進(jìn)入2009年以來(lái)，隨著(zhù)深圳樓市的逐漸回暖，房產(chǎn)中介公司的規模迅速增長(cháng)，房產(chǎn)中介行為廣泛存在于深圳房地產(chǎn)一級、二級和三級市場(chǎng)內，特別是在房地產(chǎn)二級、三級市場(chǎng)上，絕大部分的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易都是通過(guò)中介機構完成的。在高利潤的利益驅使下，一些房產(chǎn)中介利用法律法規的缺失違規操作的情況愈演愈烈，涉房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛案件激增。

　　據統計，自今年1月1日至6月11日止，南山法院新收涉房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件170宗（包括新房和二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛），較去年下半年房地產(chǎn)交易萎縮時(shí)期的收案增加了111%，其中80%案件的交易是通過(guò)中介公司完成的。在中介公司參與的案件中，至少有50%的案件是需要追加中介公司為案件第三人參與訴訟的，其中大部分可能涉及中介公司的違規操作。如房地產(chǎn)交易量繼續上行，可預計下半年涉房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛案件將會(huì )進(jìn)一步增長(cháng)。據悉，深圳的其他地區也存在類(lèi)似情況。

　　一、房地產(chǎn)中介違規行為的主要表現形式

　�。ㄒ唬┲薪楣�司惡性競爭引發(fā)不必要的糾紛。具體手段為：

　　1、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)的中介公司擾亂中介市場(chǎng)。為搶占市場(chǎng)，部分房地產(chǎn)中介公司在尚未取得有關(guān)證照的情況下即對外提供中介服務(wù)；一些從事房地產(chǎn)評估咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的公司也隨著(zhù)市場(chǎng)的導向開(kāi)辟了房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，但其營(yíng)業(yè)范圍內并未做相應的更改，給行政部門(mén)的監管造成一定困難，消費者利益受到侵害時(shí)也無(wú)法通過(guò)法律手段維權。

　　2、中介公司鼓勵或放任中介人員“搶單”，導致一房二賣(mài)現象隨著(zhù)房?jì)r(jià)飆高而愈演愈烈。一些中介公司的中介人員往往在明知賣(mài)方已與買(mǎi)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，以“可以賣(mài)更高價(jià)格”為由誘使賣(mài)方與其他買(mǎi)方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，成為目前普遍存在的“一房二賣(mài)”情形的始作俑者，從而引發(fā)諸多不必要的民事訴訟。據統計，1月1日至6月12日，南山法院受理的二手房買(mǎi)賣(mài)案件中，因“一房二賣(mài)”或多賣(mài)導致的訴訟占60%之多。

　　3、中介公司出賣(mài)、泄漏委托人個(gè)人信息情況嚴重。中介行業(yè)的特殊性質(zhì)決定了客戶(hù)資源信息一般掌握在中介人員手中，部分中介公司便以“挖墻角”的方式從其他中介公司處“挖”業(yè)務(wù)員，以達到獲取信息的不正當目的，導致房地產(chǎn)中介市場(chǎng)不正當競爭情況嚴重。

　�。ǘ�）中介人員素質(zhì)普遍偏低，故意或無(wú)意間造成不必要的訴訟。具體表現在：

　　1、利用不具備條件的房產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)掛牌銷(xiāo)售。一些中小型中介公司的員工在促成買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易的過(guò)程中，不履行合理審查房產(chǎn)證件和賣(mài)方授權的義務(wù)，利用買(mǎi)賣(mài)雙方對房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)流程的了解不足，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產(chǎn)交易。在法院審理的案件中，有相當一部分案件因為賣(mài)方尚未取得房產(chǎn)證、夫妻單方賣(mài)房或一方無(wú)授權而假冒業(yè)主簽字賣(mài)房等原因，導致房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，從而損害了買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，引發(fā)糾紛。

　　2、缺乏基本的職業(yè)道德，販賣(mài)客戶(hù)資料獲取利益。在深圳市場(chǎng)，有些房地產(chǎn)中介將業(yè)主的地址、房屋大小、電話(huà)編成短信賣(mài)給其他中介人員，導致不斷有電話(huà)打給業(yè)主詢(xún)問(wèn)是否要租房或者賣(mài)房，給業(yè)主的私人生活造成極大困擾，一些人不得不因此換掉電話(huà)號碼。

