�。ㄒ唬┕�共屋村

　　香港房屋委員會(huì )非常注重其物業(yè)的保養、維修及改善。每年，屋村管理辦事處與保養工程組就屋村的保養、維修進(jìn)行磋商，按緩急程度和資源許可，安排工程和撥款。對于租住公屋的居民來(lái)說(shuō)，由于公屋的管理、維修、保養、差餉及清潔等費用已全部包括在租金中，因此，如果發(fā)生房屋維修保養事宜，只需按規定繳租金，不必再付管理費，房屋的維修和養護可分為兩類(lèi)：

　　1.經(jīng)常性養護

　　房屋委員會(huì )每年處理的保養工程超過(guò)20萬(wàn)件，屬于經(jīng)常性養護的工程占98％，而費用僅占養護和維修總費用的10％。經(jīng)常性養護的內容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平頂漏水，調換損壞的窗玻璃等。在經(jīng)常性養護的項目中，房屋委員會(huì )規定：90％的項目須在18天內完工，其中22％的項目在3天內完成，51％的項目須在一星期內完成。若維修工作不能及時(shí)進(jìn)行，管理人員須在損壞處張貼告示，告知住戶(hù)修理工程將在何時(shí)施工，何時(shí)完工。他們認為，迅速處理?yè)p壞之處，不但可增進(jìn)與住戶(hù)的良好關(guān)系，還可以減少住戶(hù)因不滿(mǎn)而對住房有意或潛意識的破壞。

　　公共屋村經(jīng)常性的養護，由各屋村管理處人員負責安排。這些管理人員必須接受若干工程技術(shù)的訓練，他們能夠處理發(fā)生的任何損壞，安排每日需要進(jìn)行的修理工作。管理人員每天都要巡視，如發(fā)現損壞，須立即填寫(xiě)養護單，安排人員進(jìn)行修理。如損壞是重大緊急的，就先指示屋村管理處的工人進(jìn)行應急修理，然后交由保養工程承造商維修，管理處的工人只負責維修較小規模的損壞。

　　住戶(hù)如發(fā)現損壞，可在管理人員巡視房屋時(shí)報告，或親自前往屋村管理處，或打電話(huà)報告屋村管理人員。當管理人員接到報告時(shí)，應往現場(chǎng)查勘損壞的性質(zhì)程度。通過(guò)現場(chǎng)查勘，管理人員可決定如何安排修理工作，決定修理費用由誰(shuí)負責。

　　當工人進(jìn)行維修時(shí)，若發(fā)現需要維修的地方與養護單上填寫(xiě)的不同時(shí)，應向屋村管理人員報告，以便避免錯誤或拖延施工和完工后費用上的糾紛。

　　維修工作完成后，屋村管理人員必須到現場(chǎng)，視察工程是否按養護單完成，材料的使用量等，這樣可作為對保養工程承造商的賬單審核的依據，避免付款時(shí)發(fā)生糾紛。

　　2.預定計劃的維修

　　計劃維修占保養工程的2％，而費用占維修和養護總費用的90%.計劃維修工程每年約有4000件，如定期粉刷房屋的外墻，重新油漆欄桿，調換水管，清洗飲用水箱等。計劃維修周期，一般為5年，由房屋署保養工程科的技術(shù)人員負責，審定工程的需要、設計和施工。計劃維修工程采用投標的方式，由維修承造商負責。

　　對于業(yè)主和住戶(hù)在保養上的責任，規定為：一切公共地方、公共設施的維修由業(yè)主負責。對于內部裝置，如屬于正常損耗，或工程本身處理不當，或材料質(zhì)量不符合要求造成的損壞，也由業(yè)主負責。一切因住戶(hù)不小心、疏忽、錯誤使用而引起的損壞，包括意外的損壞，均由住戶(hù)負責維修費用。

　　在房屋的養護和維修工程中，香港房屋委員會(huì )已廣泛采用電子計算機儲存和分析資料，如產(chǎn)業(yè)資料的統計，監督工程的進(jìn)度，費用管理和統計，維修設計，安排工程之程序，物資管理和預防性保養工程施工的日期，并發(fā)出指示等。他們還采用一些先進(jìn)的儀器來(lái)檢查損壞，如采用電子探測器找出下水道位置，閉路電視檢查下水道淤塞等。

