近年來(lái)北京的商品房?jì)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強烈。究其原因有國家政策方面的原因，也有開(kāi)發(fā)商管理方面的原因。但其最根本的原因還是商品房開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。本文即從成本的角度出發(fā)，探討如何控制商品住宅的開(kāi)發(fā)成本。

　　一、商品住宅開(kāi)發(fā)成本構成

　　通過(guò)對近年來(lái)新建小區的調查和分析，新區開(kāi)發(fā)的成本主要由土地出讓金、征地拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、企業(yè)管理費、貸款利息、稅費、大市政費及四源費等費用構成。

　　通過(guò)敏感性分析證明，影響開(kāi)發(fā)成本最敏感的因素是建安工程費，其次是征地拆遷費，再次是貸款利息。因此，對住宅產(chǎn)品成本控制的重點(diǎn)分別是建安工程費、拆遷安置費、資金成本（即貸款利息）。

　　二、在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中嚴格控制建安成本

　�。ㄒ唬┮院贤�管理為手段，加強成本控制

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的投資支出存在于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節，大部分是通過(guò)各種各樣的合同、協(xié)議為依據支付的。如何讓這些費用支出得到有效的控制，一個(gè)重要的途徑就是合同管理。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)按職責都有簽訂合同或協(xié)議的權利，如拆遷安置的合同由拆遷部門(mén)辦理，規劃設計合同由規劃設計部門(mén)簽訂，工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理部門(mén)簽訂。因此，作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會(huì )簽批準制度，把所有經(jīng)濟行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量，維護企業(yè)的利益，所有的合同協(xié)議要按內容統一編號，分類(lèi)歸檔，便于管理和查閱，在撥款時(shí)完全按照合同內容進(jìn)行支付。

　　（二）通過(guò)招標選擇監理單位

　　好的監理隊伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟效益關(guān)，控制工程成本的支出。開(kāi)發(fā)商在確定監理單位時(shí)應進(jìn)行公開(kāi)招標，選擇三家以上的監理單位進(jìn)行投標報價(jià)，從中選出監理費用低、技術(shù)力量強、業(yè)績(jì)好、信譽(yù)高的監理單位來(lái)進(jìn)行監理。在辦理工程洽商時(shí)要有監理人員簽字才能生效，對洽商內容在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理都有發(fā)言權。

　　（三）做好規劃設計階段的成本控制

　　控制建設工程成本，首先應從設計開(kāi)始，因為設計是工程項目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。設計階段對投資的影響程度達70％—90％。設計階段工作水平的標低，設計質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟效益的高低。規劃設計的考慮，要圍繞商品住宅銷(xiāo)售的市場(chǎng)和利潤的大小來(lái)研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設計平面組合好，將會(huì )使產(chǎn)品銷(xiāo)售好，從而經(jīng)濟效益也高。因而要保證設計的質(zhì)量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實(shí)加強設計階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個(gè)方面：

　　（1）加強設計階段的經(jīng)濟論證

　　設計階段是工程建設的重要環(huán)節，它決定整個(gè)工程項目的規模、建筑方案、結構方案。設計方案優(yōu)化與否，直接影響著(zhù)工程總造價(jià)，影響著(zhù)工程建設的綜合效益。在方案比較時(shí)，可以采用成本——效益分析方法，在滿(mǎn)足工程結構以及使用功能的前提下，依據經(jīng)濟指標選擇設計方案。設計單位在技術(shù)經(jīng)濟分析中應大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應用。價(jià)值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法，以獲得最佳綜合效益。

　　在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為：功能和實(shí)現這個(gè)功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：V＝F／C

　　式中V——價(jià)值系數；

　　F——功能（一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途）系數；

　　C——成本（從根據用戶(hù)提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶(hù)使用所花費的全部成本）系數。

　　一般說(shuō)來(lái)，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是成本略有上升，但帶來(lái)功能大幅度提高。運用這一方法，就可以通過(guò)功能細化，把多余的功能去掉，對造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現建設項目經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益的最佳結合。

