一、物業(yè)稅年內在部分“空轉”城市中能否先行“實(shí)轉”

　　根據我國2000年7月1日施行的《立法法》，如果沒(méi)有得到全國人大及其常委會(huì )授權的行政機關(guān)，特別是財政稅務(wù)部門(mén)根本無(wú)權制定財政、稅收方面的基本制度和法律，只有全國人大及其常委會(huì )才有此權力。如果說(shuō)物業(yè)稅在全國人大沒(méi)有立法或授權制定之前，稅務(wù)部門(mén)在國內部分省市模擬未來(lái)的物業(yè)稅進(jìn)行內部“空轉”無(wú)可厚非，但是真要在全國人大沒(méi)有出臺或授權出臺“物業(yè)稅”之前由“空轉”轉為“實(shí)轉”問(wèn)題就嚴重了。在全國人大及其常委會(huì )沒(méi)有通過(guò)或授權通過(guò)物業(yè)稅之前，無(wú)論是哪一級政府稅務(wù)部門(mén)都無(wú)權開(kāi)征或“實(shí)轉”物業(yè)稅。2007年10月國家稅務(wù)總局新聞負責人曾公開(kāi)表示：國家稅務(wù)總局只是執行機構，不可能自己制定征收（物業(yè)稅）的時(shí)間表。由此可見(jiàn)，“我國年內在部分城市開(kāi)征物業(yè)稅”之說(shuō)并不可信。

　　二、“空轉”的是什么稅

　　稅務(wù)部門(mén)在部分省市進(jìn)行物業(yè)稅模擬評稅“空轉”已6年多了，試點(diǎn)的結果說(shuō)法不一，一些專(zhuān)家說(shuō)基本成熟，具備物業(yè)稅由“空轉”轉為“實(shí)轉”條件；另一部分專(zhuān)家認為開(kāi)征時(shí)機和條件尚不完全具備。從目前不同說(shuō)法的物業(yè)稅“空轉”結果看，“空轉”6年的物業(yè)稅基本沒(méi)有達到模擬評稅預期的目的。為什么模擬了6年的物業(yè)稅仍停留在“空轉”試點(diǎn)階段，筆者認為物業(yè)稅在稅改中作為“替代稅”，政府研究稅制改革的相關(guān)部門(mén)和機構，首先應確定物業(yè)稅到底替代或整合那些與房地產(chǎn)有關(guān)的稅和費以及確定征稅的范圍及基準，然后整合成模擬的物業(yè)稅再進(jìn)行評稅“空轉”。從目前掌握物業(yè)稅空轉階段所選用的兩種征繳模式看：自用自住房屋以房產(chǎn)評估的70％為基準、征收1．2％；投資性房屋，以其投資回報的18％為基準、征收12％的物業(yè)稅。從以上兩種物業(yè)稅征繳模式看，發(fā)現與現行的房產(chǎn)稅征繳基準類(lèi)似。房產(chǎn)稅第三條“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納”，第四條“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1．2％；依照房產(chǎn)租金收入計算的，稅率為12％”。唯一不同的是房產(chǎn)稅對“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”免稅，模擬的物業(yè)稅對自用自住房屋的征稅，其他與房產(chǎn)稅基本一樣，也就是說(shuō)物業(yè)稅基本套用了房產(chǎn)稅的基準。1986年10月1日我國實(shí)施征繳的房產(chǎn)稅至今已積累了十分豐富的數據和成熟的經(jīng)驗。既然模擬的物業(yè)稅套用房產(chǎn)稅的基準進(jìn)行“空轉”，那么還有必要在若干省市進(jìn)行長(cháng)達6年多的“空轉”嗎·

　　三、與物業(yè)有關(guān)的稅整合到物業(yè)稅將對誰(shuí)最有利

　　與物業(yè)有關(guān)的稅，一般都產(chǎn)生在流通和持有階段，在流通中產(chǎn)生的稅是由兩方面納稅人承擔，一是賣(mài)方包括開(kāi)發(fā)建設商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房的賣(mài)方；二是買(mǎi)方包括買(mǎi)商品房或買(mǎi)二手房的單位和個(gè)人。在房地產(chǎn)流通中由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔的稅包括，賣(mài)方承擔的營(yíng)業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅、契稅（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前期購買(mǎi)土地使用權時(shí)需交買(mǎi)地的契稅）：買(mǎi)方承擔的契稅、印花稅。在物業(yè)持有階段產(chǎn)生的稅有房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅。以上不難看出，物業(yè)持有期產(chǎn)生的稅屬物業(yè)保有稅，由物業(yè)持有人承擔，因此物業(yè)稅設計之初就把房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅納入其中。但流通階段產(chǎn)生的稅就比較復雜，有賣(mài)方承擔的也有買(mǎi)方承擔的。

　　新年伊始，部分“專(zhuān)家學(xué)者”在談到物業(yè)稅的構成時(shí)，將城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、印花稅，甚至連營(yíng)業(yè)稅、所得稅、耕地占用稅均加入物業(yè)稅行列，好像物業(yè)稅囊括的稅種少了就缺乏正當性和合理性。真不知這些“專(zhuān)家學(xué)者”是“線(xiàn)裝書(shū)”讀多了有點(diǎn)“不食人間煙火”，還是另有所圖以至于將一般人都知道的常識視而不見(jiàn)，竟把一些本應由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和賣(mài)方承擔稅也納入到物業(yè)稅由買(mǎi)房人在日后中承擔。以土地增值稅被納入物業(yè)稅為例，1994年1月1日施行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。無(wú)論是銷(xiāo)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是出售二手房的產(chǎn)權人都要按上述條例第六條“計算增值額的扣除項目”，第七條“土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率”計算土地增值稅向稅務(wù)機關(guān)繳納。在房地產(chǎn)流通實(shí)踐中，土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率在平抑高漲的房?jì)r(jià)中是我國現行稅種中效果最明顯、作用最大的稅種，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售抬高房?jì)r(jià)以及二手房亂漲價(jià)都有極強的遏制作用。但是，把土地增值稅整合到物業(yè)稅里解除了本應由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和售賣(mài)二手房的產(chǎn)權人承擔的稅負，卻加重了本來(lái)就身負購房壓力“房奴”們的經(jīng)濟負擔，這樣，將會(huì )減弱土地增值稅在平抑房?jì)r(jià)中的作用。若如此，物業(yè)稅何益之有？