第一章 總則

　　第一條為了加強本市住宅小區物業(yè)管理，明確業(yè)主、住用人和物業(yè)管理公司的權利和義務(wù)，保障住宅小區物業(yè)合理使用、維護住宅小區公共秩序，創(chuàng )造良好的居住環(huán)境，根據國家法律、法規的有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于寧波市市區住宅小區的物業(yè)管理。

　　本條例施行后交付使用的住宅小區應當實(shí)行物業(yè)管理。

　　本條例施行前已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區，應當按本條例的規定規范物業(yè)管理。

　　本條例施行前已交付使用但尚未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區，應當創(chuàng )造條件實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條本條例所稱(chēng)住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活區（含居住小區、住宅組團，下同）。每個(gè)住宅小區的具體區域由物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì )同城市建設、規劃等部門(mén)和所在地街道辦事處（鎮人民政府）確定。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主、住用人委托物業(yè)管理公司對住宅小區內的各類(lèi)房屋和相配套的公用設施、設備以及公共場(chǎng)所進(jìn)行日常維護、修繕和整治，同時(shí)對住宅小區的安全、公共秩序、環(huán)境衛生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、住用人提供相關(guān)服務(wù)。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)住用人，是指住宅小區內住宅和非住宅房屋的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　第四條住宅小區物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主、住用人自治管理與物業(yè)管理公司專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)相結合的原則。

　　第五條寧波市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區物業(yè)管理的主管部門(mén)。

　　各區房地產(chǎn)管理部門(mén)主管本轄區內住宅小區物業(yè)管理工作。

　　城市建設、規劃、市政公用、公安、郵電、物價(jià)、工商、電力等有關(guān)部門(mén)應按各自職責，協(xié)同實(shí)施本條例。

　　第六條各區人民政府應當加強對本轄區內往宅小區物業(yè)管理的領(lǐng)導和實(shí)施中的協(xié)調工作。

　　街道辦事處（鎮人民政府）協(xié)助物業(yè)管理主管部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系。

　　第七條住宅小區依照本條例規定成立業(yè)主、住用人管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì )）。管委會(huì )代表住宅小區全體業(yè)主、住用人的合法權益，依據有關(guān)法律、法規和本條例規定行使職權。

　　第八條物業(yè)管理公司受管委會(huì )的委托，根據本條例的規定對住宅小區的物業(yè)實(shí)施管理。

　　第二章 初期物業(yè)管理

　　第九條本條例所稱(chēng)初期物業(yè)管理，是指住宅小區管委會(huì )成立前的物業(yè)管理。

　　第十條區物業(yè)管理主管部門(mén)應當參加新開(kāi)發(fā)的住宅小區建設項目的規劃、擴初會(huì )審、竣工驗收，并以建設標準和配套標準為重點(diǎn)，參與對開(kāi)發(fā)建設過(guò)程的監督、管理。

　　第十一條新開(kāi)發(fā)的住宅小區在管委會(huì )成立前，由區物業(yè)管理主管部門(mén)召集開(kāi)發(fā)建設單位，邀請所在地街道辦事處（鎮人民政府）、公安派出所、市政、綠化、環(huán)衛單位共同協(xié)商，選聘物業(yè)管理公司，實(shí)行初期物業(yè)管理。

　　第十五條初期物業(yè)管理適用本條例第三章以外的各項規定。

　　第三章 業(yè)主、住用人代表大會(huì )和管理委員會(huì )

　　第十六條住宅小區已交付使用且入住率達到百分之五十以上時(shí)，區物業(yè)管理主管部門(mén)應當會(huì )同所在地街道辦事處（鎮人民政府）以及居民委員會(huì )及時(shí)召集第一次業(yè)主、住用人代表大會(huì )。

　　業(yè)主、住用人代表大會(huì )，由本住宅小區的業(yè)主、住用人及屬地居民委員會(huì )等代表組成，每年至少召開(kāi)一次。

　　業(yè)主、住用人代表大會(huì )應當有過(guò)半數代表出席。業(yè)主、住用人代表大會(huì )作出的決定，應當經(jīng)全體代表的過(guò)半數通過(guò)。

