三、前期物業(yè)管理的內容確定了其特殊性

　　《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設專(zhuān)章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內容較多，〈條例〉規定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現的一個(gè)基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)�！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務(wù)的主要內容分為14個(gè)部分，例如：1 、物業(yè)共用部分的維修、養護、運行和管理；2 、物業(yè)共有設施設備的維護、養護、運行和管理；3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物維修、養護和管理；4、公共場(chǎng)所、房屋共用部位清潔衛生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5 、公共秩序安全、消防等事項的協(xié)作管理和服務(wù)等內容，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據小區（大廈）建設的實(shí)際和服務(wù)事項的需要和要求共同約定。

　�。ǘ�）前期物業(yè)招投標是開(kāi)發(fā)商應當通過(guò)招投標方式采取公開(kāi)招標和邀標的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過(guò)程�！墩袠送稑朔ā泛汀肚捌谖飿I(yè)管理招標投標管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標 的基本依據，物業(yè)招投標在招標、投標、開(kāi)標、評標以及依據招投標文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個(gè)環(huán)節必須按法律法規的規定執行。

　�。ㄈ�）業(yè)主臨時(shí)公約是由開(kāi)發(fā)商制定。業(yè)主臨時(shí)公約是維 護物業(yè)全體業(yè)主合法權益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序，創(chuàng )造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理 活動(dòng)中的共同約定。有的地區業(yè)主和專(zhuān)家認為業(yè)主公約可以稱(chēng)之為小區（大廈）的憲法，它對業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規定，對物業(yè)使用中的禁止行為，對物業(yè)的維護、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責任落實(shí)在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)承接驗收是前期物業(yè)管理的基礎。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結構安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內容的再檢驗，是實(shí)施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物 管企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴格的物業(yè)承接驗收。一些物管企業(yè)為擴大規模，在物業(yè)承接驗收中敷衍了事，帶來(lái)后期大量的物業(yè) 矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設施中的問(wèn)題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營(yíng)企業(yè)“替人受過(guò)”。

　　因此，物業(yè)承接驗收不可忽視。應嚴格對物業(yè)的共用部位、共用設施設備，特別是管網(wǎng)設施、隱蔽工程等，嚴格地進(jìn)行承接驗收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責任、施工安裝質(zhì)量責任、管理維護責任，以保證開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權益，提供開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買(mǎi)受人的物業(yè)管理消費權益。

　　應嚴格按照建設部1997年7月1日發(fā)布的《房屋接管驗收標準》的內容，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設施設備進(jìn)行查驗。

　　四、前期物業(yè)管理中的問(wèn)題

　　《物業(yè)管理條例》頒布實(shí)施近一年時(shí)間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著(zhù)諸多問(wèn)題�？梢詺w納為以下八個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同不規范，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責、權、利不明確。

　　《條例》第21條規定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同�！睂�(shí)際上，有的建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，沒(méi)有按規范的合同辦理，使合同的核心內容（即雙方的權利義務(wù)及違約責任），沒(méi)有明確寫(xiě)進(jìn)合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

　�。ǘ�）物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

　　在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法接正常規定，進(jìn)行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接 驗收制度不完善，移交不完整。

　�。ㄈ�）共用設施設備不明確。

　　物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設施設備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗收手續。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會(huì )給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來(lái)諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

　�。ㄋ模┣捌谖飿I(yè)管理招投標不規范。

　　目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有成為主要的方式。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開(kāi)發(fā)的物業(yè)直接給請外來(lái)“管家”，多數情況仍然是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下” 協(xié)協(xié)商而定；有些招標方在實(shí)際已內定中標對象的情況下進(jìn)行虛假招標，使招標成為一種過(guò)場(chǎng)和形式；有些招標的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強調最低價(jià)格，造成投標企業(yè)的競相壓價(jià)；有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏(yíng)得中標；物業(yè)管理招投標代理市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門(mén)的監管方式和能力還有待提高。

　�。ㄎ澹�業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定。

　　《條例》第22條明確規定：“建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務(wù)、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　可是，有的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中，片面追求房屋的銷(xiāo)售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開(kāi)發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規范，雙方的責權利未在書(shū)面上進(jìn)行認真的約定，這樣就會(huì )使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

　�。�六）物業(yè)服務(wù)和收費“質(zhì)價(jià)不符”。

　　《條例》第36條規定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)�！�

　　國家發(fā)改委、建設部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規定：“物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則�！边@個(gè)原則就是人們常說(shuō)的“質(zhì)價(jià)不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符” 的服務(wù)收費機制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，一些不規范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權，采取了不正當的競爭，相互殺價(jià)；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價(jià)格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費“質(zhì)價(jià)不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費的基本原則。

