前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內容

　　為規范和指導建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，建設部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，根據該示范文本，前期物業(yè)服務(wù)合同應包括以下內容：

　　1.合同當事人與物業(yè)的基本情況

　�。�1）合同當事人情況

　�。�2）物業(yè)的基本情況

　　2.物業(yè)服務(wù)內容與質(zhì)量

　　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的項目，一般包括以下方面：（1）物業(yè)共用部位的維修、養護和管理；（2）物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養護和管理；（3）物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；（4）公共綠化的養護和管理；（5）車(chē)輛停放管理；（6）公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；（7）裝飾裝修管理服務(wù)；（8）物業(yè)檔案資料管理。

　　其他當事人可針對所提供的服務(wù)項目，具體承諾各項服務(wù)達到的服務(wù)水平和質(zhì)量標準，作為合同的附件。例如，對于物業(yè)共用部位的維修、養護和管理，可以承諾在正常損耗情況下，幾年內不出現大修或中修事故；對于物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養護和管理，可以承諾建立共用設施設備維修、養護檔案，準確記錄維修、養護情況；對于維修共用設施設備，保證業(yè)主用水、用電主要時(shí)段不受影響；對于公共綠化可以承諾配備專(zhuān)業(yè)人員養護和管理等等。

　　對于向特定業(yè)主提供單獨議價(jià)的其他服務(wù)，如承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務(wù)等，也可以在前期物業(yè)服務(wù)合同列明，但不屬于公共服務(wù)項目。

　　3.物業(yè)服務(wù)收費方式

　　包干制和酬金制兩種收費方式，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商后，可以選擇其中的一種收費方式。

　　4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內容

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，是指利用物業(yè)共用部位與共用設施設備所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。例如利用物業(yè)大廈、場(chǎng)地進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng)，對物業(yè)共用部位、場(chǎng)地進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)等。一般情況下，物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由物業(yè)管理企業(yè)統一經(jīng)營(yíng)，便于統一管理、統一協(xié)調，還可以降低服務(wù)成本，擴大利潤空間。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以就物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)項目，作出具體約定，其中主要包括：（1）物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的項目名稱(chēng)；（2）物業(yè)經(jīng)營(yíng)部位的權屬界定；（3）物業(yè)經(jīng)營(yíng)項目的收費標準；（4）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于經(jīng)營(yíng)項目收費或利潤的分成比例。

　　對于停車(chē)管理服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應與停車(chē)場(chǎng)車(chē)位使用人另行簽訂書(shū)面的停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車(chē)位使用及停車(chē)管理服務(wù)等方面的權利義務(wù)。

　　除停車(chē)管理服務(wù)項目外，物業(yè)管理區域內的會(huì )所經(jīng)營(yíng)、其他附屬房屋經(jīng)營(yíng)，以及廣告經(jīng)營(yíng)，均應當參照上述停車(chē)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)項目的約定原則，明確權利義務(wù)。如果物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主所有的停車(chē)場(chǎng)、會(huì )所及其他物業(yè)共用部位、共用設備設施，統一委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)也可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中，統一約定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對經(jīng)營(yíng)收入的分配比例或數額。

　　5.物業(yè)的承接查驗

　　合同中可包含以下幾個(gè)方面的內容：

　�。�1）說(shuō)明查驗的共用部位共用設施設備的內容；（2）雙方確認共用部位共用設施設備存在的問(wèn)題；（3）建設單位應承擔的責任和解決辦法；（4）建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料；（5）建設單位的保修責任等。

　　6.物業(yè)的使用與維護

　　合同可包含以下幾個(gè)方面的約定：（1）建設單位和業(yè)主、使用人配合實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)規章制度的義務(wù)；（2）物業(yè)管理企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的具體措施；（3）物業(yè)管理企業(yè)對重大事項的告知義務(wù)和接受監督義務(wù)；（4）業(yè)主裝飾裝修房屋的約定；（5）物業(yè)管理用房的具體約定。

　　7.專(zhuān)項維修資金

　　主要包括專(zhuān)項維修資金的儲存、管理、使用和續籌等約定。

　　8.違約責任

　　主要包括甲乙雙方、業(yè)主和物業(yè)使用人的違約責任，以及共同約定的免責條款。

　　9.其他事項

　　主要包括合同期限，爭議的解決方式以及合同終止和續約條款