　�。ǘ�）居屋

　　根據“居者有其屋”計劃而營(yíng)建的居屋是大型綜合開(kāi)發(fā)居住小區，由香港房屋署統一負責實(shí)施維修、養護與管理。其管理模式與公共屋村管理相類(lèi)似，但也有其自身的特點(diǎn)。具體規定有：所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》，根據法律，設定各自的權利和義務(wù)。所有業(yè)主必須交納管理費，承擔安保、電梯、樓宇、公共部位、設施的保養、修繕等各項開(kāi)支。根據《公共契約》，房屋署應承擔居屋交付使用后5至10年的管理責任。管理期滿(mǎn)后，可以聘請私人管理公司代理。選擇私人管理公司必須符合“認可物業(yè)管理代理登記冊”的基本條件，即不少于5年管理經(jīng)驗和正在實(shí)施不少于2000個(gè)單位的管理。

　　對于私人發(fā)展商參建居屋計劃的物業(yè)管理，發(fā)展商必須向房屋署交納保證金，為1年保修期內樓宇維修提供保證，同時(shí)提交一份銀行保證書(shū)作為10年內妥善管理與維修的保證。由發(fā)展商自行組建或聘請的管理公司負責樓宇的日常管理。

　　居屋管理的主要工作范圍是：

　　1.居屋的保養與維修

　　包括根據《公共契約》由房屋署負責的樓宇結構、公共部位、公共設施維修及各業(yè)主負責其所在單位的妥善保養。如因住戶(hù)保養不善而導致相鄰單位或公共部位的損毀，有關(guān)住戶(hù)必須承擔賠償責任。

　　2.居屋的安全保衛

　　根據《公共契約》，可聘請專(zhuān)業(yè)保安公司提供全天安保服務(wù)，包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。

　　3.居屋的清潔服務(wù)

　　根據《公共契約》，可聘請專(zhuān)業(yè)清潔公司負責公共部位清潔，如按戶(hù)收集垃圾，清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺等。

　　4.居屋的物業(yè)保險

　　根據《公共契約》，房屋委員會(huì )代各業(yè)主購買(mǎi)火災及其他意外保險，由辦事機構根據份額向業(yè)主分攤收取。

　�。ㄈ�）私人樓宇

　　在香港自由經(jīng)濟體制下，香港政府對私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動(dòng)業(yè)主自主管理原則，政府持平衡、協(xié)調的立場(chǎng)。香港政府通過(guò)立法，引導業(yè)主成立群眾性社會(huì )組織，辦理注冊登記后成為社團法人，進(jìn)行自我管理；也可以通過(guò)訂立合同，委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司對其房屋進(jìn)行維修、養護與管理。

　　為改善居住環(huán)境，樓宇內的各項設施和設備，應有適當的保養。通常需要注意保養的地方包括樓宇的外墻、內墻、上蓋及地面。此外，水泵、消防設備等均應經(jīng)常檢查，如有需要應立即換上適合配件，水箱亦定期清洗。

　　在香港，私人樓宇如果日久失修，外墻破損或石粒松落，屋宇地政署會(huì )對大廈業(yè)主發(fā)出指令，著(zhù)令業(yè)主在一段期限內完成維修工程，而業(yè)主必須對指令作出反應。否則于指定期限滿(mǎn)后，政府將代聘承建商進(jìn)行施工，一切費用（包括監工費用），由業(yè)主承擔（即按公共契約內的業(yè)權份數分擔）。

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　　1.商場(chǎng)

　　商場(chǎng)是向消費者提供包羅萬(wàn)象的各類(lèi)商品的場(chǎng)所，其中百業(yè)陳列，因而樓宇管理工作更顯復雜。而商場(chǎng)樓宇管理的服務(wù)對象主要是兩類(lèi)，一類(lèi)是顧客，另一類(lèi)是店?yáng)|；前者希望商場(chǎng)安全舒適，后者希望商場(chǎng)提供更多生意。而為這兩類(lèi)服務(wù)對象提供周到滿(mǎn)意的服務(wù)，則是商場(chǎng)樓宇管理的主要目標。商場(chǎng)樓宇管理工作主要有以下幾個(gè)內容：

　�。�1）確保樓宇設施和結構不隨意更動(dòng)。通常，租用商場(chǎng)店鋪的業(yè)主都要進(jìn)行裝修，其間往往會(huì )對商場(chǎng)原先的空調、消防、給水排水設備加以改動(dòng)。管理人員應針對這一情況，訂立一套裝修守則供商戶(hù)參考，保證不因其裝修工程而影響商場(chǎng)整體設施。

