第一章 總則

　　第一條為規范本市住宅區物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及開(kāi)發(fā)建設單位之間的權利和義務(wù)，保障住宅區物業(yè)的合理使用，創(chuàng )建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，遵循國家有關(guān)法律、行政法規的基本原則，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱(chēng)住宅區，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公共設施的居住小區、居住組團、商住樓等。住宅區的范圍由市建設行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)劃定。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì )對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

　　第三條市建設行政主管部門(mén)是本市住宅區物業(yè)管理的主管部門(mén)，負責組織實(shí)施本條例。

　　各有關(guān)行政管理部門(mén)在各自職責范圍內，協(xié)同實(shí)施本條例。

　　街道辦事處、鎮人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行協(xié)調、監督。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第四條業(yè)主通過(guò)業(yè)主會(huì )議或業(yè)主代表會(huì )議選舉成立業(yè)主委員會(huì )，對住宅區物業(yè)實(shí)施自治管理。

　　第五條業(yè)主會(huì )議由住宅區內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數較多的，也可以推選業(yè)主代表，組成住宅區業(yè)主代表會(huì )議。

　　業(yè)主會(huì )議或業(yè)主代表會(huì )議（以下統稱(chēng)業(yè)主會(huì )議）必須有代表百分之五十以上表決權的業(yè)主出席才能召開(kāi)。

　　業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主會(huì )議，不滿(mǎn)十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

　　第六條有下列情形之一的，在市建設行政主管部門(mén)和住宅區所在街道辦事處、鎮人民政府的監督指導下，開(kāi)發(fā)建設單位應在六個(gè)月內，組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^已入住的建筑面積達到百分之五十；

　�。ǘ�）房屋交付使用滿(mǎn)二年。

　　一個(gè)住宅區成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。

　　第七條業(yè)主會(huì )議每年至少召開(kāi)一次，以投票或其他方式表決。表決權按建筑面積每平方米一個(gè)表決權或每一份額一個(gè)表決權計。業(yè)主代表按所代表的表決權行使。

　　經(jīng)持有過(guò)半數以上表決權的已入住戶(hù)提議，可推遲召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議，但須在提議中提出推遲召開(kāi)業(yè)主會(huì )議的具體日期和理由，并且推遲時(shí)間不得超過(guò)六個(gè)月。

　　經(jīng)代表百分之二十以上表決的業(yè)主提議，可以召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )應在接到提議后十日內就其所提議題召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì )議。

　　業(yè)主會(huì )議的決定，以出席會(huì )議的業(yè)主所代表表決權的過(guò)半數通過(guò)。

　　第八條業(yè)主會(huì )議的職權：

　�。ㄒ唬┲朴喓托薷臉I(yè)主委員會(huì )章程、業(yè)主公約；

　�。ǘ�）選舉、撤換業(yè)主委員會(huì )的組成人員；

　�。ㄈ�）決定住宅區有關(guān)公共利益的重大事項；

　�。ㄋ模┞�(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì )的工作報告，監督業(yè)主委員會(huì )的工作，改變或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當決定；

　�。ㄎ澹�決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并可授權業(yè)主委員會(huì )行使；

　�。�六）審議公共設施專(zhuān)用基金的使用情況；

　�。ㄆ撸┢渌麘�由業(yè)主會(huì )議行使的職權。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內，持成立業(yè)主委員會(huì )登記申請書(shū)、業(yè)主委員會(huì )章程、業(yè)主委員會(huì )委員名單，向市建設行政主管部門(mén)辦理登記，市建設行政主管部門(mén)應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，登記日期為業(yè)主委員會(huì )成立日期。

　　業(yè)主委員會(huì )委員由業(yè)主會(huì )議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權的使用人中選出。業(yè)主委員會(huì )根據住宅區規模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業(yè)主會(huì )議或業(yè)主委員會(huì )會(huì )議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主會(huì )議負責。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集，召開(kāi)會(huì )議必須有過(guò)半數委員出席，作出決定須全體委員過(guò)半數同意。

　　業(yè)主委員會(huì )委員每屆任期三年，可連選連任。

　　第九條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內，持成立業(yè)主委員會(huì )登記申請書(shū)、業(yè)主委員會(huì )章程、業(yè)主委員會(huì )委員名單，向市建設行政主管部門(mén)辦理登記，市建設行政主管部門(mén)應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，登記日期為業(yè)主委員會(huì )成立日期。

　　第十條業(yè)主委員會(huì )委員由業(yè)主會(huì )議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權的使用人中選出。業(yè)主委員會(huì )根據住宅區規模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業(yè)主會(huì )議或業(yè)主委員會(huì )會(huì )議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主會(huì )議負責。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集，召開(kāi)會(huì )議必須有過(guò)半數委員出席，作出決定須全體委員過(guò)半數同意。

　　業(yè)主委員會(huì )委員每屆任期三年，可連選連任。

　　第十一條業(yè)主委員會(huì )應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　�。ㄒ唬�審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計劃；

