不同性質(zhì)土地使用權的估價(jià)

　　一、我國目前的土地權利

　　弄清土地權利對正確進(jìn)行土地的估價(jià)具有十分重要的意義。士地權利是一束權利，擁有其中全部權利或部分權利都是可能的。土地權利可以通過(guò)立法來(lái)加以確定。有的國家規定有完全所有權、終身所有權、租借權、抵押權、地役權、開(kāi)發(fā)權、典權、地上權、永佃權、耕作權等各種權利。土地權利可以由一個(gè)自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。

　　我國目前的土地權利體系尚不夠完善，但權利的限制和分離制度已經(jīng)初步形成。土地使用權和土地所有權分離，土地抵押權、出租權和以買(mǎi)賣(mài)方式的轉讓?zhuān)�以及城市規劃、房地產(chǎn)稅、土地增值稅等已經(jīng)通過(guò)立法形式確定下來(lái)。土地權利的管理是政府管理機關(guān)依照有關(guān)法律規定進(jìn)行的，主要是查清產(chǎn)權來(lái)源，確認產(chǎn)權歸屬，依法進(jìn)行土地權利登記，發(fā)給產(chǎn)權證明從而達到保護合法權益，避免糾紛的目的（一）土地的所有權和使用權

　　1、土地所有權和使用權的概念

　　土地所有權。指土地所有權人在法律規定范圍內享有的占有、使用、收益、處分的權利。占有權指土地的實(shí)際占領(lǐng)、控制的權利；使用權是指對土地實(shí)際利用的權利；收益權是指在土地上獲得經(jīng)濟利益的權利（但通過(guò)處分方式獲取收益的除外）；處分權是指在法律允許范圍內對土地進(jìn)行處置的權利。我國目前實(shí)行社會(huì )主義的土地公有制。不存在私人所有的土地。

　　土地使用權。指土地使用人根據法律、法規或者行政命令以及合同規定而取得的國有土地、集體所有土地的占有和使用的權利，以至包括以買(mǎi)賣(mài)方式轉讓、出租和抵押的權利。土地使用權的取得，依照國家法律的規定：實(shí)行行政劃撥和國有土地使用權出讓雙軌制，農村集體土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營(yíng)實(shí)行無(wú)償使用制度。不同方式取得的土地使用權具有不同的權利和義務(wù)。

　　2、集體所有土地的征用和國有土地使用權的轉讓。農村集體所有的土地除了由本集體經(jīng)濟組織和個(gè)人依法使用外，在國家進(jìn)行經(jīng)濟、文化、國防建設以及興辦社會(huì )公共事業(yè)時(shí)可以依法由國家征用。集體所有土地目前除國家依法征用外暫無(wú)其他轉讓所有權的法律規定。

　　國有土地使用權可以經(jīng)縣以上土地管理部門(mén)批準劃撥給符合法定用途的單位或個(gè)人使用。國有土地使用權劃撥分為兩種情況，一是國家依法征用集體所有土地后直接劃撥；二是將單位或個(gè)人使用的國有土地收回并再次劃撥。以劃撥方式取得的國有土地使用權，使用人只有依法使用的權利，不可擅自轉讓和改變用途。

　　國家依法簽訂土地使用權出讓合同，收取土地使用權出讓金而出讓的國有土地使用權，土地使用權的受讓人可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式轉讓其土地使用權。

　　3、國有土地使用權的抵押、出租等權利的設立和終止。通過(guò)出讓方式取得的國有土地使用權可以在有關(guān)法律、法規和出讓合同規定的權利、義務(wù)范圍內除了轉讓外還可以出租和抵押（擔保）。

　　通過(guò)劃撥方式取得的國有土地使用權可以在補交出讓金、補簽出讓合同后獲得轉讓、出租和抵押（擔保）的權利。

　　通過(guò)出讓方式取得的國有土地使用權有最高使用年限的限制，其中住宅用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年；綜合或其他用地50年。

　　土地使用年限期滿(mǎn)后，如未申請續期，或申請續期未被批準，其土地使用權終止。土地使用權終止時(shí)，土地連同其地上建筑物無(wú)償無(wú)條件交給政府。如果申請續期獲得批準，需重新簽訂出讓合同，繳納出讓金，獲得繼續使用的權利。

　　4、土地所有權、使用權的確定和確認，由縣以上土地管理部門(mén)依照國家有關(guān)法律法規的規定進(jìn)行確定。土地所有權或使用權確定和確認必須提出土地登記申請。集體所有土地由縣級人民政府審核，并依照國家確定土地所有權的有關(guān)規定進(jìn)行登記造冊，核發(fā)《集體土地所有證》，確認所有權；單位和其依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)《國有土地使用證》，確認土地使用權。目前有些地方的集體土地所有權證尚未發(fā)放。

