一個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段。

　�。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設想是整個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟體制條件下，開(kāi)發(fā)設想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開(kāi)發(fā)設想是否準確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場(chǎng)需求狀況。

　　（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

　　開(kāi)發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒(méi)有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開(kāi)發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個(gè)設想不可行，那么即使開(kāi)發(fā)商不同意，這個(gè)項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程實(shí)際上就結束了；二是可行性研究表明這個(gè)設想可行，則不出意外，這個(gè)項目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

　　（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項目開(kāi)發(fā)的第一步

　　土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開(kāi)發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢(qián)。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國原來(lái)規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過(guò)出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來(lái)占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開(kāi)發(fā)商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門(mén)備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊》。

　　（四）項目設計是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步

　　根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目來(lái)說(shuō)，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個(gè)具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關(guān)系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專(zhuān)業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說(shuō)明書(shū)、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書(shū)4個(gè)部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門(mén)申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書(shū)（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線(xiàn)距離、建筑控制高度、停車(chē)位個(gè)數等）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據規劃設計通知書(shū)，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說(shuō)明書(shū)等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規劃行政管理部門(mén)審查，確認符合規劃要求后，核發(fā)《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進(jìn)行初步設計。城市規劃行政管理部門(mén)對建設工程的初步設計方案進(jìn)行審查，確認其符合規劃設計要點(diǎn)后，建設單位就可以進(jìn)行施工圖設計。城市規劃行政管理部門(mén)在對工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設工程規劃許可證》。

　　（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第五步，也是取得土地使用權后的第一步

　　在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開(kāi)發(fā)商還需要到土地管理部門(mén)辦理相關(guān)手續。土地管理部門(mén)根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地使用權證書(shū)及建設用地規劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開(kāi)發(fā)商只能在劃定的范圍內，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。

　　（六）籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

　　取得土地使用權后，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進(jìn)一步開(kāi)發(fā)所需的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最重要的工作。開(kāi)發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過(guò)各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過(guò)商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是風(fēng)險極大的商業(yè)活動(dòng)，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的門(mén)檻，對我國有些過(guò)熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

　　（七）建設工程招標是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法

　　工程項目招標投標制，是我國工程建設市場(chǎng)的重大改革舉措之一。通過(guò)招標，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過(guò)預算、質(zhì)量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還需要通過(guò)招標選擇合適的監理單位，以便對工程進(jìn)行建設工程監理。

　　（八）施工是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第八步，也是項目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步

　　為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進(jìn)行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門(mén)在施工現場(chǎng)進(jìn)行放線(xiàn)、驗線(xiàn)，并到建設行政主管部門(mén)領(lǐng)取建設工程開(kāi)發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時(shí)解聘監理單位。項目施工完成后，還需要通過(guò)由城市建設行政主管部門(mén)主持的綜合竣工驗收。通不過(guò)驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　（九）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第九步，是實(shí)現經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步

　　房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作。如果開(kāi)發(fā)商符合政府主管部門(mén)的預售條件，開(kāi)發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究、確定營(yíng)銷(xiāo)目標與手段、確定銷(xiāo)售方式、制定銷(xiāo)售合同、準備銷(xiāo)售宣傳資料、培訓銷(xiāo)售人員、參加必要的房展會(huì )、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽(tīng)的名字，在商品房項目的銷(xiāo)售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準，取得銷(xiāo)售許可證。

　�。ㄊ�）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)