隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭加劇，各種因素導致建造成本急劇增加，如何在保證建筑質(zhì)量品質(zhì)同時(shí)降低建設成本提高建設速度，使建設開(kāi)發(fā)階段走上精細化工廠(chǎng)化，從而在日趨激烈的市場(chǎng)競爭中使公司脫穎而出，精細化將成為我們獲得生存發(fā)展的法寶。

　　公司自成立已有十四個(gè)年頭了，這十四年來(lái)正是中國房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有從低谷到顛峰的十四年，十四年后的今天中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸理性和健康，2008與其說(shuō)是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)年到不如說(shuō)是中國房地產(chǎn)行業(yè)真正進(jìn)入發(fā)展軌道的一年，大浪淘沙因為有大浪才能淘出真金，從前的房地產(chǎn)市場(chǎng)因為缺少有效的競爭機制所以魚(yú)龍混雜，如今在市場(chǎng)預期悲觀(guān)、行業(yè)利潤下降、投資風(fēng)險加大的客觀(guān)因素下，行業(yè)內優(yōu)秀的企業(yè)將會(huì )逐步脫穎而出逐步發(fā)展壯大，而一些利用非法資源謀取短期利益的項目公司將越來(lái)越少，越來(lái)越難以生存。作為世界上人口最多，發(fā)展最快的國家我國住房供應總體仍然緊張，隨著(zhù)中小城市城市化進(jìn)程不斷加大，大型城市舊城改造居住條件不斷改善，整個(gè)市場(chǎng)對住宅需求并未減少。只要我們能夠把握住市場(chǎng)，分清哪些市場(chǎng)是最需要最重要的，緊緊把握市場(chǎng)我們就能不斷的發(fā)展壯大，成為最優(yōu)秀的城市住宅運營(yíng)商。

　　我公司從提出精細化至今在精細化得到路上走的似乎并不順暢，這其中既有內部原因也有外部客觀(guān)原因，一直以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)總體是一個(gè)粗放型產(chǎn)業(yè)，高投入高回報，周期短見(jiàn)效快，不管開(kāi)發(fā)企業(yè)是龍是蟲(chóng)、管理優(yōu)秀或混亂只要能拿到好地就能發(fā)財，所以企業(yè)領(lǐng)導人往往用最大的精力投入到了拿地、跑關(guān)系、和銷(xiāo)售上去了，對企業(yè)運行管理研究不夠，精細化管理僅僅停留在紙上難以落實(shí)。隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的加劇，精細化將成為一個(gè)企業(yè)的核心競爭力，精細化將會(huì )成為企業(yè)發(fā)展的潤滑劑確保企業(yè)在市場(chǎng)的驚濤駭浪中快速平穩前行。

　　我作為一個(gè)入職兩年的行業(yè)新人，缺少對整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的全面深入的了解，所以只能從我所在崗位角度，根據我所經(jīng)歷的一個(gè)項目談?wù)勎覍�工程施工階段的精細化管理的想法。

　　工程管理精細化：所謂精細化我覺(jué)得其實(shí)并沒(méi)有多少玄妙的東西，只不過(guò)是將我們在實(shí)際工作中碰到的問(wèn)題及解決辦法總結并形成制度傳承下去，事無(wú)巨細從細節入手做好小事防患于未然。

　　工程精細化的目的：解決施工中各方矛盾與爭議，方便各方施工，便于管理。使我們所有的爭議得到事前控制，在現有基礎上提高各方工作效率與利潤，節省我方工期與管理資源。我個(gè)人認為可以從以下幾個(gè)方面入手解決。

　　1、智能化。主要是各種影像資料的保留與工地施工期間管理。

　　當今社會(huì )各種新技術(shù)相繼出現，但這些日新月異的新技術(shù)發(fā)展似乎對我們工程建設影響非常小，我認為我們應該充分利用現代技術(shù)為我們服務(wù)。安全防盜是一個(gè)工地安全生產(chǎn)的保證，我建議在現場(chǎng)有必要加裝攝像頭這樣可以節省大量人力成本，對現場(chǎng)施工控制有很好作用。物業(yè)公司早期介入，特別是進(jìn)入裝修階段，現場(chǎng)施工單位復雜現場(chǎng)存放東西較多，需要由物業(yè)公司正規保安介入，費用可以由施工單位均攤，這將大大降低工地被盜的風(fēng)險。