　　因征用、劃撥而改變土地所有權、使用權或者因依法買(mǎi)賣(mài)、轉讓地上建筑物、附著(zhù)物等轉移土地所有權的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請土地所有權、使用權變更登記，由縣以上地方人民政府更換土地證書(shū)。以出讓方式取得的國有土地使用權及其轉讓、出租抵押等均應依法辦理登記。土地權利登記的內容包括土地面積、用途、年期、權利人（使用人）、地址、地號。地圖等。

　　二、出讓土地使用權的價(jià)格評估

　　1、估價(jià)委托方：土地使用權出讓是以國家為主體來(lái)出讓的，土地使用權出讓價(jià)格評估的委托人應該是國家。

　　2、價(jià)值內涵：國有土地使用權的價(jià)格是一定年限的價(jià)格，士地使用者必須向國家交納出讓金。因此，出讓土地的使用權價(jià)格評估應明確價(jià)格內涵。目前，各地的情況有所不同，土地使用權出讓價(jià)格大致有三種類(lèi)型：

　�。�1）完全的熟地價(jià)格。指已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成，可以提交使用的國有土地使用權價(jià)格，成本價(jià)基本包括：動(dòng)拆遷費、基礎設施配套費、出讓金。

　�。�2）出讓金加上土地取得費。

　�。�3）毛地價(jià)格。一般指具備了一定的市政基礎設施，但還不完善，需要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)。

　　3、價(jià)值標準：經(jīng)出讓取得的土地使用權是當前各種土地使用權形式中一種比較完整意義上的土地使用權，一般應體現其完全市場(chǎng)條件下應有的價(jià)值，所以估價(jià)應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標準。

　　4、估價(jià)方法及有關(guān)事項：

　　應采用基準地價(jià)修正法進(jìn)行，但需要有一個(gè)完整的修正體系（內銷(xiāo)、外銷(xiāo)）；可采用市場(chǎng)比較法，但要注意有的比較實(shí)例需要交易情況修正。另外，其成交價(jià)格的內涵可能與評估對象的價(jià)格內涵不一致。如，有的是熟地樓面價(jià)（或地面價(jià)），有的是出讓金；可采用假設開(kāi)發(fā)法，但其準確性依賴(lài)于對未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格水平和供求的正確預測，忽視對市場(chǎng)狀況的預測是錯誤的；可采用成本法作為輔助方法，但一般不贊成使用。

　　5、注意事項：

　　采用哪種出讓方式取得土地使用權。包括國家直接出讓的方式（開(kāi)發(fā)商尚未得到土地使用權）和補地價(jià)的方式（包括僑匯房、劃撥土地上的別墅、劃撥土地上的商品房）。

　　三、劃撥土地使用權的價(jià)格評估

　　1、估價(jià)依據。劃撥土地使用權估價(jià)與土地使用權的處理方式、規定等關(guān)系密切，除需遵循《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》外，還需執行針對劃撥士地使用權管理的有關(guān)國家和地方法規、政策、條例，如企業(yè)改制中的土地處理規定、外商投資的合資或合作企業(yè)使用劃撥土地的規定、劃撥土地上的房地產(chǎn)轉讓、抵押等規定。

　　2、價(jià)值內涵及標準。劃撥土地使用權是一種不完全的使用權形式，其使用權價(jià)值與出讓或轉讓的市場(chǎng)方式取得的土地使用價(jià)格相比，主要差別在于是否包含土地出讓金。因此，劃撥土地使用權的成本價(jià)內涵主要包括土地的取得費用和使用中間的持續投入費用（開(kāi)發(fā)費），以及取決于是否承擔的土地使用權出讓金、土地使用費（場(chǎng)地使用費）等。

　　3、估價(jià)方法：

　�。�1）市場(chǎng)比較法。根據其它同類(lèi)型劃撥土地成交實(shí)例作為比較案例，采用比較法評估。適用于劃撥土地作價(jià)入股、作為合作條件等案例較多的城市。

　�。�2）成本法。主要成本費用包括：征地費、動(dòng)拆遷費、市政配套費、土地使用費等，其中土地使用權出讓金、土地使用費等需以支付者的年支付額的貼現和計，實(shí)際上應以有關(guān)法規規定的出讓金標準計。以劃撥土地作價(jià)投資時(shí)，或以土地作為合作條件組成合資企業(yè)，由于土地使用費（相當于土地租金）可能由合資企業(yè)中的外方或由合資企業(yè)繳納，估價(jià)時(shí)要視情處理。

　�。�3）剩余法。在以土地作為合作條件，士地使用權所有者不承擔土地使用費的情況下，可假設評估對象具有完整的使用權，以同類(lèi)型土地的市場(chǎng)交易實(shí)例（包括出讓、轉讓或其它市場(chǎng)化方式取得的土地使用權）作為比較實(shí)例，采用市場(chǎng)比較法求得評估對象在具有完整使用權條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，然后視情扣減同類(lèi)型出讓土地的出讓金，剩余的即為評估對象在劃撥土地使用權條件下的價(jià)格。

