英國著(zhù)名項目管理專(zhuān)家梅樂(lè )在1988年對世界范圍內52個(gè)世界經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的隨機抽樣研究表明，大型房地產(chǎn)項目的最終完成時(shí)間，平均比預期的要延期17%，而成本超過(guò)預算的情況更加普遍，平均達到88%.我國近二十年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)踐也證明了這樣一個(gè)事實(shí)，就是絕大部分項目是在成本超支、工期延長(cháng)的情況下完成的。當前，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目正朝著(zhù)大規模、高檔化的方向發(fā)展。如何以最低的成本，在規定的時(shí)間里開(kāi)發(fā)出能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中需要關(guān)注的重要問(wèn)題。因此，成本管理應伴隨每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的每一個(gè)項目，貫穿在項目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)階段。根據美國項目管理學(xué)會(huì )的研究，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本管理包括成本估算、成本預算、成本控制三個(gè)過(guò)程。在我國傳統的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)踐中，當人們談及成本管理時(shí)，主要是指成本控制，即如何以有效的方法使項目的成本不超過(guò)預算。

　　就廣義的成本管理來(lái)說(shuō)，成本優(yōu)化更需要引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和各級管理部門(mén)的高度重視。為有效地節約成本，僅有成本控制是遠遠不夠的，如何優(yōu)化成本，合理支出成本，是一個(gè)需要引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和有關(guān)方面高度重視的課題。

　　一、設計階段的成本控制

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)踐中，設計階段決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本大格局，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，因此，特別需要加強設計階段的成本控制。

　　雖然設計費占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全過(guò)程費用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但設計對工程造價(jià)的影響可達75%以上。設計質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設費用的多少和項目建設歷時(shí)的長(cháng)短，也直接決定項目建設過(guò)程中對人力、物力和財力投入的需求。我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的大量實(shí)踐表明，科學(xué)合理的設計可降低工程造價(jià)10%以上。但在項目設計中，許多設計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，缺少技術(shù)經(jīng)濟的整體分析，任意提高安全系數或設計標準，較少考慮經(jīng)濟上的合理性，這就從根本上制約了項目成本的有效控制。研究表明，設計階段尤其是擴初設計階段對項目經(jīng)濟的影響達到70%-95%.從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的實(shí)踐來(lái)看，一旦擴初設計獲得批復，設計中所存在的技術(shù)問(wèn)題、費用問(wèn)題都很難解決。因此，必須重視擴初設計，以避免項目的“先天性不足”。為避免設計造成的成本失控，可重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著(zhù)手。

　　1.實(shí)行設計招標，優(yōu)選設計單位

　　在制定設計招標方案時(shí)，應積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的方法。實(shí)行一攬子招標方案，將工程主體與護欄、綠化等配套設施放在一起進(jìn)行招標。盡可能多組織一些設計單位開(kāi)展設計競標，設計評標要考慮專(zhuān)家的不同組合，評標的技術(shù)手段要注意克服專(zhuān)家的片面性。這樣做有利于優(yōu)選好的設計單位，促使設計方在項目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開(kāi)拓創(chuàng )新的同時(shí)，也注重在降低工程造價(jià)上狠下功夫。

　　2.開(kāi)展限額設計，有效控制造價(jià)

　　實(shí)施限額設計，強化設計經(jīng)濟責任制，是控制設計“鍍金”的有效方法。作為設計人員，必須熟練掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價(jià)格。在此基礎上，按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。各不同專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的設計，應做到協(xié)調統籌，在保證功能及技術(shù)指標的前提下，合理分解和使用投資限額，將施工圖設計和施工圖預算融為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結合起來(lái)。一旦設計獲得批準，應嚴格控制變更程序，不輕易變更設計，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應與設計部門(mén)積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎資料。

　　設計不精、深度不夠是當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中的一大通病。這也是直接導致工程造價(jià)增加的一大不確定因素。頻繁的設計變更帶來(lái)工程造價(jià)的失控，因此，必須對各項指標確定設計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類(lèi)比的方法是，利用同類(lèi)建筑工程的技術(shù)指標進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設計，為降低工程造價(jià)奠定基礎。&