　�。ǘ�）召集和主持業(yè)主會(huì )議，并報告年度工作；

　�。ㄈ�）根據業(yè)主會(huì )議授權，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同；

　�。ㄋ模�審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設施的報告；

　�。ㄎ澹�審議住宅區物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；

　�。�六）監督、指導、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區的管理、服務(wù)工作；

　�。ㄆ撸┒酱贅I(yè)主和使用人履行業(yè)主公約，交納物業(yè)管理服務(wù)費和房屋公共維修金；

　�。ò耍﹨f(xié)調業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

　　業(yè)主委員會(huì )不得直接從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十二條業(yè)主公約由第一次業(yè)主會(huì )議制定。

　　業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務(wù)的行為守則。使用人應當遵守業(yè)主公約的有關(guān)內容。

　　第十三條業(yè)主公約應當包括下列內容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主會(huì )議的召集程序、方式及決定重大事項的方式；

　�。ǘ�）使用住宅區內公共設施和房屋共用部位、共用設備的權利與義務(wù)；

　�。ㄈ�）業(yè)主參與物業(yè)管理的權利；

　�。ㄋ模�業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)管理企業(yè)的監督權；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)各項維修和管理費用的繳交；

　�。�六）業(yè)主應遵守的行為準則；

　�。ㄆ撸┻`反業(yè)主公約的責任；

　�。ò耍┢渌�有關(guān)事項。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十四條從事物業(yè)管理的企業(yè)必須持有市建設行政主管部門(mén)核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級證書(shū)，方可從事相應的物業(yè)管理服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準由市人民政府制定，國家有關(guān)行政主管部門(mén)另有規定的從其規定。

　　第十五條鼓勵業(yè)主委員會(huì )采用招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主委員會(huì )應當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同應當于簽訂之日起三十日內由物業(yè)管理企業(yè)報市建設行政主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的專(zhuān)項業(yè)務(wù)聘用有相應資質(zhì)的專(zhuān)營(yíng)公司或專(zhuān)人承擔，可對業(yè)主委員會(huì )委托的項目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

　　第十六條當事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項應當包括下列內容：

　�。ㄒ唬┓课莨灿貌课�、共用設備的使用管理、維修和更新；

　�。ǘ�）住宅區內公共設施的使用管理、維修和更新；

　�。ㄈ�）綠化、環(huán)境衛生管理服務(wù)；

　�。ㄋ模┩＼�(chē)場(chǎng)地的管理；

　�。ㄎ澹┚S護公共秩序；

　�。�六）物業(yè)維修、更新費用的管理；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)檔案資料的保管和移交。

　　第十七條在住宅區物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結構；

　�。ǘ�）擅自改變房屋設計用途和改變房屋外貌；

　�。ㄈ�）占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備；

　�。ㄋ模﹣y拋亂倒亂堆垃圾、雜物；

　�。ㄎ澹┡欧庞卸�、有害物質(zhì)或發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲；

　�。�六）不按指定地點(diǎn)停放車(chē)輛；

　�。ㄆ撸┓�律、法規及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區內的上述行為，有權予以勸阻、制止，要求恢復原狀或者依法賠償損失。

　　第十八條任何單位和個(gè)人在住宅區內開(kāi)挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電、通訊等管道管線(xiàn)，應按規定報有關(guān)部門(mén)審批，并與物業(yè)管理企業(yè)就開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議后，方可施工。

　　第十九條凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全、按規定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，其費用由業(yè)主承擔。

　　第二十條住宅區的管理維修責任，按下列規定劃分：

　�。ㄒ唬┓课葑杂貌课缓妥杂迷O備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；

　�。ǘ�）房屋的共用部位、共用設備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修費用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從房屋公共維修金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關(guān)費用；

　�。ㄈ�）開(kāi)發(fā)建設單位投資的公共設施管理、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修、更新改造費用從公共設施專(zhuān)用基金中支出；

　�。ㄋ模┱�府投資的公共設施的管理、維修、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門(mén)或專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責，也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔，并支付相應費用；

　�。ㄎ澹┳≌瑓^內公共設施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設行政主管部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)共同確定。

　　第二十一條房屋公共維修金由業(yè)主繳納，按棟號或梯號專(zhuān)款專(zhuān)用，不得挪作他用，并應按棟號或梯號設立維修金檔案。

　　公共設施專(zhuān)用基金由開(kāi)發(fā)建設單位一次性繳納設立。

　　公共設施專(zhuān)用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

　　第二十二條物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)管理委托合同向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費。物業(yè)管理服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)管理。政府指導價(jià)由市物價(jià)管理部門(mén)按小區類(lèi)別、樓宇類(lèi)型、服務(wù)項目核定，并報市人民政府備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供的特約服務(wù)，物價(jià)管理部門(mén)有收費標準的，按規定執行；沒(méi)有規定收費標準的，由雙方當事人約定。物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　第二十三條住宅區內有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場(chǎng)地，由物業(yè)管理企業(yè)按委托管理合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補充住宅區的物業(yè)管理服務(wù)等費用。

