二、成本法

（一）成本法概述

成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說(shuō)是以物業(yè)價(jià)格各構成部分的累加為基礎來(lái)評估物業(yè)價(jià)值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。

只要是新近開(kāi)發(fā)建設、可以假設重新開(kāi)發(fā)建設或者計劃開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫院、行政辦公樓、軍隊營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)、油田、碼頭、機場(chǎng)等有獨特設計或只針對個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要用重建或重置的辦法來(lái)解決。另外，成本法也適用于物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區，在無(wú)法運用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)的物業(yè)估價(jià)。

運用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價(jià)格；③測算折舊；④求取積算價(jià)格。

（二）物業(yè)價(jià)格構成

運用成本法估價(jià)的一項基礎工作，是要搞清楚物業(yè)價(jià)格的構成�，F實(shí)中的物業(yè)價(jià)格構成極其復雜，不同地區、不同時(shí)期、不同類(lèi)型的物業(yè)，其價(jià)格構成可能不同。另外，對物業(yè)價(jià)格構成項目的劃分標準或角度不同，物業(yè)價(jià)格的構成也會(huì )有所不同。但在實(shí)際運用成本法估價(jià)時(shí)，不論當地物業(yè)價(jià)格的構成如何，首先最關(guān)鍵的是要調查、了解當地從取得土地一直到建筑物竣工驗收合格乃至完成銷(xiāo)售的全過(guò)程，以及該全過(guò)程中所涉及的費、稅種類(lèi)及其支付標準、支付時(shí)間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此基礎上針對估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對象的價(jià)格構成并測算各構成項目的金額。下面以“取得物業(yè)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設，然后銷(xiāo)售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測算各構成項目金額的角度，來(lái)劃分物業(yè)價(jià)格構成。在這種情況下，物業(yè)價(jià)格通常由如下7大項構成：①土地取得成本；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷(xiāo)售費用；⑥銷(xiāo)售稅費；⑦開(kāi)發(fā)利潤。

1．土地取得成本

是指取得物業(yè)開(kāi)發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的物業(yè)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應由物業(yè)開(kāi)發(fā)商（作為買(mǎi)方）繳納的稅費（如契稅、交易手續費）構成。在目前情況下，根據物業(yè)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列3種：①通過(guò)征收農地取得的，土地取得成本包括農地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。②通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。③通過(guò)市場(chǎng)“購買(mǎi)”取得的，如購買(mǎi)政府招標、拍賣(mài)、掛牌出讓或者物業(yè)開(kāi)發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買(mǎi)土地的價(jià)款和在購買(mǎi)時(shí)應由買(mǎi)方繳納的稅費等。

2．開(kāi)發(fā)成本

是指在取得的物業(yè)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開(kāi)發(fā)成本劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)成本主要包括下列幾項：

①勘察設計和前期工程費，包括可行性研究，工程勘察，規劃及建筑設計，施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等開(kāi)發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費用；

②基礎設施建設費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。如果取得的物業(yè)開(kāi)發(fā)用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒(méi)有基礎設施建設費；

③房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。附屬工程如房屋周?chē)�的圍墻、水池、建筑小品、綠化等；

④公共配套設施建設費，包括所需要的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設施的建設費用；⑤開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的稅費。

3．管理費用

是指為組織和管理物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費用，包括物業(yè)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費用通�？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測算。

4．投資利息

它與會(huì )計上的財務(wù)費用不同，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會(huì )成本的考慮。此外，從估價(jià)角度來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)商自有資金應得的利息也要與其應獲得的利潤分開(kāi)，不能算作利潤。

5．銷(xiāo)售費用

是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷(xiāo)售代理費等。銷(xiāo)售費用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測算。

6．銷(xiāo)售稅費

是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)應由物業(yè)開(kāi)發(fā)商（此時(shí)作為賣(mài)方）繳納的稅費，又可分為下列兩類(lèi)：①銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡(jiǎn)稱(chēng)為“兩稅一費”）；②其他銷(xiāo)售稅費，包括應由賣(mài)方負擔的交易手續費等。銷(xiāo)售稅費通常是售價(jià)的一定比率，因此，在估價(jià)時(shí)通常按照售價(jià)乘以這一比率來(lái)測算。

7．開(kāi)發(fā)利潤

現實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤是一種結果，是由銷(xiāo)售收入（售價(jià)）減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤則是需要事先測算的。估算的開(kāi)發(fā)利潤，應是在正常條件下物業(yè)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別物業(yè)開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別物業(yè)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤。開(kāi)發(fā)利潤是按照一定基數乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似物業(yè)開(kāi)發(fā)項目所要求的相應利潤率來(lái)計算。

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