　　3.增設合同條款，有效控制造價(jià)

　　針對設計人員經(jīng)濟觀(guān)念淡薄、設計變更隨意性大的傾向，在選定設計單位簽訂設計合同時(shí)，應增設關(guān)于設計變更及修改的費用額度限制等條款。如約定由于設計原因導致項目實(shí)施時(shí)需要變更設計，當設計變更費超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設計費。這樣做有利于對設計規范與標準、工程量與概預算指標等進(jìn)行各方面的控制，是一種有效的舉措。

　　二、施工階段的成本控制

　　施工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施過(guò)程，是資金投入最大的階段，因此，必須強化施工控制。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，主要是加強對施工單位履約行為的管理。施工階段成本控制的重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面。

　　1.嚴格合同管理，減少工程索賠

　　施工階段成本控制的關(guān)鍵是嚴格控制項目變更，強化變更程序。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，廣泛使用工程量清單報價(jià)，許多施工單位采取“低價(jià)中標、索賠贏(yíng)利”的方式來(lái)承攬工程。作為開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主方的造價(jià)管理人員，要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響。要從使用功能、經(jīng)濟美觀(guān)等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。此外，在施工單位及材料供應商不履行約定義務(wù)時(shí)應及時(shí)提出反索賠，以便有效控制成本。

　　2.強化監理機制，加強施工管理

　　選擇合適的監理單位，對工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。按照監理規定和實(shí)施細則，完善職責分工及有關(guān)制度，落實(shí)責任制，從工程管理機制上建立健全投資控制系統。同時(shí)，做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，必須在監理方確認的工程量的基礎上，按合同約定的計價(jià)依據，套用材料單價(jià)及費用定額進(jìn)行最后核價(jià)，再支付相應的工程進(jìn)度款。

　　3.開(kāi)展技術(shù)創(chuàng )新，節約成本支出

　　技術(shù)措施是實(shí)施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時(shí)，直接費的高低影響到間接費的高低。當前科技進(jìn)步日新月異，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目施工過(guò)程中，在確保主體施工技術(shù)方案可靠的基礎上，提倡廣泛使用新技術(shù)、新工藝、新材料、新辦法等，利用技術(shù)進(jìn)步的最新成果來(lái)實(shí)現縮短工期、節約成本的目的。

　　4.采取經(jīng)濟措施，控制管理成本

　　有效控制現場(chǎng)經(jīng)費和各項管理支出，厲行節約，是控制成本的有效方式。根據開(kāi)發(fā)項目的特點(diǎn)，合理使用廣告策劃費、銷(xiāo)售代理費等，減少銷(xiāo)售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。對大宗材料或大型設備按合同要求從廠(chǎng)家直接進(jìn)貨，并根據工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計劃，以達到降低造價(jià)之目的。

　　三、竣工階段的成本控制

　　竣工階段是項目的收尾階段。這一階段成本控制的核心工作是：根據合同及有關(guān)的變更條款、工程預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規等，認真審核工程款。最后的工程支付，必須以政策為依據，對送審的竣工決算要逐項核算工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實(shí)際造價(jià)。

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本優(yōu)化

　　傳統上，人們只是重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本控制，卻忽略了成本的優(yōu)化問(wèn)題。其實(shí)，成本優(yōu)化是成本控制的前提。關(guān)于成本優(yōu)化的方法，將在另文中闡述，這里只介紹成本優(yōu)化的基本原理。

