成本預算的編制程序

　　不同的物業(yè)管理企業(yè)，編制預算的方式和程序各不相同。一般而言，為調動(dòng)廣大員工的積極性，在成本預算的編制過(guò)程中，應盡可能讓物業(yè)管理企業(yè)的各個(gè)部門(mén)和所有員工共同參與，并由物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門(mén)負責編制財務(wù)預算，包括成本的預算。

　�。ㄒ唬┏杀绢A算的編制方式

　　各物業(yè)管理企業(yè)常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理企業(yè)管理層首先將財務(wù)規劃確定的預計損益表分部門(mén)下達，作為各部門(mén)編制預算的控制目標（一下）；各部門(mén)根據控制目標的要求，結合自身的實(shí)際情況，編制出分季度的成本預算草案，并上報物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門(mén)（一上）；財務(wù)部門(mén)對各部門(mén)的成本預算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務(wù)預算（包括成本預算），并報物業(yè)管理企業(yè)管理層，然后再由管理層交業(yè)主大會(huì )討論批準后，正式下達給各部門(mén)執行（二下）。

　�。ǘ�）成本預算的編制程序

　�。�1）收集和整理有關(guān)資料。在編制成本預算前，財務(wù)部門(mén)要收集和整理有關(guān)資料，對上年度成本預算的執行情況進(jìn)行分析，總結上年度執行成本預算的經(jīng)驗和存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)措施，以便正確地、真實(shí)地編制預算期成本預算。

　　需要收集和整理的資料主要包括：預算期業(yè)務(wù)量、物資采購情況和工資情況等有關(guān)資料；材料消耗定額、工時(shí)消耗定額和費用消耗定額等有關(guān)定額資料；上級下達的成本降低指標等資料；國家有關(guān)成本開(kāi)支規定及編制成本預算的要求等資料；本企業(yè)上年度的實(shí)際成本以及同行業(yè)同類(lèi)管理服務(wù)的成本資料等。

　�。�2）對預算期成本指標進(jìn)行預測。在編制成本預算前，財務(wù)部門(mén)先分別預測由于材料費的升降而影響的服務(wù)成本降低率，人工費的升降而影響的服務(wù)成本降低率，生產(chǎn)費用的升降而影響的服務(wù)成本降低率；然后加以匯總，計算出總的服務(wù)成本降低率。將預測的成本降低率，與上級下達的成本降低率指標相比較，若前者大于后者，即表明企業(yè)（部門(mén)）按照預測的成本降低率的有關(guān)數據編制預算年度成本預算，可完成上級下達的成本降低任務(wù)；反之，企業(yè)（部門(mén)）就必須調整有關(guān)數字，重新計算成本降低率，以保證上級下達的成本降低任務(wù)的順利完成。

　�。�3）根據企業(yè)（部門(mén)）特點(diǎn)編制成本預算。成本預算是在進(jìn)行了成本預測，實(shí)現了成本降低指標試算平衡的基礎上編制的。由于企業(yè)的規模、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及管理要求不同，因而成本預算的編制程序也不盡一致。

　�。ㄈ�）不同成本的預算編制

　　1.營(yíng)業(yè)成本預算

　　營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項直接支出，其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中，直接人工費預算是公司在預算期內直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎金和福利費等預計支出，而直接材料費預算是物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。由于營(yíng)業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用，因此，編制營(yíng)業(yè)成本預算，應以收入預算為基礎，分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定；公共服務(wù)的直接人工費，根據保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數和當地的工資水平（包括職工福利費）確定，其材料成本可以上年度實(shí)際發(fā)生的成本為基礎，增減一定百分比（通常為物價(jià)指數）來(lái)確定。

　　2.管理費用預算

　　管理費用預算是財務(wù)預算的重要組成部分。它涵蓋了物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的所有間接費用，包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算，但為了簡(jiǎn)便起見(jiàn)，物業(yè)管理企業(yè)仍可以采用固定預算。

　　3.財務(wù)費用預算

　　財務(wù)費用預算是物業(yè)管理企業(yè)在預算期內為籌措資金所發(fā)生費用的預算，其構成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續費和其他財務(wù)費用等。對于一般的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果不涉及融資的問(wèn)題，通常該項費用預算值為零。