　　第十七條業(yè)主、住用人代表大會(huì )行使下列職權：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會(huì )的組成人員；

　�。ǘ�）通過(guò)、修改業(yè)主、住用人公約；

　�。ㄈ�）批準管委會(huì )工作章程；

　�。ㄋ模┞�(tīng)取和審查管委會(huì )工作報告；

　�。ㄎ澹�決定關(guān)于業(yè)主、住用人利益的重大事項；

　�。�六）改變和撤銷(xiāo)管委會(huì )決定。

　　第十八條管委會(huì )委員由業(yè)主、住用人代表大會(huì )在代表中選舉產(chǎn)生。管委會(huì )委員中的業(yè)主、往用人代表名額應不少于五分之四。

　　管委會(huì )每屆任期三至五年，管委會(huì )委員可以連選連任。管委會(huì )主任、副主任在管委會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

　　管委會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內，向所在地的區物業(yè)管理主管部門(mén)辦理登記。

　　管委會(huì )決定問(wèn)題，采取少數服從多數的原則。管委會(huì )會(huì )議根據需要可邀請政府有關(guān)部門(mén)、物業(yè)管理公司等單位的人員列席。

　　第十九條管委會(huì )向業(yè)主、住用人代表大會(huì )負責并報告工作。

　　管委會(huì )應當維護業(yè)主、住用人的合法權益，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主、住用人代表大會(huì )；

　�。ǘ�）選聘或者解聘物業(yè)管理公司，與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）審議決定物業(yè)管理專(zhuān)項資金增值收益、物業(yè)維修資金和利用住宅小區物業(yè)設施產(chǎn)生的收益的使用；

　�。ㄋ模�審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃、房屋及設施維修計劃；

　�。ㄎ澹┞�(tīng)取業(yè)主、住用人的意見(jiàn)和建議、監督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）配合物業(yè)管理公司做好與其他有關(guān)單位、部門(mén)的協(xié)調工作；

　�。ㄆ撸┳≌�小區物業(yè)管理的其他事宜。

　　第二十條業(yè)主、住用人公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修等活動(dòng)的行為規范，自業(yè)主、住用人代表大會(huì )審議通過(guò)之日起生效。

　　管委會(huì )應當自業(yè)主、住用人公約生效之日起十五日內，將業(yè)主、住用人公約報所在地的區物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　第二十一條業(yè)主、住用人代表大會(huì )作出的決定和業(yè)主、住用人公約，對住宅小區內全體業(yè)主、住用人具有約束力。

　　第四章 物業(yè)管理公司

　　第二十二條物業(yè)管理公司應當配備相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員，并按規定向物業(yè)管理主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　　物業(yè)管理公司應當按資質(zhì)管理的規定從事物業(yè)管理服務(wù)。

　　第二十三條住宅小區綜合驗收時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應通過(guò)物業(yè)管理主管部門(mén)向該住宅小區管委會(huì )移交下列工程建設資料：

　�。ㄒ唬┳≌�小區建設各項批準文件；

　�。ǘ�）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；

　�。ㄈ�）單位建筑、結構、設備竣工圖；

　�。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)竣工圖；

　�。ㄎ澹┯嘘P(guān)設備、設施的使用的維修技術(shù)資料；

　�。�六）業(yè)主清冊（房屋分配方案）；

　�。ㄆ撸┓执狈謱悠矫鎴D和套型圖；

　�。ò耍┢渌�必要的資料。

　　第二十四條物業(yè)管理公司的權利：

　�。ㄒ唬└鶕�有關(guān)法律、法規，結合實(shí)際情況，制訂本住宅小區物業(yè)管理方案；

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理服務(wù)合同對住宅小區實(shí)施管理；

　�。ㄈ�）依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規定收取管理服務(wù)費；

　�。ㄋ模┲浦惯`反住宅小區物業(yè)管理規定的行為：

　�。ㄎ澹╅_(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。

　　第二十五條物業(yè)管理公司的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┌次飿I(yè)管理主管部門(mén)規定的物業(yè)管理標準和物業(yè)管理服務(wù)合同的要求實(shí)施物業(yè)管理，保證住宅和公共設施完好、安全，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便；