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理用房未配置。

　　《條例》第30條規定：“建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房�！�

　　物業(yè)管理用房的規范化管理是物業(yè)管理活動(dòng)是否能順利開(kāi)展的基本條件，也是業(yè)主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設單位在建設規劃時(shí)，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作。

　�。ò耍┪飿I(yè)維修資金管理制度未建立。

　　《條例》第54條規定：“住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用�！�

　　在前期物業(yè)管理中對專(zhuān)項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規范。由于長(cháng)期受傳統公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對交納物業(yè)專(zhuān)項維修資金認識不足，不愿 意交納專(zhuān)項維修資金，使得有些物業(yè)小區專(zhuān)項維修資金收取困難；有的開(kāi)發(fā)商在按比例收取物業(yè)專(zhuān)項維修資金后，又沒(méi)有按有關(guān)規定執行，挪作他用，使物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專(zhuān)項維修資金由建設單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購房人的合法權益。上述問(wèn)題，均是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中出現的問(wèn)題。

　　五、加強前期物業(yè)管理的對策

　　鑒于前期物業(yè)管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現的諸多問(wèn)題，抓好前前期物業(yè)中的主要問(wèn)題，是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的課題，前期物業(yè)管理著(zhù)重應在以下幾個(gè)問(wèn)題把好關(guān)口：

　�。ㄒ唬┮幏肚捌谖飿I(yè)管理招投標行為。

　　《條例》第24條規定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)�！蔽飿I(yè)管理招標投標制度是《物業(yè)管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》為規范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實(shí)踐中，一些地區的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )已經(jīng)開(kāi)始以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標意識正逐步深入人心 ，物業(yè)管理招投標市場(chǎng)正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標對保障開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開(kāi)透明，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競爭，提高物業(yè)管理的整體水平。

　　《條例》和《辦法》規定 的招投標原則，對于規范物業(yè)管理招投標活動(dòng)，保護招投標當事人的合法權益 ，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競爭起到了積極的推動(dòng)用。實(shí)行前期物業(yè)管理招 投標制度是規范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權的唯一途徑。所以，規范前期物業(yè)管理招投標，可以采取以下對策：1、加強前期物業(yè)管理 招投標制度的學(xué)習，使建設單位及物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立依法招投標的意識；2、建立公正、公開(kāi)、公平的招投標競爭市場(chǎng)；3、建立健全招投標備案制度；4、培 育和發(fā)展招投標中介服務(wù)機制；5 、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機構；6、政府主管部門(mén)要切實(shí)做好對前期物業(yè)管理招投標的指導和監督工作。

　�。ǘ�）規范前期物業(yè)管理服務(wù)合同

　　《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定�！庇绕涫乔捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同更應嚴格按《條例》規定執行，合同的內容和約定，一項也不能減少。因為前期物業(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權利和義務(wù)的唯一法定文件。所以 ， 規范前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ， 不但有利于建管銜接 ， 防止建管脫節以及重建輕管的現象發(fā)生，還能保護先期入住業(yè)主的合法權益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據。規范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應采取以下對策：1、根據〈合同法〉的規定和〈條例〉的精神，建設單位與選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同；2、雙方在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中，重點(diǎn)應對服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)及違約責任等合同要素必須界定清楚；3、簽訂物業(yè)服務(wù)合同要維護締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法；4 、雙方對違約責任的條款應該盡可能細化，并針對合同違約責任做出明確的約定。

　　7月1日，重慶市出臺并實(shí)施的《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）對前期物業(yè)管理服務(wù)合同基本要素作了明確的規定，必將對規范我市前期物業(yè)管理起到積極的推動(dòng)作用。

　�。ㄈ�）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約

　　《條例》規定：建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。建設單位有責任在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。同時(shí)，業(yè)主臨時(shí)公約對全體業(yè)主具有約束力。實(shí)行業(yè)主臨時(shí)公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少前期物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。1、建設單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí)，必須按《條例》規定；使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規范化，并不得侵犯物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益；2、建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應履行的義務(wù)、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應自覺(jué)遵守業(yè)主臨時(shí)公約，并予以書(shū)面承諾。

　　綜上所述，由此可見(jiàn)前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設單位 （開(kāi)發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動(dòng)中存在著(zhù)不可分割的聯(lián)系和諸多問(wèn)題，要使前期物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展，就必須加強前期物業(yè)管理，它在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中有著(zhù)舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會(huì )使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)有個(gè)好的開(kāi)端，也是規范整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的重要前提。加強和規范了前期物業(yè)管理，可減少整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。