　�。ㄈ�）部分中介公司內部管理混亂。具體表現在：

　　1、招聘人員素質(zhì)標準不一。多數房地產(chǎn)中介公司招聘中介人員時(shí)，對中介人員沒(méi)有資質(zhì)和學(xué)歷的要求，伺后又缺乏系統的培訓，導致大多中介人員缺乏從業(yè)責任心和法律知識，致使不少房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同因中介人員的疏忽不能履行或無(wú)效，從而引發(fā)訴訟。

　　2、中介公司合同往往不合規范。雖然深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局規定，房地產(chǎn)居間合同與買(mǎi)賣(mài)合同均應通過(guò)網(wǎng)上交易系統填寫(xiě)、打印后，由交易當事人及居間方簽字蓋章。但目前幾乎所有房地產(chǎn)中介公司都使用自己版本《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》，這些合同大多利用其掌握客戶(hù)資源等優(yōu)勢地位規定了“霸王條款”，如：不論雙方買(mǎi)賣(mài)交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需繳納中介費。這些合同的大致內容相同，但又在部分細節方面不盡相同，對于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)流程的環(huán)節規定不明確，如辦理贖樓和一方取得銀行貸款承諾書(shū)的時(shí)間先后問(wèn)題、稅費如何承擔等問(wèn)題，往往用詞有歧義或根本沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)合同，使房地產(chǎn)交易的部分環(huán)節處于不明確狀態(tài)，成為引起訴訟糾紛的主要原因之一。

　　3、中介公司缺乏系統的發(fā)展規劃和行業(yè)預期。一些中介公司缺乏對行業(yè)的準確認知，盲目隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲落而調整公司規模，在擴張時(shí)刻意追求門(mén)店和人數的數量忽略質(zhì)量，日前，在各中介公司門(mén)店上竟出現“急聘業(yè)務(wù)員，即刻入職”的招聘廣告；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮時(shí)這些急速擴張的中介公司因缺乏抗打擊能力而迅速崩盤(pán)，有些中介公司或其人員甚至攜款潛逃，損害公司客戶(hù)和公司其他員工利益，從而引發(fā)嚴重的社會(huì )矛盾。2007年震驚全國的深圳中天置業(yè)事件即屬此類(lèi)，羅湖法院、南山法院均受理了因中天置業(yè)事件引發(fā)訴訟的案件。

　�。ㄋ模┵Y金監管漏洞普遍存在。中天置業(yè)事件發(fā)生后，多數購房客戶(hù)通過(guò)中介購買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)會(huì )選擇由第三方（如銀行等金融機構）進(jìn)行資金監管，以防止房地產(chǎn)中介公司或從業(yè)人員挪用資金或攜款潛逃。但仍存在以下問(wèn)題：

　�。�1）大部分交易中，買(mǎi)賣(mài)合同約定的定金和首付款仍由中介公司自行監管，若交易總價(jià)較高，定金和首付款的總和可能高達幾十萬(wàn)，這大大增加了交易風(fēng)險。

　�。�2）一些銀行只對在該銀行貸款的購房客戶(hù)實(shí)行免費資金監管，而對于不在該銀行貸款的購房客戶(hù)不提供資金監管服務(wù)或收取高額的監管服務(wù)費用，導致購房客戶(hù)不愿或無(wú)法選擇由第三方（多為銀行）辦理資金監管。

　　二、房地產(chǎn)中介違規操作成因分析

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)準入門(mén)檻過(guò)低導致中介機構和人員素質(zhì)良莠不齊。法律法規并未對房地產(chǎn)中介公司的準入資質(zhì)做特別的規定，成立一個(gè)房地產(chǎn)中介公司只要滿(mǎn)足一般法律規定的咨詢(xún)公司注冊資本即可；對于從事中介行業(yè)的人員準入資格，雖然人力資源和社會(huì )保障部、住房和城鄉建設部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格考試實(shí)施辦法》規定了未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格的個(gè)人不得從事房地產(chǎn)中介事務(wù)，但實(shí)際上這項規定并未得到落實(shí)。

　�。ǘ�）立法內容不完善導致中介違規操作卻輕易逃避責任�，F階段，規范中介市場(chǎng)的法律法規主要有《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規定》和《房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》等，但這些規范只是規定了中介違規操作的一些行政處罰手段，依賴(lài)的是行政監管強度，而對于一個(gè)龐大的中介市場(chǎng)而言，幾個(gè)行政部門(mén)的監管顯得過(guò)于力不從心。而因中介違規操作真正遭到損失的當事人，卻因缺乏直接索賠的法律依據，使得權利受侵害人怠于向行政部門(mén)舉報違規行為，從而間接鼓勵了中介機構和個(gè)人的違規操作。