　�。ǘ�）接受管委會(huì )和業(yè)主、住用人的監督，并定期向管委會(huì )報告工作；

　�。ㄈ�）接受物業(yè)管理主管部門(mén)、其他有關(guān)行政管理部門(mén)及街道辦事處（鎮人民政府）的監督、指導；

　�。ㄋ模﹨f(xié)助有關(guān)部門(mén)和居民委員會(huì )提供社區生活服務(wù)和開(kāi)展社區文化活動(dòng)。

　　第二十六條物業(yè)管理公司的管理服務(wù)事項：

　�。ㄒ唬┓课莨灿胁课缓凸灿迷O施的使用管理、維修養護和更新；

　�。ǘ�）道路、排水管道等公用設施的使用管理和維修養護；

　�。ㄈ�）綠化養護；

　�。ㄋ模┍０布肮�共秩序的維護；

　�。ㄎ澹┓课莨灿胁糠趾凸�共場(chǎng)所的保潔；

　�。�六）車(chē)輛進(jìn)出及停放的管理；

　�。ㄆ撸�為居民開(kāi)展相關(guān)服務(wù)；

　�。ò耍┢渌�物業(yè)管理事項。

　　有條件時(shí)，可接受供電、供水、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)機構的委托，擴充物業(yè)管理內容。

　　第二十七條物業(yè)管理公司接受委托從事物業(yè)管理，應當與管委會(huì )簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應當載明下列內容：

　�。ㄒ唬┕芪瘯�(huì )和物業(yè)管理公司名稱(chēng)、住所；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區域范圍和管理項目；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)事項；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)要求和標準；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)費用；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)期限；

　�。ㄆ撸┻`約責任；

　�。ò耍┖贤�終止和解除的約定；

　�。ň牛╇p方約定的其他事項。

　　物業(yè)管理公司應當自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內，將物業(yè)管理服務(wù)合同報住宅小區所在地的區物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)管理公司接受有關(guān)專(zhuān)業(yè)機構委托進(jìn)行物業(yè)管理的，應當簽訂委托合同。

　　第二十八條物業(yè)管理公司收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主、住用人收取物業(yè)管理綜合服務(wù)費的，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　未受管委會(huì )或者業(yè)主、住用人委托，物業(yè)管理公司自行提供服務(wù)收費的，業(yè)主、住用人可以不支付。

　　第二十九條物業(yè)管理公司應當配合居民委員會(huì )做好社區工作。對管委會(huì )己委托

　�。ㄈ�）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財物。

　　第五章 物業(yè)使用及維護

　　第三十一條業(yè)主、住用人應當遵守法律、法規的規定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　第三十二條住宅小區禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)有關(guān)部門(mén)批準，改變房屋的使用性質(zhì)、結構、外形和色調；

　�。ǘ�）占用、損壞房屋的共有部位、共用設施和附屬設施；

　�。ㄈ�）違章搭建和違章裝修；

　�。ㄋ模┣终蓟驌p壞綠地、花草樹(shù)木、園林小品；

　�。ㄎ澹﹣y丟垃圾雜物或排放有毒、有害物質(zhì)；

　�。�六）亂設攤位、亂設集貿市場(chǎng)；

　�。ㄆ撸╇S意停放車(chē)輛和鳴喇叭，大型車(chē)進(jìn)入住宅小區及非業(yè)主、住用人機動(dòng)車(chē)停放過(guò)夜；

　�。ò耍┚郾娦�鬧或發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲；

　�。ň牛┥米詮堎N或懸掛標語(yǔ)、廣告和啟事，在房屋和公共設施上亂寫(xiě)、亂畫(huà)；

　�。ㄊ�）法律、法規、規章禁止的其他行為。

　　第三十三條業(yè)主或住用人裝修房屋，應當事先通知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或住用人。

