前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效

　　由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后，必須保護業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權�！稐l例》第二十六條對此作出了特別規定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”

　　《條例》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的規定，可以從以下兩方面解釋?zhuān)?/p>

　　一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。與一般的服務(wù)性行為不同，物業(yè)管理服務(wù)具有長(cháng)期性的特點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，要進(jìn)行添置設施設備等一些前期投入，這些前期投入作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，需要一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)才能逐步得到回收。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)之前，要進(jìn)行成本測算和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險預測，前期物業(yè)服務(wù)合同期限不確定，不利于物業(yè)管理企業(yè)統籌安排工作，降低交易成本費用，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，而且會(huì )導致物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的混亂，誘導糾紛和矛盾。另外，物業(yè)管理企業(yè)也存在一個(gè)選擇物業(yè)管理服務(wù)項目的問(wèn)題，在約定的期限結束以后，物業(yè)管理企業(yè)可以自動(dòng)結束合同約定的物業(yè)服務(wù)項目，而不用承擔違約責任。同時(shí)，這也可以督促業(yè)主及時(shí)成立業(yè)主大會(huì )，實(shí)現自己的選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利。

　　另一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿(mǎn)，但業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。也就是說(shuō)，前期物業(yè)服務(wù)合同按照約定的期限履行結束，只有在合同期內沒(méi)有業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實(shí)現。這是由前期物業(yè)管理本身的過(guò)渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護自己利益的業(yè)主大會(huì )，選聘了物業(yè)管理企業(yè)，進(jìn)入了正常的物業(yè)管理階段，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，自動(dòng)終止，終止的時(shí)間以業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)為準。