　�。ㄈ�）中介公司客戶(hù)本身法律意識淡薄。一些初次置業(yè)者對于中介過(guò)分依賴(lài)，缺乏對房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)流程和交易風(fēng)險的了解，在與中介機構簽訂委托授權書(shū)或者有關(guān)合同時(shí)未能及時(shí)審查合同條款內容，導致中介機構或從業(yè)人員有空間進(jìn)行違法操作；另有一些置業(yè)者（多為一房二賣(mài)的賣(mài)方）受利益驅使，在中介機構或從業(yè)人員的慫恿下，違反誠信原則一房二賣(mài)甚至多賣(mài)，以達到獲取更多利益的目的，將損失最終轉嫁至買(mǎi)方，擾亂了二手房地產(chǎn)交易的正常秩序。

　　三、規范房地產(chǎn)中介行為的司法建議（一）嚴格市場(chǎng)準入制度，提高中介機構的抗風(fēng)險能力和服務(wù)質(zhì)量。嚴格市場(chǎng)準入，主要表現在對中介機構的注冊資金、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和從業(yè)人員的設定具體化，并根據注冊資金、從業(yè)人員和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)等條件劃分不同等級的資質(zhì)，從事相應的營(yíng)業(yè)范圍應適用不同金額的注冊資金條款；還表現在對從業(yè)人員的學(xué)歷、工作經(jīng)驗等資格的規范化。

　�。ǘ�）加大行業(yè)監管力度，提高中介機構違規成本。目前深圳中介市場(chǎng)龐大，僅僅依靠政府監管并不能達到監管的目的，應引入房地產(chǎn)交易當事人監督模式和中介市場(chǎng)競爭對手監督模式，作為政府監督的輔助手段。通過(guò)出臺有關(guān)制度和規章，使舉報房地產(chǎn)中介違規操作行為的個(gè)人或機構可以獲得一定金額的“獎金”，既節省了政府行政部門(mén)的行政資源，又可以達到更好的監管效果。同時(shí)加大對中介公司違法操作的行政處罰力度，促使房地產(chǎn)中介機構進(jìn)行自我約束。

　�。ㄈ�）設立或指定專(zhuān)門(mén)機構從事房地產(chǎn)交易資金監管業(yè)務(wù)，引入第三方監管制度。雖然深圳的二手房市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，但鑒于諸多條件限制，交易資金仍然多在中介機構處“停留”。中天置業(yè)事件后雖然中介市場(chǎng)有所規范，但存在不少資金監管的漏洞。因此，在樓市“小陽(yáng)春”逐漸顯現之際出臺一套完善的二手房交易全程資金監管模式是當務(wù)之急。據悉，在此方面，天津于去年12月17日發(fā)布的《天津市存量房屋交易資金監管辦法》可予借鑒。

　�。ㄋ模┒ㄆ诮M織培訓和考核，提高中介機構和人員素質(zhì)。負責監管房地產(chǎn)中介機構的行政部門(mén)應定期組織培訓，及時(shí)傳達有關(guān)房地產(chǎn)中介行為操作規范的法律法規，通報具有違規行為的中介機構和業(yè)務(wù)人員以及采取的處罰措施，以起到警誡作用，從而樹(shù)立中介機構和個(gè)人的誠信意識。同時(shí)，還應加強對中介機構高層的培訓，樹(shù)立中介機構的危機意識，引導中介機構從無(wú)序擴張、寅吃卯糧的發(fā)展狀態(tài)逐漸向理性判斷市場(chǎng)走勢、維護市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的方向發(fā)展

　�。ㄎ澹┏浞掷�用各種宣傳手段，提高購房客戶(hù)的法律意識。很多購房者在購買(mǎi)房屋時(shí)只是聽(tīng)取房屋中介的一面之辭，對房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易流程缺乏認識。因此，政府有關(guān)部門(mén)應利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報紙、廣播、網(wǎng)絡(luò )等傳統方式，結合要求中介公司門(mén)店張貼政府統一派發(fā)的流程圖和注意事項的行政手段，提高購房客戶(hù)的風(fēng)險意識和法律意識。