　　物業(yè)管理公司發(fā)現在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規定的行為時(shí)，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時(shí)告知管委會(huì )并報有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

　　第三十四條房屋的維修責任按下列規定劃分：

　�。ㄒ唬┦覂炔糠�，由業(yè)主負責維修；

　�。ǘ�）房屋的共有部位和共用設施，由物業(yè)管理公司負責定期養護維修。

　　第三十五條住宅小區內的非住宅房屋內部由業(yè)主自行管理或聘請物業(yè)管理公司管理，其外圍由住宅小區業(yè)管理公司統一管理。

　　第三十六條住宅小區內的市政公用設施、環(huán)境衛生設施、停車(chē)場(chǎng)等公共設施，由各專(zhuān)業(yè)管理機構委托物業(yè)管理公司統一管理和維修養護。管理維修養護費用由各專(zhuān)業(yè)管理機構按規定支付。

　　第三十七條住宅小區車(chē)輛停放管理的收費標準按物價(jià)部門(mén)的規定執行。車(chē)輛停放管理的收益用于住宅小區物業(yè)管理。

　　第三十八條利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施的，應當征得相關(guān)業(yè)主、住用人和管委會(huì )的書(shū)面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門(mén)辦理審批手續；經(jīng)批準的，應當與管委會(huì )簽訂協(xié)議，并支付設置費用。收取的設置費用用于住宅小區物業(yè)管理。

　　第六章 物業(yè)管理用房、設施和經(jīng)費

　　第三十九條開(kāi)發(fā)建設單位在住宅小區開(kāi)發(fā)建設中，應當按住宅小區總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)管理用房產(chǎn)權屬住宅小區全體業(yè)主共同所有，由管委會(huì )代管，并提供給物業(yè)管理公司有償使用，租金用于物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理用房建設費用，海曙、江東、江北區從小配套費中列支；鎮海、北侖區作為成本外獨立費，列入房屋價(jià)格。

　　第四十條開(kāi)發(fā)建設單位在住宅小區開(kāi)發(fā)建設中，應當按住宅小區總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房按基本造價(jià)購置，購置款從物業(yè)管理專(zhuān)項資金中支付，產(chǎn)權屬住宅小區全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)管理公司向管委會(huì )租用，租金用于物業(yè)管理。

　　第四十一條開(kāi)發(fā)建設單位在住宅小區開(kāi)發(fā)建設中，應當配套建設住宅小區庭院式管理設施。

　　第四十二條開(kāi)發(fā)建設單位應當在住宅小區綜合驗收前，按住宅小區建設總投資千分之二的比例，向區物業(yè)管理主管部門(mén)交納初期物業(yè)管理費，由區物業(yè)管理主管部門(mén)撥給物業(yè)管理公司使用。

　　住宅小區建設總投資的計算方法，由市人民政府規定。

　　第四十三條開(kāi)發(fā)建設單位應當在住宅小區綜合驗收前，按住宅小區建設總投資百分之二的比例，向物業(yè)管理主管部門(mén)交納物業(yè)管理專(zhuān)項資金。物業(yè)管理專(zhuān)項資金在支付物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房購置款和提取一定比例的物業(yè)管理統籌資金后，其余額以管委會(huì )名義存入市或鎮海區、北侖區住房資金管理中心，由住房資金管理中心負責增值。增值收益用于住宅小區物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理專(zhuān)項資金的使用和管理辦法，由市人民政府制定。

　　第四十四條住宅小區應當設立物業(yè)維修資金，用于房屋共有部位、共用設施的維修、更新。物業(yè)維修資金設立的具體標準和辦法，由市人民政府規定。

　　第四十五條本條例施行前已交付使用的住宅小區，實(shí)行物業(yè)管理所需的物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、物業(yè)管理專(zhuān)項資金和物業(yè)維修資金，由市人民政府另行規定。

　　第四十六條業(yè)主、住用人應按月向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理綜合服務(wù)費。