　　4、注意事項。劃撥土地使用權轉讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規對此有比較嚴格的限制。劃撥土地使用權轉讓一般須經(jīng)土地管理部門(mén)批準，并須補交土地出讓金或以土地收益折抵。因此，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)其轉讓價(jià)格評估應當另外給出轉讓價(jià)格所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理的規定。劃撥土地使用權估價(jià)由于房屋權利與士地權利不配套會(huì )使土地使用權的處理和估價(jià)問(wèn)題比較復雜。例如房改出售的房地產(chǎn)，目前各地情況不一致（如上海市規定房改房在轉讓時(shí)收1％的土地收益金，估價(jià)中扣除1％），要根據具體情況決定，并應在估價(jià)報告中說(shuō)明情況。

　　四、租賃土地使用權價(jià)格評估

　　1、估價(jià)依據：

　　租賃土地使用權價(jià)格評估除應依據《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應執行地方關(guān)于土地租賃的管理規定。

　　2、價(jià)值標準：

　　租賃土地使用權的價(jià)值實(shí)質(zhì)是土地使用權在租賃期限內年租金的貼現之和，但要考慮地方對租賃期限內土地使用權的限制。

　　3、估價(jià)方法：

　�。�1）市場(chǎng)比較法。若租賃期限內的土地使用權權利與出讓土地使用權相同，則可以正常情況下的出讓或市場(chǎng)交易實(shí)例為比較案例，采用市場(chǎng)比較法評估，但要進(jìn)行年期修正。

　�。�2）收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價(jià)。應注意使用期限內有無(wú)其它費用。

　　4、注意事項：

　�。�1）租金評估與租賃權評估是兩個(gè)不同的概念，要加以區分。租賃權指承租人所享有的權利的價(jià)值，即所謂租金溢利現象。

　�。�2）以營(yíng)利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價(jià)格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時(shí)在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。

　　五、設立了抵押等他項權利的土地使用權價(jià)值評估

　　1、估價(jià)依據：土地抵押價(jià)值評估，應按照《擔保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當地的其他有關(guān)規定進(jìn)行。

　　2、價(jià)值標準：土地抵押價(jià)值評估實(shí)質(zhì)是對房地產(chǎn)處分權的評估。抵押過(guò)程中，將房地產(chǎn)處分權移交給了銀行，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化難測，因此明確給出評估對象在抵押期末甚至不確定的未來(lái)時(shí)點(diǎn)的處分價(jià)值是不現實(shí)的。從估價(jià)角度講，應根據當前客觀(guān)的市場(chǎng)現狀，采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準，參照設定抵押權時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估，但應在估價(jià)報告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價(jià)值的影響，以供抵押權人確定抵押價(jià)格時(shí)抉擇。

　　土地使用權抵押價(jià)值應是以抵押方式將土地使用權（或抵押房地產(chǎn)時(shí)事實(shí)上將土地使用權隨之抵押）作為債權擔保時(shí)的價(jià)值。

　　3、注意事項：

　�。�1）以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應扣除預計處分所得價(jià)款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：

　�、偈紫惹笕≡O想為出讓土地使用權下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預計由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳�繳納的土地使用權出讓金的款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計。

　�、谟贸杀痉ü纼r(jià)的價(jià)格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳�繳納的款額。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應考慮設定抵押權以及抵押期限屆滿(mǎn)時(shí)土地使用權的剩余年限對抵押價(jià)值的影響。

　�。�2）以享受?chē)�家�?yōu)惠政策購買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押物，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值，這時(shí)往往要考慮的是土地使用權的處分權限，即處分時(shí)土地的收益歸屬。

　　4、當土地使用權設定了租賃等他項權利時(shí)，應根據所設定權利及其對土地使用權影響的情況進(jìn)行估價(jià)（如：租憑權、取道權）。

　　六、集體建設用地使用權估價(jià)

　　根據《土地管理法》和地方性法規，集體建設用地使用權可以在本集體內轉讓?zhuān)�也可以作價(jià)投人合資、合作企業(yè)，因此，集體建設用地估價(jià)很值得研究。

　　估價(jià)方法：

　�、俪杀痉�，除勞動(dòng)力安置費以外其他費用與國家建設征用集體所有土地的費用差不多，但由于國家沒(méi)有統一規定，要根據地方法規的規定進(jìn)行估價(jià)。

　�、谑袌�(chǎng)比較法�？梢愿鶕�土地的市場(chǎng)性成交實(shí)例按市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。如果成本費用明確，則也可以用剩余法估價(jià)。