規范的、高效的房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要標志和條件。當前，在大力發(fā)展中介服務(wù)業(yè)的進(jìn)程中，加強中介企業(yè)的信息化建設應是規范中介服務(wù)，提高效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮應首先解決好的問(wèn)題。

　　一、房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化的涵義

　　中介企業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是相輔相成的，在一些發(fā)達國家，不論買(mǎi)賣(mài)存量還是增量房地產(chǎn)幾乎都是通過(guò)中介進(jìn)行交易，所有買(mǎi)房信息都通過(guò)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )傳送。如果開(kāi)發(fā)商自己不是經(jīng)紀人，還要委托經(jīng)紀人中介機構來(lái)辦理，而自己專(zhuān)心致志開(kāi)發(fā)生產(chǎn)。對于房地產(chǎn)預售，則必須通過(guò)經(jīng)紀人辦理。以美國為例，房地產(chǎn)交易有 0！ 1 是通過(guò)中介服務(wù)交易而來(lái)，其中信息技術(shù)的應用非常廣泛。

　　1997年以來(lái)，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )的 70多萬(wàn)名成員中，上網(wǎng)成員的比例已從 27% 增加到72%，90%的經(jīng)紀人擁有電腦，60%的經(jīng)紀人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過(guò)因特網(wǎng)做成一些生意。在信息技術(shù)應用領(lǐng)域，美國的MLS“多重上市服務(wù)”系統這種互聯(lián)網(wǎng)上的房源數據庫解決方案，可以使幾個(gè)國家或一個(gè)國家不同區域的房產(chǎn)中介可利用MLS，專(zhuān)業(yè)軟件以及Web形式進(jìn)行房屋銷(xiāo)售與房源信息的交流，并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)直接管理MLS系統的數據庫。

　　信息技術(shù)在美國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的應用還包括使用CD——RDM式合同，使商業(yè)租賃合同有關(guān)文件規范化、專(zhuān)業(yè)化；在房地產(chǎn)評估業(yè)中，隨著(zhù)大量低成本房地產(chǎn)數據庫的出現和發(fā)展，使人們很容易地收集到與各地區房地產(chǎn)價(jià)格等相關(guān)的評估內容，人工智能計算機化評估使房產(chǎn)評估更為便利。

　　結合我國房地產(chǎn)中介企業(yè)的現狀，我們認為房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化的涵義基本可以概括為以下幾個(gè)方面：

　　1. 辦公自動(dòng)化、信息化（OA系統）：實(shí)現信息傳遞、信息資源的共享、電子郵件、公文流轉、工作日程安排、小組協(xié)同辦公、工作流程自動(dòng)化。

　　2. 業(yè)務(wù)處理自動(dòng)化、信息化（即企業(yè)的MIS系統、輔助決策系統）； 實(shí)現企業(yè)業(yè)務(wù)管理下的計劃管理、項目管理、財務(wù)管理、人力資源管理等為主要內容的基礎管理業(yè)務(wù)處理活動(dòng)自動(dòng)化和信息化。

　　3  客戶(hù)服務(wù)自動(dòng)化：利用信息系統及時(shí)了解客戶(hù)信息，并以最快的速度提供客戶(hù)滿(mǎn)意的服務(wù)�？蛻�(hù)服務(wù)自動(dòng)化在國外已被作為公司發(fā)展最為重要的一部分，在國內剛剛起步，但其重要性正在被更多的企業(yè)認識到。

　　二、房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現信息化的三個(gè)階段

　　企業(yè)信息化實(shí)質(zhì)上是企業(yè)組織機構、工作流程、計算機技術(shù)三個(gè)方面的總和。從這個(gè)意義上看，實(shí)現房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化可分為三個(gè)階段：第一代企業(yè)信息化模型，即主機時(shí)代，強調的是接口式的商務(wù)模式。在這種應用服務(wù)模型里，工作流程是分離的，客戶(hù)、業(yè)務(wù)、財務(wù)各自獨立，通過(guò) “界面 （Interface）”交互，組織結構也是樹(shù)型結構的。第二代企業(yè)信息化模型，是“客戶(hù)/服務(wù)器”體系，即集成商務(wù)時(shí)代。這時(shí)的組織結構是相對網(wǎng)狀的，以服務(wù)對象為核心把工作流程的各個(gè)功能串接起來(lái)，實(shí)現了商務(wù)的集成。第三代企業(yè)信息化模型，從技術(shù)應用上講，就是Internet 時(shí)代，完全借用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)完成協(xié)同式的商務(wù)�？傊�，無(wú)論是接口商務(wù)時(shí)代，還是集成商務(wù)時(shí)代，考慮的都是企業(yè)自身的需求，然而在Internet時(shí)代，企業(yè)不僅要考慮自身，還要考慮與外部結合的一系列連接。