　　樓座防盜。每個(gè)樓座都應有裝修大包單位設保安。一層門(mén)窗封閉，在智能門(mén)未安裝前裝飾單位應該將一層次要入口全部封閉。

　　影像資料保留是指主要包括工程施工關(guān)鍵工序及隱蔽工程，這些資料可以有效的解決日后產(chǎn)生的爭端，保留范圍可以由成本及工程部門(mén)制定。作為天泰標準。工程例會(huì )應該保留影響資料，工程例會(huì )因為信息量比較大僅靠會(huì )議紀要不能保證例會(huì )內容的全面落實(shí)執行，應該留下影音資料。

　　電梯使用。電梯的滯后安裝雖然理論上保證了電梯的維護，但電梯的不能使用嚴重增大了室內施工單位的施工成本與難度，使工期拖后，所以我們在做好電梯保護的前提下電梯越早投入使用越好，在土建階段我們應該定下電梯廠(chǎng)家及做好土建預留，裝修開(kāi)始就應該電梯正常使用，運行費用由甲方墊付，施工單位繳納電梯使用費。電梯的運行維護費及電費等應該在電梯合同談判時(shí)就約定好。

　　2、精細化

　　精細化是一個(gè)產(chǎn)業(yè)走向成熟的最終結果，我們現階段仍然是粗方式管理，如何提高我們的管理績(jì)效成為一支精銳之師也要從精細化中尋找答案。

　　首先我們從設計階段開(kāi)始，從戶(hù)型設計上我們應該去繁就簡(jiǎn)開(kāi)發(fā)幾種相對穩定的戶(hù)型與建筑形式。戶(hù)型與建筑形式并非越創(chuàng )新越好，人們對建筑形式的要求相對來(lái)說(shuō)比較統一。寬敞明亮舒適即可。我們每期裝修風(fēng)格及戶(hù)型應該控制到十個(gè)以?xún)�。土建階段最重要的是管線(xiàn)與上下水系統預留預埋，此工作做好將避免裝修時(shí)的大量改線(xiàn)，而管線(xiàn)中廚衛最重要，要充分考慮油煙機水盆燃氣的相對位置，衛生間浴盆與馬桶隔斷等相對位置。

　　我建議在預埋絲堵時(shí)我們可以做一些創(chuàng )新工作，絲堵拆卸與維修漏水為裝修階段留下了大量的安全隱患，我建議土建預留時(shí)可將絲堵彎頭出墻20mm，絲堵用塑料絲堵，裝修時(shí)我們傳統做法是將絲堵部分套割貼磚，我們可以在此位置用特制的可拆卸的墻磚（如鋁板）維修時(shí)可方便拆卸。廚房位置窗可以做成推拉或下有固定扇的，防止水龍頭礙事。施工階段室內洞口應比規范加大，可以制定天泰標準，然后土建預留洞口根據標準留設。門(mén)口加大加高可以使室內面積感覺(jué)增大并可以提高實(shí)用性。衛生間下水套管不可用混凝土封堵應用塑料封帽，防止下水管堵塞，空調套管應外側帶蓋，內外都出墻5cm。

　　室內配電箱預埋應方正，應該考慮安裝可以調整的，土建階段衛生間廚房應按毛坯標準，吊模平整，在裝修介入前必須每套房子都做一個(gè)驗收表，給每套房子都做一個(gè)電子檔案，內容應包括開(kāi)間、凈高、軸線(xiàn)偏移、大小頭極點(diǎn)誤差，墻面垂直度，地面平整度，天花是否順平，各種預埋預留構件是否合理，尺寸及位置是否統一。門(mén)窗洞口應重點(diǎn)檢查。

　　精細化還包括各種關(guān)系的梳理和協(xié)調的精細化，各方最為矛盾及影響工期浪費時(shí)間資源的有：成品保護及責任移交劃分，水電費及簽證問(wèn)題……我們首先解決水電費爭議，一般裝飾階段供電仍為土建供電（合同約定）裝飾大包單位負責每月交電費。這幾個(gè)月可以由我方墊付并從5%押金中扣除。不能允許因為出現電費爭議而發(fā)生停電耽誤工期的現象，每個(gè)單位都應該交納5%的進(jìn)場(chǎng)保證金以保證各單位的管理協(xié)調統一。這些電費由甲方代扣施工單位簽字確認即可。各配套單位電費我們可以統一測算，比如煤氣打眼多錢(qián)一個(gè)眼，櫥柜衣柜安裝一套多少度電，門(mén)套及門(mén)多少度電一套，制定公司標準，統一核算。