　　在設計方案確定，工料機價(jià)格相對穩定，各種定額一定，以及企業(yè)管理模式相對固定的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的實(shí)際成本主要取決于施工過(guò)程中工序之間的優(yōu)化配置組合。通俗地說(shuō)，就是取決于如何合理地安排好各項工序之間的關(guān)系。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)踐中，廣泛使用網(wǎng)絡(luò )圖方法來(lái)計算完成項目所需要的時(shí)間，再根據時(shí)間和單位時(shí)間的資源消耗，來(lái)確定項目活動(dòng)的成本開(kāi)支，進(jìn)而計算出總的項目成本。在傳統的網(wǎng)絡(luò )圖分析方法中，通常的基本假設是項目資源沒(méi)有限制。然而，這種假設與實(shí)際是有差距的。例如，當有多個(gè)項目活動(dòng)需要執行時(shí)，現有的資源可能不足以滿(mǎn)足同時(shí)執行所有活動(dòng)的需要，這時(shí)，在進(jìn)行項目進(jìn)度計劃編制時(shí)，必須對這些活動(dòng)進(jìn)行排序，確定項目活動(dòng)執行的先后次序，避免可能的沖突。在資源有限的情況下，對大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目活動(dòng)可供使用的資源進(jìn)行優(yōu)化的方法就是通常所說(shuō)的資源分配和資源均衡。在進(jìn)行資源均衡分析時(shí)，集中要解決的問(wèn)題是，將需要達到的最主要的項目目標作為優(yōu)化目標函數。例如，如果成本控制是最重要的，可以將項目成本最低作為目標函數。在此基礎上，編制不發(fā)生資源利用沖突的項目進(jìn)度計劃。

　　由于項目都具有不確定性，因此，在項目中總是充斥著(zhù)各種風(fēng)險。例如，隨著(zhù)項目實(shí)施進(jìn)度的發(fā)展，勞動(dòng)力、設備等資源的使用績(jì)效是有變化的。在項目早期，由于項目團隊不太熟悉項目活動(dòng)，效率是比較低下的。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的鍛煉，項目團隊對項目工作越來(lái)越熟悉，效率會(huì )逐漸提高。而對另一些項目活動(dòng)，尤其是勞動(dòng)密集型的項目活動(dòng)，時(shí)間越長(cháng)，人越容易疲勞，導致工作效率下降，這在項目中表現為一種勞動(dòng)力效率風(fēng)險。由于風(fēng)險因素的存在，決定了各種項目活動(dòng)的成本和歷時(shí)具有不確定性，整個(gè)項目的歷時(shí)和成本也具有不確定性，由此導致整個(gè)項目的網(wǎng)絡(luò )圖具有不確定性。針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)施過(guò)程的這種不確定性，已有不同的方法可供分析，包括PERT 方法、蒙特卡羅模擬等。為了確保最佳的項目績(jì)效，對風(fēng)險性高的項目活動(dòng)需要給予更多的關(guān)注，有限的資源應優(yōu)先保證投入到風(fēng)險性高的項目活動(dòng)中去。這種做法的本質(zhì)是，將項目資源優(yōu)先保證那些關(guān)鍵度大的項目活動(dòng)。

　　完成項目活動(dòng)的時(shí)間和成本一般具有反比的關(guān)系，即投入的資源越多，成本越大，項目完成所需要的時(shí)間就越短；投入的資源越少，成本越小，完成項目所需要的時(shí)間就越長(cháng)。就總體來(lái)看，給定不同的項目完成時(shí)間值，通過(guò)詳細的分析計算，可以得出每一個(gè)項目完成時(shí)間所需要的資源投入（這種資源投入對應的是項目的成本開(kāi)支）。在此基礎上，可以求得項目的時(shí)間—成本均衡曲線(xiàn)。一旦工期確定，與特定的工期相對應的成本就是優(yōu)化得到的項目成本。

　　目前，基于項目活動(dòng)的時(shí)間——成本均衡分析的相關(guān)軟件已日趨成熟，一些典型的軟件都是以遺傳算法為基礎，先計算出基于時(shí)間——成本均衡分析的經(jīng)過(guò)優(yōu)化的時(shí)間——成本組合，在此基礎上再求得最優(yōu)化的成本控制結果，從而有效地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本。

　　五、小結

　　就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目來(lái)說(shuō)，既要考慮傳統的成本控制，同時(shí)要從分析項目的時(shí)間——成本均衡關(guān)系出發(fā)，實(shí)現成本的優(yōu)化。在成本控制方面，設計階段是成本控制的基礎，施工階段是成本控制的重點(diǎn)，收尾階段是成本控制的最后環(huán)節。在成本優(yōu)化方面，必須從分析項目的時(shí)間——成本均衡關(guān)系出發(fā)，求得最佳的成本控制目標，實(shí)現成本優(yōu)化。成本控制與成本優(yōu)化是成本管理中不可或缺的兩個(gè)方面。