評估在建工程的準備工作

　　在建工程有多種情況，但是不少評估人員在進(jìn)行評估時(shí)往往以帳面值作為評估值，致使在建工程未被公正客觀(guān)地反映出來(lái)。本文提出為正確評估在建工程應做好以下幾個(gè)方面的準備工作。

　　一、在建工程的分類(lèi)

　　1、停工項目。對于停工項目，首先要調查清楚停工的原因：是主動(dòng)還是被停工；是資金問(wèn)題、技術(shù)問(wèn)題還是供應問(wèn)題；是暫時(shí)停工還是長(cháng)期停工。然后在此基礎上，對在建工程的實(shí)體性貶值，功能性貶值和經(jīng)濟性貶值進(jìn)行確定。

　　2、竣工項目。這類(lèi)項目與固定資產(chǎn)十分相似。

　　3、施工項目。大多數在建工程與正在施工的項目，區別在于進(jìn)度不同。

　　二、在建工程的帳面值分析

　　在建工程的帳面值內涵較為復雜，它既包括預付材料款和應付設備款，同時(shí)也記錄在建工程中的應付材料款和應付設備款，它既包括直接費用又包括間接費用，前期費用和資金成本等�？梢�(jiàn)，在建工程帳面值與在建工程的實(shí)際價(jià)值（或重置價(jià)值）是有差異的。因此以帳面值為評估值與實(shí)際價(jià)值是不相符的。就帳面值而言，由于在建工程會(huì )計核算的是應收應付制，而在建工程實(shí)際價(jià)值是按實(shí)際投資值來(lái)計算的，兩種不同的核算方式，必然使得在建工程的帳面值與實(shí)際價(jià)值之間存在差異。這種差異是一種權利或義務(wù)，可能是正值，也可能是負值（正值是建設單位的債權，負的是建設單位的債務(wù)）。如：一個(gè)在建工程剛打好一根樁（假定價(jià)值1萬(wàn)元），建設單位已預付給施工單位100萬(wàn)，其在建工程帳面值為100萬(wàn)。這個(gè)在建工程如果以帳面價(jià)值為評估值則為100萬(wàn)，如果以形象進(jìn)度來(lái)評估則為1萬(wàn)，差額99萬(wàn)即為建設單位對施工單位的債權。當然這是一個(gè)比較極端的例子。但是如果建設單位在建工程科目核算規范，以帳面評估值或將在建工程帳面拆分為在建工程實(shí)際價(jià)值和相應的債權（債務(wù)）來(lái)評估得出的結果是一致的。在這種情況下，可以考慮將帳面價(jià)值作為評估值。但是對于較大的在建工程還是不以帳面值為評估值為妥。

　　三、已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)的差異

　　從成本的角度來(lái)看，兩者僅相差驗收、權證取得等。也就是說(shuō)，已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)在評估價(jià)值上不會(huì )有很大差別，為什么將兩者區別開(kāi)來(lái)，理由如下：

　　1、竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益現值法，而固定資產(chǎn)可以采用市場(chǎng)比較法，重置法和收益現值法。

　　2、在運用收益法評估在建工程的收益要低于已投入使用的固定資產(chǎn)，即不僅要從完成程度上打折，還要從預測收益上打折。由于不確定因素太復雜，所以宜采用收益法。