　　關(guān)于垃圾清運，必須做好交接及分清責任。土建與裝修單位交界時(shí)包括屋面各種室外漏臺，樓座四周，2米以?xún)�。各種井道必須做好通水通球，這是一項極為重要的工作，由監理單位負責，對樓內下水做好通球及通水。并做好書(shū)面紀錄，室內電線(xiàn)必須搖表確認是否通不能僅清點(diǎn)根數。

　　裝飾公司進(jìn)行完濕作業(yè)后必須進(jìn)行蓄水試驗，48小時(shí)，一定要在吊頂前在門(mén)套安裝前，衛生間建議不做免漆門(mén)。

　　廚房上下水與櫥柜廠(chǎng)家的交接，櫥柜安裝前大包單位應與櫥柜廠(chǎng)家進(jìn)行上下水交接確認上水及下水的完好性，然后在櫥柜全部完成后，保潔階段再交接給大包單位。確認上水是否有漏水，下水是否通暢。

　　建筑垃圾處理，建筑垃圾一直是我們比較頭疼的問(wèn)題，我建議在工地設垃圾存放點(diǎn)，以解決現場(chǎng)垃圾無(wú)處存放問(wèn)題。由甲方統一安排外運，外運費按約定承擔。樓內及四周垃圾必須及時(shí)運往垃圾堆放點(diǎn)，不允許有隔夜垃圾，這樣就能保證樓內的清潔性。

　　廁所問(wèn)題。裝修階段施工現場(chǎng)應保留一處廁所，應在土建階段就考慮此位置，由土建單位施工后保留到裝修結束。

　　關(guān)于現場(chǎng)禁止住人。進(jìn)入裝修階段，樓內禁止住人，除一層設保安室外其他禁止有人居住。，如確實(shí)條件所限也應該住在未銷(xiāo)售的房?jì)取?/p>

　　櫥柜后面我建議滿(mǎn)貼磚（非常重要）滿(mǎn)貼雖然增加一定工程量但可以避免因為櫥柜改動(dòng)而引起的漏底，而且如果被客戶(hù)發(fā)現也很容易引起投訴。

　　外墻施工的重點(diǎn)，首先是土建抹灰一定要抓好，平整度達到標準，柔性膩子必須滿(mǎn)刮，有些錢(qián)是不能省的。外墻涂料時(shí)窗框周?chē)�必須貼美文紙。

　　盡量在設計階段不使用通窗，通窗給現場(chǎng)施工會(huì )帶來(lái)巨大的麻煩而且后期很容易漏水。

　　外窗漏水是一件非常頭疼的事，建議在窗臺上做一些創(chuàng )新，使我們的外窗不僅僅靠打膠防水。

　　衛生間\廚房\公共走道都需要降板，衛生間應該加大降板尺寸，同時(shí)衛生間窗上弦應該考慮吊頂尺寸。都可以制定天泰標準。

　　保潔次數及標準應該做出規定，次數太多沒(méi)有必要而且如果保潔過(guò)早很容易出現交叉污染。所以粗保應該在交付前一個(gè)月左右，精保潔在交付前兩周。保潔標準應該是重點(diǎn)，一定要做精開(kāi)樣板。

　　簽證的精細化：簽證是涉及幾方的經(jīng)濟性文件，關(guān)于簽證我們應把握，審慎\及時(shí)\責任明確\事實(shí)求實(shí)的原則。簽證根據費用承擔分為幾個(gè)方面：1\甲方要求。甲方承擔費用2\甲方要求，由其他施工單位承擔費用。3\成品破壞及其他原因由施工單位承擔費用。其中最有可能引起爭議的是第三中情況，如發(fā)生成品破壞施工單位應及時(shí)通知監理工程師并由監理工程師組織相關(guān)責任方現場(chǎng)確認，并留下書(shū)面及影響資料。如牽涉土建及裝飾單位，應土建及裝飾監理同時(shí)處理確認�，F場(chǎng)確認損失。如因塑剛窗漏水泡了地板，地板廠(chǎng)家應通知裝飾監理，裝飾監理通知土建監理及時(shí)到現場(chǎng)確認，土建監理同時(shí)通知塑剛窗施工單位�，F場(chǎng)留下影像資料并確認過(guò)水面積，然后各自進(jìn)行維修。

