿�租金乘數比較客觀(guān)；

　�、郾苊饬擞捎诙鄬哟螠y算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。

　　毛租金乘數法的缺點(diǎn)是：

　�、俸雎粤宋飿I(yè)租金以外的收入；

　�、诤雎粤瞬煌�物業(yè)的空置率和運營(yíng)費用的差異。

　　（四）報酬率的求取

　　報酬率即折現率，是投資回報（凈收益）與所投入的資本（物業(yè)價(jià)格）的比率。

　　從全社會(huì )來(lái)看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。

　　兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益的風(fēng)險大的，意味著(zhù)要求的報酬率高，從而物業(yè)的價(jià)值低；獲取凈收益的風(fēng)險小的，意味著(zhù)要求的報酬率低，從而物業(yè)的價(jià)值高。