房地產(chǎn)現金流就是在一定時(shí)期內通過(guò)融資和銷(xiāo)售房地產(chǎn)品而取得的現金流入，在支付購置土地款、工程款、營(yíng)銷(xiāo)費用、管理費用、財務(wù)費用、稅金和償還借款后的差額。房地產(chǎn)企業(yè)現金流管理就是企業(yè)通過(guò)對外融資、存貨及應收賬款管理等手段，使企業(yè)保持正向現金流以滿(mǎn)足企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要，而不至于現金囤積造成浪費。本文著(zhù)重對房地產(chǎn)企業(yè)在現金流管理方面存在的問(wèn)題以及解決辦法做出簡(jiǎn)要分析，一點(diǎn)個(gè)人見(jiàn)解，以供大家參考。

　　一、我國房地產(chǎn)企業(yè)現金流管理存在的問(wèn)題

　　我國房地產(chǎn)企業(yè)初步關(guān)注現金流狀況也始于近幾年，初步認識到企業(yè)發(fā)展的內在活力反映在經(jīng)營(yíng)的現金流量方面，所以，關(guān)于現金流的理論和實(shí)踐更是匱乏。我國房地產(chǎn)企業(yè)對現金流的管理存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

　�。ㄒ唬┈F金流管理沒(méi)有與企業(yè)戰略相吻合。我國現金流管理僅停留在公司運營(yíng)層面，并沒(méi)有被提高到戰略高度與企業(yè)總體發(fā)展戰略相吻合�，F金流管理的內容只是停留在現金預算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險預警等戰術(shù)性管理，沒(méi)有同企業(yè)的發(fā)展戰略有效地結合起來(lái)，更沒(méi)有同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重點(diǎn)相匹配。

　�。ǘ�）現金流管理缺少全程控制。目前，我國大多數房地產(chǎn)企業(yè)現金流量管理的手段只是側重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的預測和安排。企業(yè)的資金運行，具體表現為資金籌集、運用和分配，現金的流入與流出則是其綜合表現形式。時(shí)實(shí)、動(dòng)態(tài)地反映預算執行情況，有效地控制整個(gè)企業(yè)的資金支出及資金運用，做到事前計劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰略的實(shí)施，同時(shí)預算作為企業(yè)內的法律還有利于經(jīng)營(yíng)過(guò)程的控制。

　�。ㄈ�）現金流管理沒(méi)有重視現金流質(zhì)量。對于業(yè)績(jì)質(zhì)量問(wèn)題重視遠遠不夠，現金流的導向作用還很弱。由于中國房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績(jì)效評價(jià)體系仍是“利潤導向型”，所以企業(yè)實(shí)踐中對現金流量的管理存在著(zhù)嚴重滯后性和被動(dòng)性特征。一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒(méi)錢(qián)購買(mǎi)原材料、需要動(dòng)用現金交稅的時(shí)候才注重現金流管理；或是只有通過(guò)延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式才能獲得良好的現金流。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)現金流管理改進(jìn)措施

　　現金流的管理目標是實(shí)現企業(yè)的價(jià)值創(chuàng )造，是為了價(jià)值創(chuàng )造的現金流的流向、流量、流程、結構、效益等的管理，具體又分為現金流的戰略性管理和戰術(shù)性管理兩個(gè)方面，分別涉及到企業(yè)的決策層、管理層和作業(yè)層。

　�。ㄒ唬┈F金流的戰略性管理

　　1、企業(yè)戰略與現金流管理相結合。企業(yè)戰略決定現金流流向，現金流管理與企業(yè)戰略相結合，制定企業(yè)戰略時(shí)應考慮現金流狀況，同時(shí)現金流要服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰略。企業(yè)進(jìn)行現金流向戰略決策首先要進(jìn)行環(huán)境影響因素分析和企業(yè)戰略分析，現金流向要與環(huán)境變化相協(xié)調。對以房地產(chǎn)為主的企業(yè)而言，在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中要根據自身的資金實(shí)力制定切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰略，切忌盲目擴張，跟風(fēng)實(shí)施全國發(fā)展戰略；針對非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要經(jīng)得住房地產(chǎn)行業(yè)高回報外表的誘惑，不要盲目涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，畢竟高回報也意味著(zhù)高風(fēng)險。

　　2、現金流管理與企業(yè)生命周期相結合。在企業(yè)不同的發(fā)展階段，企業(yè)關(guān)注的目標和重點(diǎn)會(huì )有所不同，現金流量循環(huán)也會(huì )呈現出不同的特點(diǎn)。管理者必須能夠準確分析和識別企業(yè)在生命周期不同階段的特點(diǎn)及定位，并能夠根據對現金流量的需要，提出合適的財務(wù)結構。所以，戰略性現金流量管理必須與各階段的特點(diǎn)相匹配，要突出重點(diǎn)，不可一視同仁，等而視之。同時(shí)，還要注意在不同發(fā)展階段，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)現金流之間的轉化和配合。