　�。�2）增加商場(chǎng)人流以增加其營(yíng)業(yè)額。提供一個(gè)舒適、潔凈的環(huán)境是增加人流量的前提條件，而商場(chǎng)獨特的形象更是吸引人流的有效手段。商鋪樓宇管理公司不僅在招商時(shí)要注意選擇有市場(chǎng)力的商店，而且更應以?xún)?yōu)惠的租金等條件招徠著(zhù)名商號落戶(hù)開(kāi)店。管理人員在審查商戶(hù)的裝修圖時(shí)，要特別注意店面、招牌的設置是否符合商場(chǎng)的整體形象。

　�。�3）交通便捷、停車(chē)有位對商場(chǎng)至關(guān)重要。樓宇管理人員應爭取公共汽車(chē)就近設站，甚至可以自備小客車(chē)在公共汽車(chē)站和商場(chǎng)之間往來(lái)接送顧客。商場(chǎng)內交通順暢，有電梯、自動(dòng)扶梯服務(wù)，這也是至關(guān)重要的一條。

　　通過(guò)良好的樓宇管理可以樹(shù)立商場(chǎng)的美好形象，吸引顧客。為此，管理人員還應該做到，在適當的地方設置明顯的方向指示牌，商店的招牌應妥善管理，保持整潔美觀(guān)。設備設施應加強養護，減少停機率，為顧客提供方便及不間斷的服務(wù)。餐館、飲食店、百貨店、劇院及公共娛樂(lè )場(chǎng)所的空調設備要運行正常，冷熱相宜。防火通道要保持暢通無(wú)阻。所有的固定裝置、設備、裝飾品都必須達到一定的高度和牢度，符合安全標準，避免顧客特別是小孩子不慎受傷。對餐館、飲食店的排氣裝置、排污管、排油煙濾油裝置要經(jīng)常監督檢查，以免造成污染和對他人的滋擾。

　　2.工業(yè)大廈

　　工業(yè)大廈的主要用途是作生產(chǎn)場(chǎng)地之用，因而水、電、燃料的供應和通道暢通是不可或缺的條件。樓宇管理必須保證能源供應的通暢，同時(shí)要注意防止某些廠(chǎng)家因負荷超載而導致災害。

　　工業(yè)大廈內部運輸系統必須有足夠的能力和順暢的系統，進(jìn)出原料、設備或產(chǎn)品的裝卸區域一定不能被租戶(hù)占為堆場(chǎng)、倉庫，而且裝卸作業(yè)占位也不能耽擱，這些都需要由物業(yè)管理制定條例予以保障。

　　工業(yè)大廈是最難管理的物業(yè)，其存在的常見(jiàn)問(wèn)題主要有：公用部位與防火通道易受堵塞；廠(chǎng)家存儲易燃物品易造成火警；笨重的機器與存放過(guò)多的貨物，超過(guò)樓面結構所能承受的荷載；機器運行時(shí)的振動(dòng)荷載過(guò)大；廠(chǎng)家搭建違章建筑；因使用公用電梯及公用貨物裝卸而引起糾紛；因使用不當或頻繁使用，造成房屋損耗嚴重，養護維修費用高，電梯與其他樓宇設施容易受損；由于使用過(guò)度，人多手雜，樓宇難以保持清潔。造成這類(lèi)問(wèn)題的原因，是使用這類(lèi)樓宇的人員的文化素質(zhì)較低。

　　3.辦公樓

　　辦公樓需要高標準、高質(zhì)量的管理服務(wù)。這類(lèi)樓宇大都有比較現代化的設備，除自動(dòng)控制的高檔電梯與升降機外，還有由電腦控制的樓宇自動(dòng)化系統、中央空調、通風(fēng)、保安監控、自動(dòng)給水濾水、消防自動(dòng)報警以及應急自備電力等設備。這些設備需要由具備專(zhuān)業(yè)知識與技術(shù)的人員來(lái)操作與養護。特別是出入口、洗手問(wèn)、公共通道、清潔衛生要求甚高，要保持極好的清潔度，樓宇的外墻也需要定期清潔。辦公樓的物業(yè)管理質(zhì)量直接影響物業(yè)的租金收益。

　　辦公樓的管理主要是保持高貴的氣派和潔凈典雅的環(huán)境。對樓宇管理工作來(lái)說(shuō)，確保通信設施的先進(jìn)、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關(guān)重要的。一般而言，租戶(hù)公司的人員與來(lái)訪(fǎng)者來(lái)來(lái)往往，絡(luò )繹不絕，人流量很大，確保安全與注意禮節，兩者之間的關(guān)系尤應加以注意。