　　普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費標準，由市物價(jià)部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理主管部門(mén)制定；高標準住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費標準，由物業(yè)管理公司與管委會(huì )協(xié)商確定，向當地物價(jià)部門(mén)備案。

　　其他服務(wù)項目的收費，除物價(jià)部門(mén)有統一規定外，由物業(yè)管理公司與管委會(huì )或者業(yè)主、住用人協(xié)商確定。

　　第四十七條物業(yè)管理的各項資金，必須按規定建帳立制；各項經(jīng)費的收支情況就當定期公布，接受業(yè)主、住用人監督。

　　財政、審計和物價(jià)等部門(mén)應當依法加強對物業(yè)管理專(zhuān)項資金和物業(yè)管理收費的監督、審計、檢查。

　　第七章 法律責任

　　第四十八條違反本條例規定，未經(jīng)物業(yè)管理主管部門(mén)資質(zhì)審查擅自從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責令其限期補辦資質(zhì)審查手續；逾期不補辦手續的，責令限期補辦，并可處二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

　　第四十九條物業(yè)管理公司不履行物業(yè)管理服務(wù)合同義務(wù)或履行合同未達到規定標準的，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、住用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　物業(yè)管理公司違反本條例情節嚴重的，物業(yè)管理主管部門(mén)可以作出降低資質(zhì)等級的處理，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第五十條對業(yè)主、住用人或其他單位、個(gè)人違反本條例第三十二條規定的行為，物業(yè)管理公司有權予以制止，并通知責任人限期改正或提請有關(guān)部門(mén)處理；造成損失的，責任人應承擔賠償責任。

　　第五十一條住宅小區開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十二條、第四十三條規定的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責令其限期履行；對違反第四十二條、第四十三條規定的，可按日加收應繳額千分之二的滯納金。

　　第五十二條業(yè)主、住用人未按物業(yè)管理服務(wù)合同規定交納物業(yè)管理綜合服務(wù)費的，應當承擔相應的違約責任。

　　物業(yè)管理公司違反規定收費的，由物價(jià)部門(mén)按照相關(guān)法律、法規的規定處罰。

　　第五十三條違反本條例規定，截留、挪用、侵占物業(yè)管理各項經(jīng)費的，除責令退回款項外，由有關(guān)部門(mén)按規定權限對有關(guān)責任人給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十四條對違反本條例的行為，管委會(huì )、業(yè)主、住用人可以向區物業(yè)管理主管部門(mén)投訴。

　　區物業(yè)管理主管部門(mén)受理投訴后，應當進(jìn)行調查、核實(shí)，并自受理投訴之日起三十日內，答復投訴人。

　　投訴人對區物業(yè)管理主管部門(mén)的答復有異議的，可以向市物業(yè)管理主管部門(mén)提出復核要求。市物業(yè)管理主管部門(mén)應當自受理之日起三十日內將復核意見(jiàn)答復投訴人。

　　第五十五條物業(yè)管理公司與管委會(huì )發(fā)生爭議，雙方不能協(xié)商解決的，可向物業(yè)管理主管部門(mén)申請調解，也可根據合同規定的仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁，或直接向人民法院起訴。

　　第五十六條市或區物業(yè)管理主管部門(mén)違反本條例規定的行為，由市人民政府或者市物業(yè)管理主管部門(mén)責令改正或者撤銷(xiāo)其決定。

　　市或區物業(yè)管理主管部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十七條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人在法定期限內不申請復議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第八章 附則

　　第五十八條本條例中業(yè)主、住用人公約、管委會(huì )工作章程的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門(mén)制定；物業(yè)管理服務(wù)合同、初期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì )同市工商行政管理部門(mén)制定。

　　第五十九條市人民政府可根據本條例制定實(shí)施細則。

　　第六十條各縣（市）的住宅小區物業(yè)管理可參照本條例執行。

　　第六十一條市區非住宅小區的其他住宅實(shí)行物業(yè)管理的，可參照本條例執行。

　　第六十二條本條例具體應用中的問(wèn)題由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第六十三條本條例自1998年6月1日起施行。