房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門(mén)、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。同時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有涉及面廣、投資周期長(cháng)、資金回收慢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險大等特征。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現良性發(fā)展，獲得可持續性核心競爭能力，必須提升財務(wù)管理水平。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)通常采用傳統的家族式管理模式。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權與經(jīng)營(yíng)權的高度統一，企業(yè)的投資者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者。特別是在財務(wù)管理上，企業(yè)的財務(wù)負責人及會(huì )計、出納等多是由投資者的親屬擔任。這勢必給企業(yè)的財務(wù)管理帶來(lái)一定的負面影響：企業(yè)存在著(zhù)不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現的現象；企業(yè)管理者集權現象嚴重、職責不分、越權行事，導致財務(wù)管理工作的無(wú)章、無(wú)序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財務(wù)監控不嚴、會(huì )計信息失真等；納稅風(fēng)險增大，偷稅、漏稅現象嚴重；企業(yè)沒(méi)有建立內部審計機構，即使有，也難以保證審計的獨立性、公正性。

　�。ǘ�）財務(wù)管理機制薄弱。當前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理還處于初始的會(huì )計核算階段，尚沒(méi)有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰略規劃、實(shí)施、控制方面強有力的作用。

　　1、財務(wù)制度不健全。沒(méi)有建立嚴格的財務(wù)核算制度，包括賬實(shí)核對、賬證核對、賬賬核對在內的會(huì )計核算程序沒(méi)能得到切實(shí)有效的貫徹，會(huì )計資料的相關(guān)性、真實(shí)性和可靠性比較差；財務(wù)上的內部控制機制要么沒(méi)有設置，要么形同虛設，很容易造成資金的內部盜用和流失。

　　2、財務(wù)管理多屬“被動(dòng)反映型”。僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的財務(wù)會(huì )計階段；財務(wù)預測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會(huì )計信息。

　　3、資金的籌措和使用沒(méi)有計劃，缺乏現金流量管理觀(guān)念。特別是在經(jīng)濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會(huì )多，更容易忽視財務(wù)管理，盲目擴大生產(chǎn)規模，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。

　　我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營(yíng)經(jīng)濟成分。據有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于財務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財務(wù)背景，大力規范財務(wù)管理體制，加強財務(wù)管理工作。

　　二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的對策

　�。ㄒ唬﹥�(yōu)化管理模式，建立現代企業(yè)管理制度�，F代企業(yè)制度是適應現代社會(huì )化大生產(chǎn)和市場(chǎng)經(jīng)濟要求的產(chǎn)權關(guān)系明確、治理結構嚴謹、責權關(guān)系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業(yè)規�？梢匝杆贁U大并能穩定持久經(jīng)營(yíng)的一種企業(yè)制度�，F代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過(guò)所有權和經(jīng)營(yíng)權的分離，減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的干預，使管理人員專(zhuān)心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中有效使用現代管理方法和手段，調動(dòng)經(jīng)營(yíng)者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng )造性，切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統家族式管理帶來(lái)的規模小、體制不順、機制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問(wèn)題。建立現代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規模、上檔次、上水平的必然選擇。

　�。ǘ�）構建完善的財務(wù)管理體系。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉變，使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標的實(shí)現，房地產(chǎn)企業(yè)必須構建完善的財務(wù)管理體系。

　　1、完善財務(wù)會(huì )計體系。

　�。�1）科學(xué)設置會(huì )計科目。根據《企業(yè)會(huì )計制度》和管理控制要求，科學(xué)設置會(huì )計科目。如，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象，保證按產(chǎn)品名稱(chēng)或樓號進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入科目中，根據產(chǎn)品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開(kāi)發(fā)成本費用項目，細化成本對象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的營(yíng)利能力分析。

　�。�2）統一會(huì )計核算程序。企業(yè)的會(huì )計科目設置要保持統一，在此基礎上增加適當的靈活性；會(huì )計單據格式、種類(lèi)和使用方法要保持統一；財務(wù)數據記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結賬與會(huì )計報表編制和上報程序要保持統一。

　　2、建立管理會(huì )計系統。建立管理會(huì )計系統的主要任務(wù)是設立責任中心。責任中心是指，按照管理目標，根據各職能部門(mén)、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個(gè)責任中心的職責分別制定其績(jì)效考核指標、標準、辦法，并通過(guò)責任中心績(jì)效報告的形式動(dòng)態(tài)反映各責任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執行情況，進(jìn)而能夠對各責任中心的業(yè)績(jì)進(jìn)行客觀(guān)評價(jià)。同時(shí)，設置科學(xué)的管理會(huì )計報告體系，向管理層及時(shí)反饋銷(xiāo)售進(jìn)度、項目開(kāi)發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。

　　3、健全預算會(huì )計體系，實(shí)現財務(wù)管理預算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預算會(huì )計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業(yè)以開(kāi)發(fā)項目作為預算對象，對項目建設中將會(huì )發(fā)生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計劃等內容進(jìn)行的整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進(jìn)行匯總后，根據整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調運作所制定的規劃。企業(yè)財務(wù)部門(mén)應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產(chǎn)負債表和現金流量表，構建企業(yè)財務(wù)預算指標體系。同時(shí)，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核、落實(shí)責任、兌現獎懲措施，形成以財務(wù)制度為主對經(jīng)濟行為定性約束，以財務(wù)預算為主對經(jīng)濟行為進(jìn)行定量約束的格局。

　　4、強化資金管理。

　�。�1）在資金的籌措管理方面，主要應做好以下幾方面工作：首先，要加強企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長(cháng)期低息貸款，企業(yè)將會(huì )有源源不斷的資金去開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項目。其次，資金的籌措要有計劃。再次，應逐步擴大項目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。

　�。�2）加快資金周轉，加強資金運用管理。首先，加快資金流轉。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項目往往不能按時(shí)完工，占用大量的資金，資金流轉不暢，嚴重的會(huì )把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強企業(yè)現金管理。盡可能使應收賬款與應付賬款的期限保持一致，最好是應收賬款回收的期限較應付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應付賬款，使企業(yè)避免過(guò)多的利息負擔及資金占用。第三，防止企業(yè)過(guò)度預支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機，就會(huì )危及到企業(yè)的生存。第四，嚴格控制管理費用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要防止講排場(chǎng)、講面子、大手大腳、鋪張浪費等現象。

　　5、加強財務(wù)制度建設，完善內部審計制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)會(huì )計制度時(shí)，應當遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財務(wù)管理制度：一是要設立專(zhuān)門(mén)的財務(wù)管理機構，統一負責企業(yè)的資金融通、現金出納、財務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預算編制、決算實(shí)施工作；二是要制定相應的財務(wù)管理制度，如現金、采購、報銷(xiāo)、稽核等制度，實(shí)行財務(wù)管理的規范化和制度化；三是要制定相應的考核制度，強化監督機制。

　　房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作要從事后的財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價(jià)、工程項目預（決）算審計、專(zhuān)項審計等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)提出解決問(wèn)題的措施，從而提高整個(gè)企業(yè)的財務(wù)管理水平。

　　6、提高納稅籌劃水平，減輕企業(yè)稅收負擔。在稅法及相關(guān)法律允許的范圍內進(jìn)行納稅籌劃，是一項國家支持、企業(yè)得益的工作。企業(yè)財務(wù)部門(mén)應不斷提高納稅籌劃水平，遵循一定的納稅籌劃原則，根據自身的實(shí)際情況選擇、運用適當的納稅籌劃方法，減輕稅收負擔，增加企業(yè)的現金流入，努力實(shí)現企業(yè)涉稅零風(fēng)險和利潤（價(jià)值）最大化的目標。