綜合用地價(jià)格評估方法

　　土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權未來(lái)純收益的現值總和。其高低取決于可以獲得的預期土地收益（地租）的多少，而預期土地收益受一般因素、區域因素和個(gè)別因素的共同影響。但在實(shí)際土地價(jià)格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經(jīng)不會(huì )改變，唯一決定土地價(jià)格的是用途。

　　由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規劃許可的情況下，以能滿(mǎn)足這一目的為確定土地利用方式的依據。因此，在現代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現了立體化：地下一至二層為停車(chē)場(chǎng)、設備用房，地面一至二層為商店，往上是寫(xiě)字樓，再往上是居民住宅。

　　用途立體化的建筑無(wú)疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門(mén)出讓土地使用權帶來(lái)了一些問(wèn)題。

　　一方面，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年；綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權一般都為最高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來(lái)說(shuō)，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開(kāi)發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費，銷(xiāo)售價(jià)格卻必然要比70年使用期的住宅低；對于購房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是否以較低的價(jià)格購得房產(chǎn)，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。

　　另一方面，全國各城市制定基準地價(jià)的時(shí)候，由于綜合用地的地價(jià)內涵難以界定，除北京等個(gè)別城市外，絕大多數地方都回避了這個(gè)問(wèn)題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類(lèi)用地的基準地價(jià)。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫(xiě)字樓、會(huì )展中心、文體衛生等用地，并沒(méi)包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門(mén)在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí)，沒(méi)有統一的基準地價(jià)可供參考。筆者認為，綜合用地土地價(jià)格的評估，根據不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。

　　一、分算法

　　分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價(jià)格，并在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時(shí)，注明各個(gè)用途的分攤土地面積和使用年限。

　　例1：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2（二類(lèi)居住和二類(lèi)商業(yè)用地），容積率≤1.5，建筑層數≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區域商業(yè)用地基準地價(jià)為900元／平方米，居住用地基準地價(jià)600元／平方米。計算過(guò)程如下：

　　計算商業(yè)用地和居住用地的分攤面積

　　根據最有效使用原則，估價(jià)設定該宗地規劃容積率為1.5。

　　總建筑面積＝20000×1.5＝30000（平方米）

　　商業(yè)用地分攤土地面積＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）

　　居住用地分攤土地面積＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）

　　計算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)

　　假設區域個(gè)別因素、期日、開(kāi)發(fā)程度修正系數均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數也為1.當容積率為1.5時(shí)，商業(yè)用地容積率修正系數為1.3，居住用地容積率修正系數為1.1.

　　商業(yè)用地總價(jià)＝900×1.3×3000＝351（萬(wàn)元）

　　居住用地總價(jià)＝600×1.1×17000＝1122（萬(wàn)元）

　　估價(jià)結果

　　商業(yè)用地分攤土地面積：3000平方米；土地單價(jià)：900元／平方米；土地總價(jià)：351萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣叁佰伍拾壹萬(wàn)元整

　　居住用地分攤土地面積：17000平方米；土地單價(jià)：600元／平方米；土地總價(jià)：1122萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬(wàn)元整（注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）

　　或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價(jià)格，再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時(shí)，同樣要注明各個(gè)用途的分攤土地面積和使用年限。

　　同上例，先計算出商業(yè)用地總價(jià)351萬(wàn)元、居住用地總價(jià)1122萬(wàn)元之后，可得該宗土地總地價(jià)為1473萬(wàn)元，總用地面積20000平方米，然后計算出綜合地價(jià)為14730000／20000＝736.5（元／平方米），估價(jià)結果為：

　　土地有效面積：20000平方米；土地單價(jià)：736.5元／平方米；土地總價(jià)：1473萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬(wàn)元整（注：商業(yè)用地使用年限40年，分攤土地面積3000平方米；居住用地使用年限70年，分攤土地面積17000平方米）

　　二、合算法

　　合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫(xiě)字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分攤的土地面積基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地無(wú)法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統一定為50年。

　　例2：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積2000平方米，規劃建設十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建筑面積1000平方米；地上三層為商場(chǎng)，建筑面積3000平方米；四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區域商業(yè)用地基準地價(jià)為900元平方米，居住用地基準地價(jià)為600元／平方米，倉儲用地基準地價(jià)參照工業(yè)用地，為400元／平方米。計算過(guò)程如下：

　　計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例

　　總建筑面積＝1000＋3000＋7000＝11000（平方米）；容積率＝11000／2000＝5.5；

　　R倉儲＝1000／11000＝0.091；R商業(yè)＝3000／11000＝0.273；R居�。�7000／11000＝0.636

　　計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數

　　假設倉儲、居住用地的土地還原利率為8％，商業(yè)用地土地還原利率為10％。

　　K倉儲＝1

　　K商業(yè)＝{1－[1／（1＋10％）50]}／{1－[1／（1＋10％）40]}＝1.014

　　K居�。絳1－[1／（1＋8％）50]}／{1－[1／（1＋8％）70]}＝0.983

　　計算綜合用地的地價(jià)

　　假設區域個(gè)別因素、期日、開(kāi)發(fā)程度修正系數均為1，當容積率大于3時(shí)，倉儲用地不考慮容積率修正；商業(yè)用地容積率修正系數為2；居住用地容積率修正系數為1.6.

　　綜合地價(jià)＝400×1×1×0.091＋900×1.01388312×2×0.273＋600×0.98317624×1.6×0.636＝1134.91（元／平方米）

　　估價(jià)結果

　　土地有效面積：2000平方米；土地單價(jià)：1134.91元／平方米；土地總價(jià)：226.98萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣貳佰貳拾陸萬(wàn)玖仟捌佰元整（注：綜合用地使用年限50年）

　　綜上所述，分算法與合算法不僅可以應用于國土部門(mén)出讓底價(jià)的評估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價(jià)格評估。與出讓底價(jià)相比，只是剩余使用年限有所不同。

　　需要說(shuō)明的是，由于房屋與土地的結合極為緊密，當一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過(guò)各單獨用途的土地價(jià)值之和。因此，在使用分算法與合算法評估綜合用地價(jià)格時(shí)，一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實(shí)際價(jià)值，參考市場(chǎng)上其他類(lèi)似宗地的客觀(guān)價(jià)格，在評估時(shí)加以科學(xué)修正，得出真實(shí)的地價(jià)。