　　（2）實(shí)行限額設計

　　所謂限額設計，就是按照批準的設計任務(wù)書(shū)和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設計以及按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計。同時(shí)，各專(zhuān)業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設計，嚴格控制設計中不合理的設計變更，保證工程竣工結算不突破總投資額。限額設計并不是一味考慮節約投資，也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重事實(shí)，實(shí)事求是，精心設計和保證設計科學(xué)性的實(shí)際內容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設計的有效途徑和主要方法。

　　（3）實(shí)行工程造價(jià)和設計方案相結合的設計招標方法

　　改革開(kāi)放以來(lái)，建筑行業(yè)引進(jìn)了競爭機制，實(shí)行了招投標制。設計的招投標制對提高設計水平，促進(jìn)良性競爭起到了很好的作用。推行工程造價(jià)和設計方案相結合的設計招標方法，可以促使設計單位和設計人員不僅在建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋，而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。一個(gè)優(yōu)秀的設計方案。既要建筑造型美觀(guān)，又要造價(jià)合理，從而保證建設單位的經(jīng)濟利益。

　　（4）要加強設計出圖前的審核工作

　　加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來(lái)看，設計方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質(zhì)量，避免將設計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。

　　（四）嚴格控制建安成本，降低工程造價(jià)

　　在目前的施工過(guò)程中，質(zhì)量監督、進(jìn)度控制機制已經(jīng)比較完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節。由于成本控制工作做的不到位，工程雖能按期保質(zhì)完成，但一算賬就是不盈利或盈利較低，未能達到預期的收益。

　�。�1）嚴格進(jìn)行工程招標，控制新開(kāi)工程的造價(jià)

　　通過(guò)招投標選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強、施工質(zhì)量好、造價(jià)適中的施工隊伍。建設單位簽訂承包合同是個(gè)關(guān)鍵，要把主要內容在合同中予以明確。要根據建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規范，就施工中可能產(chǎn)生職責不清、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來(lái)，確保雙方的按約履行。

　　（2）合理安排施工順序，減少臨時(shí)費用

　　在組織住宅小區的施工，安排開(kāi)工計劃時(shí)，要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與住宅工程同步進(jìn)行，盡量不發(fā)生臨時(shí)供水、供電、供熱的費用，并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。在建設小區道路前，即可進(jìn)行各類(lèi)管道的鋪設，減少二次開(kāi)挖，避免施工企業(yè)因現場(chǎng)施工的原因向開(kāi)發(fā)企業(yè)索賠，從而降低成本。

　　（3）建立工程洽商制度，降低工程成本

　　工程洽商是編制預算增減賬的依據，是施工企業(yè)在中標后提高造價(jià)，增加收入的主要手段，作為監理工程師要加強工程洽商的管理，防止不正當的索賠，建立規范的洽商制度是非常必要的。洽商管理制度的內容要確定工程、規劃、預算合同等有關(guān)部門(mén)在簽辦工程洽商時(shí)的責任，分工必須明確，權力不宜過(guò)分集中。簽辦洽商要注意以下問(wèn)題：

　　第一，施工前應嚴格審圖，盡量少改動(dòng)，少辦洽商，減少造價(jià)增加的幅度；

　　第二，結算時(shí)要特別注意減賬洽商，防止施工企業(yè)漏報；

　　第三，洽商應先辦，有了手續后再施工。在工程施工中，工程人員往往考慮工程進(jìn)度，先按變更的情況施工，然后再補洽商手續。這樣做的弊病往往是有的隱蔽工程，做完之后無(wú)法核實(shí)，工作中出現被動(dòng)。如果工程進(jìn)度要求緊，也要洽商和施工同步進(jìn)行，增、減賬及時(shí)審，避免無(wú)法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。

　　第四，洽商內容既要滿(mǎn)足工程施工及使用功能需要，又要考慮經(jīng)濟合理和投資節約。凡是因施工企業(yè)出于施工方便簽辦的洽商增帳，原則上不予補償。并應在洽商中予以注明。

