1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險因素分析

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險一般按風(fēng)險來(lái)源、投資階段或風(fēng)險的可控性進(jìn)行分類(lèi)，本文根據項目風(fēng)險的不同特點(diǎn)，按照風(fēng)險的屬性進(jìn)行分類(lèi)。

　�。�1）宏觀(guān)環(huán)境風(fēng)險

　　政治環(huán)境風(fēng)險。指發(fā)生戰爭、工潮和社會(huì )動(dòng)蕩等社會(huì )性政治事件給項目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的可能經(jīng)濟損失；社會(huì )環(huán)境風(fēng)險。社會(huì )環(huán)境包括社會(huì )安定情況、風(fēng)俗習慣、公眾素養等。產(chǎn)品不適合當地環(huán)境，會(huì )面臨消費者不認可的風(fēng)險；經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險。經(jīng)濟環(huán)境指一個(gè)國家或地區經(jīng)濟建設的戰略方針、戰略布局、經(jīng)濟發(fā)展速度等。經(jīng)濟停滯，則房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條；政策環(huán)境風(fēng)險。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規劃、環(huán)保等政策，政策因素會(huì )影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)層面。

　　（2）區域環(huán)境風(fēng)險

　　區位風(fēng)險。商業(yè)區、住宅區、工業(yè)區的劃分，以及近臨地區社會(huì )、經(jīng)濟和各類(lèi)設施的變化會(huì )給項目帶來(lái)影響；周邊設施風(fēng)險。城市基礎設施和配套公用沒(méi)施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項目帶來(lái)可能風(fēng)險；環(huán)保風(fēng)險。包括空氣污染、噪音污染、水污染等；自然風(fēng)險。指客觀(guān)存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構成的威脅。如超標準洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。

　　（3）土地風(fēng)險

　　土地自然屬性風(fēng)險。該風(fēng)險來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性；征地拆遷風(fēng)險。取得土地使用權之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會(huì )問(wèn)題，孕育著(zhù)風(fēng)險。

　�。�4）資金風(fēng)險

　　資金充足性風(fēng)險。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要制約；利率變動(dòng)風(fēng)險。銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。利率變化對市場(chǎng)需求也有較大影響，利率過(guò)高，將削弱居民購買(mǎi)力。

　�。�5）設計風(fēng)險

　　先進(jìn)性風(fēng)險。項目的設計理念落后、設計不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會(huì )使企業(yè)承受設計風(fēng)險；適用性風(fēng)險。過(guò)分強調設計的先進(jìn)性、經(jīng)濟性，忽視適用性，會(huì )冒不為消費者接受的風(fēng)險；經(jīng)濟性風(fēng)險。在項目開(kāi)發(fā)設計中過(guò)分強調設計的技術(shù)性、可靠性、適用性，會(huì )承擔工程造價(jià)過(guò)高的風(fēng)險。

　　（6）工程風(fēng)險

　　發(fā)包風(fēng)險。包括招標模式風(fēng)險、承包方式風(fēng)險、發(fā)包合同風(fēng)險和工程索賠風(fēng)險；工程質(zhì)量風(fēng)險。項目管理者未按規定程序實(shí)施質(zhì)量控制，承包商施工方法不當，技術(shù)落后，偷工減料等會(huì )影響項目質(zhì)量。三是工期拖延風(fēng)險。工期拖延會(huì )錯過(guò)最佳租售時(shí)機，增加管理費用，提高工程成本。

　�。�7）市場(chǎng)風(fēng)險

　　市場(chǎng)需求風(fēng)險。需求是影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應供給量而言的，供給增加，需求減少，銷(xiāo)售就會(huì )遇到困難；價(jià)格風(fēng)險。產(chǎn)品定價(jià)高則單位面積收益高，但過(guò)高的售價(jià)，會(huì )嚴重影響銷(xiāo)售。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險處理對策

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險具有系統性、關(guān)聯(lián)性和多樣性的特點(diǎn)。在處理項目風(fēng)險時(shí)，必須對各種風(fēng)險因素進(jìn)行認真分析，綜合評價(jià)，采取相應防范和控制措施。

　　（1）風(fēng)險回避

　　對風(fēng)險大的項目主動(dòng)放棄，中斷風(fēng)險源，遏制風(fēng)險事件發(fā)生。風(fēng)險回避是一種消極的風(fēng)險防范策略，在回避風(fēng)險的同時(shí)，也放棄了獲利的可能，因此不宜普遍采用。一般來(lái)說(shuō)，只有在面臨災害性風(fēng)險、風(fēng)險程度特別高或風(fēng)險程度雖不算太高，但獲利也不太理想的情況下，才使用風(fēng)險回避策略。比如在污染企業(yè)附近開(kāi)發(fā)住宅項目會(huì )冒很大風(fēng)險，應放棄該項目或實(shí)施其他替代方案。

　�。�2）風(fēng)險轉移

　　風(fēng)險轉移不放棄或中止帶有風(fēng)險的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，但將風(fēng)險可能導致的損失和法律責任轉嫁他人承擔，從而達到降低自身?yè)p失程度的目的。風(fēng)險轉移分為三種類(lèi)型：一是契約合同形式的風(fēng)險轉移，將風(fēng)險轉移給非保險業(yè)的其他人。二是財務(wù)責任形式的風(fēng)險轉移。通過(guò)發(fā)行股票、尋找投資伙伴等尋找外部資金支持的形式，將一部分投資收益連同財務(wù)責任、風(fēng)險損失轉移給他人。三是保險形式的風(fēng)險轉移，將風(fēng)險轉移給保險公司。

　　（3）風(fēng)險控制

　　首先要建立一支高素質(zhì)、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊伍，懂工程善管理，能夠較準確地把握宏觀(guān)政策和經(jīng)濟趨勢；二是制定盡可能周密、科學(xué)、詳細的計劃，并盡可能?chē)栏癜凑沼媱潓?shí)施；三是加強風(fēng)險損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險預警預報系統，及時(shí)發(fā)現風(fēng)險苗頭；五是一旦風(fēng)險事件發(fā)生，在積極搶險的同時(shí)，注意保護現場(chǎng)，收集事故的有關(guān)證據，為有關(guān)各方索賠和反索賠準備充足的資料。風(fēng)險控制是一種積極的風(fēng)險管理措施，成本低效果好，應優(yōu)先采用。

　　（4）風(fēng)險分散

　　風(fēng)險分散是從證券投資風(fēng)險分散原理發(fā)展起來(lái)的理論。在項目開(kāi)發(fā)時(shí)，可以通過(guò)調整開(kāi)發(fā)結構，通過(guò)開(kāi)發(fā)類(lèi)型多元化、開(kāi)發(fā)區域多元化、開(kāi)發(fā)時(shí)間差異化來(lái)分散風(fēng)險。需要指出的是，通過(guò)投資組合的方式只能分散非系統風(fēng)險，而不能分散系統風(fēng)險。