　　加快中介企業(yè)信息化建設，不只是提高效率，更是管理上的革命，誰(shuí)把握這一利器，誰(shuí)就能獲得競爭優(yōu)勢。但目前國內一些中介企業(yè)對信息化建設還存在認識上的誤區和操作上的偏頗。如一些企業(yè)對信息系統認識不足，“定位”不準確，將之視為可有可無(wú)或僅僅是顯示自己實(shí)力的東西。有些房地產(chǎn)中介企業(yè)認為只要使用計算機，使用網(wǎng)絡(luò )就可帶來(lái)高效率，因此不考慮管理、業(yè)務(wù)和技術(shù)的配套發(fā)展，只是生搬硬套把業(yè)務(wù)搬上計算機系統。有些企業(yè)在開(kāi)發(fā)系統時(shí)合作雙方缺乏有效溝通，把系統開(kāi)發(fā)全部交由開(kāi)發(fā)商承擔，而自己處于 “監工”的角色，對信息系統缺乏到位的認識。還有些企業(yè)缺乏相應的管理能力保障信息系統運行并使之發(fā)揮應有作用。信息管理從客戶(hù)、合同、手續、財務(wù)等局部信息管理到信息全面集成需要一個(gè)過(guò)程，如果一個(gè)企業(yè)沒(méi)有高水平管理，對信息轉化的各個(gè)環(huán)節 （即業(yè)務(wù)處理環(huán)節）進(jìn)行有效監控，一旦錯誤數據堆積并得不到及時(shí)處理，就會(huì )爆發(fā) “多米諾骨牌”效應，致使整個(gè)系統信息出錯。只有克服上述弊端，信息化建設才能真正發(fā)揮效用。

　　三、房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現信息化的步驟

　　信息化建設遵循的第一個(gè)策略，就是目標定位上的策略，即信息化一定要總體規劃，分步實(shí)施。其次，管理和信息建設規劃要同步做。努力創(chuàng )建一種集中分布式的管理模式，既要把一部分權力集中起來(lái)，進(jìn)行有效的控制，又要讓各個(gè)點(diǎn)能夠靈活地分散經(jīng)營(yíng)。再次，就是重視跨行業(yè)的協(xié)同模式，房地產(chǎn)中介企業(yè)和開(kāi)發(fā)商、客戶(hù)之間是否進(jìn)行了有效的組合。最后考慮的是企業(yè)的應用基礎，即員工業(yè)務(wù)素質(zhì)怎么樣，經(jīng)理的管理素質(zhì)怎么樣，變革能力好不好，整個(gè)外部應用環(huán)境又怎樣等等。另外，在考慮應用基礎的同時(shí)，還要考慮未來(lái)發(fā)展。

　　在堅持這些策略的同時(shí)，第一步是應該抓好基礎管理，通過(guò)企業(yè)基本資源的信息化，建立和改造企業(yè)的基礎管理。第二步才是企業(yè)資源計劃 （ERP），降低管理成本和提高運營(yíng)效率，進(jìn)行集成業(yè)務(wù)處理。第三步必須考慮企業(yè)間的合作，利用外部資源，進(jìn)行供應鏈合作，使得業(yè)務(wù)效率最大化等。最后才步入電子商務(wù)時(shí)代，形成一個(gè)更為廣大的電子商務(wù)社區，最大地增值、不斷地創(chuàng )新、協(xié)作地商業(yè)運作。為此，企業(yè)首先必須好好地評估一下自己處在哪個(gè)階段。

　　房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化要加快步伐，但是不能跳躍式前進(jìn)。上房置換信息化建設經(jīng)過(guò)三年多的三期分步建設，其置換、租賃、評估等業(yè)務(wù)，已在上海206 家連鎖店同步實(shí)時(shí)運作，初步完成了信息化改造的前期任務(wù)。