　　3、現金流量管理必須做好流動(dòng)性、收益性和增長(cháng)性動(dòng)態(tài)平衡。流動(dòng)性是企業(yè)為償付其債務(wù)所持有的現金數額或通過(guò)資產(chǎn)轉化為現金的能力的描述。如果企業(yè)有充分的現金或者資產(chǎn)能夠在短期內轉化為現金，則企業(yè)具有很強的流動(dòng)性。流動(dòng)性可以通過(guò)現金流量循環(huán)的效率來(lái)創(chuàng )造。收益性是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)使其獲利的能力的表現。企業(yè)的收益能力取決于管理層將其所掌握的現金等資源投放到能給企業(yè)帶來(lái)預期收益的資產(chǎn)或項目中去實(shí)現增殖。所以，無(wú)論將現金投資于流動(dòng)資產(chǎn)，還是投資于固定資產(chǎn)、股權等長(cháng)期資產(chǎn)，都應以提高或維護必要的收益性為基本取舍標準。增長(cháng)性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現。自我積累能力集中表現在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生現金凈流量的大小以及現金凈流量的利用效果。企業(yè)就是要通過(guò)不斷的自我積累和發(fā)展來(lái)實(shí)現企業(yè)價(jià)值的持續創(chuàng )造。

　　4、戰略性現金流管理應追求現金流平衡。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)由于回報期長(cháng)，資金回流比較慢，而且因為資本投資巨大，容易出現資金周轉不靈的風(fēng)險。最理想的是將不同投資回報期及不同現金回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，以分散風(fēng)險。酒店與地產(chǎn)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)即是這一理論的完美運用。酒店經(jīng)營(yíng)可以產(chǎn)生持續的現金流，這些資金可以流動(dòng)到房地產(chǎn)項目公司。同時(shí)，酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流大，其自建物業(yè)可以抵押貸款，能夠成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“蓄水池”。

　�。ǘ�）現金流的戰術(shù)性管理

　　1、現金流預算�，F金流總預算著(zhù)重于規劃和控制企業(yè)宏觀(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保障企業(yè)戰略目標的實(shí)現，日�，F金流預算統管日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現金安排，保證現金流有條不紊、永不停息，從而保障企業(yè)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)或擴大再生產(chǎn)的進(jìn)行，滿(mǎn)足企業(yè)價(jià)值創(chuàng )造實(shí)現的條件。房地產(chǎn)企業(yè)年初，應由財務(wù)部門(mén)編制資金總預算計劃，它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成。其中，資金收入預算最核心的內容是企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售房屋產(chǎn)品帶來(lái)的現金凈增加額；支出預算最核心的內容是企業(yè)投資、支付稅費所需資金支出。

　　2、現金收入管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入主要為銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現金流入。收入管理的重點(diǎn)為加快銷(xiāo)售進(jìn)度使企業(yè)具有較強的銷(xiāo)售變現能力和催收應收賬款兩個(gè)部分。

　�。�1）房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應協(xié)調各方關(guān)系，加快工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度，使其盡早達到產(chǎn)品預售標準，取得預售許可證。

　�。�2）在產(chǎn)品銷(xiāo)售出去后應采取多種措施催收應收賬款，加速房款的回籠。

　�。�3）采用多種付款方式促銷(xiāo)，使開(kāi)發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。

　　3、現金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分，加強土地購置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現金流管理的重要組成部分。在業(yè)界擁有地產(chǎn)戴爾的順馳地產(chǎn)為所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗。

　�。�1）推遲購地首付款時(shí)間并合理拉長(cháng)后續付款。

　�。�2）依靠施工單位墊資，工程進(jìn)度達到50%以上才能拿到部分款項。

　　4、融資管理。房地產(chǎn)企業(yè)應采取多渠道融資方式，以分散融資風(fēng)險，降低融資成本，提高融資效率。

　�。�1）銀行系統貸款融資。這是目前我國大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。

　�。�2）引入投資基金。隨著(zhù)我國加入世貿組織后對金融市場(chǎng)的放開(kāi)，這一融資新品必然成為未來(lái)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的又一亮點(diǎn)。

　�。�3）上市融資。隨著(zhù)國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調控，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的傳統資金鏈被卡，開(kāi)發(fā)商將競相到股市融資。

　�。�4）融資租賃、售后租回。由于我國金融政策還未完全放開(kāi)以及融資額度較小的原因，此種融資方式在我國房地產(chǎn)行業(yè)中運用較少。

　　十余年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化軌跡，雖說(shuō)有得有失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“資金為王”的理念卻已完全確立。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競爭中生存、發(fā)展，必須提高現代企業(yè)管理水平，而現金流的管理至關(guān)重要。