　　工程交付及交付后工程保修期內的精細化管理

　　工程交付期間首先是應該提前對監理人員進(jìn)行培訓，確認交付人員名單及交付后維保小組人員。工程交付時(shí)監理人員應該分兩批，交付工程師主要負責現場(chǎng)交付如出現交付困難可求助現場(chǎng)指揮小組，現場(chǎng)指揮小組由項目經(jīng)理及總監代表組成。如指揮小組仍無(wú)法解決將客戶(hù)轉到應急小組處理，應急小組由客服中心經(jīng)理及工程部副總經(jīng)理組成。

　　交付工程師的原則是小毛病當場(chǎng)維修，盡量不留客戶(hù)施工鑰匙如果確實(shí)需要留鑰匙后維修的話(huà)，應該將維修單及鑰匙一并交給負責維修的監理工程師。負責維修的監理工程師根據維修單安排維修，必須在規定時(shí)間內完成，維修鑰匙由維修工程師負責……在統一交付完成后2周內工程部協(xié)助客服中心工作，2周后未售房源將由銷(xiāo)售與無(wú)業(yè)統一驗收后，將鑰匙交給銷(xiāo)售及物業(yè)。

　　最容易引起客戶(hù)投訴問(wèn)題。漏水問(wèn)題及下水堵塞。漏水包括屋面\塑剛窗\及廚衛，所以我們這三個(gè)環(huán)節必須做好，屋面必須蓄水，塑剛窗應該做噴淋試驗，衛生間交付前應通水蓄水及檢查下水。水壓不正常，交付前應測高低區水壓確保水壓正常。衛生間門(mén)界石做法應該及高差應該做成標準，防止滲水。主臥室衣柜務(wù)必設計為推拉門(mén)，否則很容易打不開(kāi)。塑剛窗設計時(shí)一定要考慮空調室外機安裝，可開(kāi)啟扇要靠近空調板。地板與踢腳板應該都由地板廠(chǎng)家施工，并且應該提高踢腳板質(zhì)量，應該使用卡扣的，地板與踢腳板不能閃縫。單元門(mén)不要使用鋼木門(mén)。使用名牌成品防盜門(mén)老百姓會(huì )更認可而且實(shí)際效果更好，且費用也不需要增加。8入戶(hù)門(mén)洞口與公共區域地面做法高度應確定，如給水管走地面則應盡量避開(kāi)玄觀(guān)及門(mén)界石。

　　關(guān)于實(shí)體樣板間建造的精細化管理，實(shí)體中特別是未完成主體的實(shí)體中制作樣板間是一件非常煩瑣的事，必須提前安排。實(shí)體樣板間確實(shí)能夠給人比較直觀(guān)的感覺(jué)。順利高效完成實(shí)體樣板間的制作及后續的開(kāi)發(fā)將會(huì )對銷(xiāo)售起到很好的促進(jìn)做用，首先是防水問(wèn)題，因為主體未完成所以樣板間防水將非常重要。其次是電路供應保證樣板間效果，三是通道布置及管理，四是相關(guān)公共區域的處理。五是樣板見(jiàn)的日常維護……限于篇幅原因我就不一一細說(shuō)，希望相關(guān)部門(mén)能夠編制精細化的管理規定。

　　關(guān)于我們核心產(chǎn)品的建議。每個(gè)公司都應該有其特色的產(chǎn)品也就是核心產(chǎn)品，萬(wàn)科有花園洋房，綠城有公園化環(huán)境，碧桂園有五星級的酒店社區，我們應該有公司標志性的建筑符號。我們可以創(chuàng )造公司牌牌飄窗，公司牌陽(yáng)臺，飄窗陽(yáng)臺是每個(gè)城市高層居住者的夢(mèng)想，我相信這些漂亮的天泰的核心產(chǎn)品能夠很好的促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　記得有一次聽(tīng)華潤置地的一位同學(xué)說(shuō)起他們正在學(xué)習我們我們的精細化管理的時(shí)候，我心中不免生出一些自豪來(lái)，每當經(jīng)過(guò)集團總部的大廳看到我們精細化的計時(shí)牌時(shí)我都自問(wèn)，我們真的精細化了嗎？精細化沒(méi)有什么神秘只是點(diǎn)點(diǎn)滴滴求合理，細微之處見(jiàn)管理的縮寫(xiě)罷了。