　�。�4）嚴格控制材料、設備價(jià)格

　　作好市場(chǎng)價(jià)格的管理工作，掌握價(jià)格的變動(dòng)趨勢，特別是大宗材料設備訂貨，應貨比三家，在滿(mǎn)足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機。同樣的材料設備，由于產(chǎn)地檔次不同，價(jià)格相差很遠，就是同樣品牌的設備由于銷(xiāo)售代理級別不同，價(jià)格也有差別。要樹(shù)立成本意識，形成控制成本機制。

　　材料設備費在工程的建安造價(jià)中約占70％，有的工程還會(huì )更高，因此材料設備費應是建安成本控制中的重點(diǎn)。凡施工企業(yè)自行采購的材料，重點(diǎn)是對指導價(jià)的材料控制，可以采取限價(jià)的手段進(jìn)行控制。材料限價(jià)的原則，一是明確加工訂貨的責任者是施工單位，業(yè)主與監理工程師適當參與，參與的目的是控制材料的采購價(jià)格，但不能包辦代替；二是可以推薦廠(chǎng)家但不指定廠(chǎng)家；三是監督材料的質(zhì)量；四是在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)。這種材料限價(jià)的作法，體現了風(fēng)險共擔的原則，適應當今建材市場(chǎng)的狀況。

　　（5）加強竣工結算的審核

　　凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定全部完成，要有竣工驗收單，如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減帳的清理，重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調價(jià)的審定工作，審核時(shí)應與原招標文件對照，凡系標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規定，合理確定技措費、提前工期獎、優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用。認真實(shí)行結算復審制度及工程尾款會(huì )簽制度，確保結算質(zhì)量。

　　（五）拆遷安置費用的控制

　　在項目立項之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇拆遷隊伍及時(shí)凍結建設用地范圍內的戶(hù)口，嚴格控制分戶(hù)，減少代征土地；增加城區居民外遷，按政策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準和被遷戶(hù)安置用房的面積。

　�。�六）貸款利息的控制

　　所有的房地產(chǎn)企業(yè)都不是全部拿自己的錢(qián)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，其融資渠道很多，其中之一就是銀行貸款。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，有的企業(yè)的資產(chǎn)負債率在80％以上。使用貸款也令開(kāi)發(fā)企業(yè)付出很高的代價(jià)，那就是貸款利息。有貸必有還，如何還貸才能使付出的利息最少，資金成本最低，這就要根據投資期限的長(cháng)短及資金回收的情況來(lái)選擇合適的還款方式。

　　一次償還方式對業(yè)主的壓力過(guò)大，只有在資金量很大的情況下才有可能。對于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的企業(yè)，實(shí)行的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。在總的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金。有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過(guò)多占用資金造成利息損失。如對整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金收支情況有一個(gè)很準確的預計，何時(shí)投入多少，何時(shí)又能收回多少，可根據具體情況，選擇變額年金償還的辦法。采用變額年金償還辦法基于對本企業(yè)的資金運作情況有一個(gè)比較清晰了解的基礎上，制定最佳償還方案，從而把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

　　三、及時(shí)分析開(kāi)發(fā)成本，為實(shí)施中的成本控制提供依據

　　在項目實(shí)施中，要及時(shí)對控制成本所采取的措施、效果及其動(dòng)態(tài)的變化進(jìn)行認真的比較分析。在分析時(shí)，可將實(shí)際數據和相關(guān)資料與計劃進(jìn)行對比，以確定項目總成本是節約還是超支。在對比的基礎上，總結先進(jìn)經(jīng)驗，找出超支的原因，探索減少投入、節約資金的途徑。同時(shí)也為住宅小區開(kāi)發(fā)的成本測算及可行性研究提供參考數據。

　　總之，控制開(kāi)發(fā)成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)，繁榮我國住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。認真做好住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的控制，應是我們不斷探索的課題。