　　第二十四條業(yè)主委員會(huì )應依據城市管理有關(guān)規定和物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監督，并支持物業(yè)管理企業(yè)按照市政府有關(guān)部門(mén)的要求開(kāi)展各項創(chuàng )優(yōu)活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)應協(xié)助居民委員會(huì )依照《中華人民共和國城市居民委員會(huì )組織法》的規定開(kāi)展相關(guān)工作。

　　第二十五條物業(yè)管理企業(yè)應及時(shí)處理業(yè)主及使用人對物業(yè)管理的投拆。

　　市建設主管部門(mén)應當建立投拆受理制度，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投拆。

　　第四章 物業(yè)的前期管理與移交

　　第二十六條開(kāi)發(fā)建設項目在方案設計和設備安裝過(guò)程中，應具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設施以及便于開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的各項功能。

　　第二十七條開(kāi)發(fā)建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

　　第二十八條開(kāi)發(fā)建設單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務(wù)費，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　業(yè)主委員會(huì )成立之前，由開(kāi)發(fā)建設單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，委托管理的應提供物業(yè)管理所需的工程建設檔案資料。

　　第二十九條開(kāi)發(fā)建設單位應當在業(yè)主委員會(huì )成立之日起三十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交下列工程建設檔案資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^規劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體建筑、結構、設備竣工圖；

　�。ㄈ�）地下管網(wǎng)竣工圖；

　�。ㄋ模└鞣N設備的使用說(shuō)明書(shū)、電路示意圖；

　�。ㄎ澹┉h(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗收資料

　�。�六）其他必要資料。

　　業(yè)主委員會(huì )應在簽訂物業(yè)管理委托合同后十日內，將前款規定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同終止或解除后的十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交原保管的資料。

　　第三十條開(kāi)發(fā)建設單位應當在移交工程建設檔案資料的同時(shí)，按建設總投資的百分之二，一次性向業(yè)主委員會(huì )劃撥住宅區的公共設施專(zhuān)用基金，由業(yè)主委員會(huì )設專(zhuān)帳管理。市建設行政主管部門(mén)對公共設施專(zhuān)用基金的劃撥和使用情況進(jìn)行監督。

　　第三十一條開(kāi)發(fā)建設單位應向業(yè)主委員會(huì )移交已分攤計費到戶(hù)的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區總建筑面積的干分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權屬全體業(yè)主共同所有。

　　第五章 法律責任

　　第三十二條開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門(mén)根據情節輕重分別予以處罰：

　�。ㄒ唬┪丛谝幎〞r(shí)間內組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )議的，責令其限期組織召開(kāi)；逾期仍不組織召開(kāi)的，可以處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　�。ǘ�）不按規定移交工程建設資料、劃撥公共設施專(zhuān)用基金、移交物業(yè)管理用房的，責令其限期改正，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第三十三條違反本條例規定，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門(mén)根據情節輕重分別予以處罰：

　�。ㄒ唬┠┤〉梦飿I(yè)管理資質(zhì)等級證書(shū)，從事物業(yè)管理服務(wù)的，沒(méi)收違法所得，并可處以二干元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

　�。ǘ�）物業(yè)管理企業(yè)擅自改變公共設施專(zhuān)用基金和房屋公共維修金及物業(yè)管理用房用途的，責令改正，并可處以二干元以上二萬(wàn)元以下的罰款；情節嚴重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)等級證書(shū)。

　　第三十四條違反本條例規定，有下列情形之一的，由城監支隊根據情節輕重分別予以處罰：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結構，擅自改變房屋設計用途，占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備；責令恢復原狀，并可以處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

　�。ǘ�）擅自改變房屋外貌，責令改正，并可處以一千元以上三干元以下罰款。

　�。ㄈ�）不按指定地點(diǎn)停放車(chē)輛。責令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。

　�。ㄋ模┰谧≌瑓^內開(kāi)挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線(xiàn)，未與物業(yè)管理企業(yè)就開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議就施工的，責令其改正，并可處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　　第三十五條業(yè)主或使用人不按合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費、房屋公共維修金和規定的其他費用的，業(yè)主要員會(huì )應協(xié)助催繳。逾期仍不繳納的，由物業(yè)管理企業(yè)按合同約定支付違約金；合同沒(méi)有約定的，可按日加收所欠繳費用干分之三的滯納金。逾期六個(gè)月仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可停止服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應當承擔相應的違約責任，造成業(yè)主、使用人損失的應當承擔賠償責任。

　　第三十六條當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門(mén)申請人民法院強制執行。

　　第六章 附則

　　第三十七條本條例中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：

　�。ㄒ唬┕灿貌课�，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話(huà)分線(xiàn)間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、散水面、屋面等部位…

　�。ǘ�）共同設備，是指住宅區內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線(xiàn)、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門(mén)等設備。

　�。ㄈ�）公共設施，是指住宅區內，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車(chē)場(chǎng)庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建筑智能系統等設施。

　　第三十八條工業(yè)區、商業(yè)區等非住宅區的物業(yè)管理可參照本條例執行。

　　第三十九條市人民政府可根據本條例制定實(shí)施細則。

　　本條例的具體應用問(wèn)題由市人民政府負責解釋。

　　第四十條本條例自一九九九年一月一日起施行。