物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規劃設計和建設的過(guò)程。從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以使開(kāi)發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。

　　一、物業(yè)管理前期介入的理論基礎

　　（一）從營(yíng)銷(xiāo)理論來(lái)論述物業(yè)管理前期介入的必要性

　　1.物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)導向

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，每個(gè)公司都有自己的經(jīng)營(yíng)導向，公司的日常行為都在自己特定的經(jīng)營(yíng)導向下而運作。所以選擇適當的經(jīng)營(yíng)導向顯得非常重要，決定了企業(yè)的生死存亡。房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營(yíng)導向可供選擇：

　�。�1）以生產(chǎn)為導向。這類(lèi)企業(yè)專(zhuān)門(mén)注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標，而不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品的銷(xiāo)售。在計劃經(jīng)濟年代，大部分企業(yè)的經(jīng)驗導向都是這種形式。

　�。�2）以產(chǎn)品為導向。這類(lèi)企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品，關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各個(gè)因素。這類(lèi)企業(yè)的產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷(xiāo)售，而且也不知消費者是否對產(chǎn)品感興趣，所以這類(lèi)企業(yè)有一定的局限性。假如它生產(chǎn)的產(chǎn)品有市場(chǎng)需求，由于產(chǎn)品的質(zhì)量非常優(yōu)秀，在市場(chǎng)中會(huì )很有競爭力；假如消費者對它的產(chǎn)品不感興趣，盡管產(chǎn)品很完美，在市場(chǎng)中也不能獲勝，所以這類(lèi)企業(yè)的經(jīng)濟效益很難確定。

　�。�3）以銷(xiāo)售為導向。這類(lèi)企業(yè)重視產(chǎn)品的銷(xiāo)售，運用各類(lèi)促銷(xiāo)手段來(lái)加強銷(xiāo)售。這類(lèi)企業(yè)主要通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)獲得利潤。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒(méi)有按照消費者的需求來(lái)生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力地銷(xiāo)售給消費者。

　�。�4）以營(yíng)銷(xiāo)為導向。這類(lèi)企業(yè)的所有活動(dòng)都以顧客的需要為自己的經(jīng)營(yíng)目標。通過(guò)市場(chǎng)細分，確定目標市場(chǎng)；按照目標市場(chǎng)的需求，確定整體營(yíng)銷(xiāo)策略（產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷(xiāo)策略、分銷(xiāo)策略等）。使用戶(hù)滿(mǎn)足來(lái)實(shí)現企業(yè)的利潤。

　　對以上四種經(jīng)營(yíng)導向的特性進(jìn)行分析，可知以營(yíng)銷(xiāo)為主導的經(jīng)營(yíng)導向是比較科學(xué)和先進(jìn)的，被實(shí)踐證明是有效的�？疾煳覈�房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以更清楚地表明這一點(diǎn)：1992年房地產(chǎn)業(yè)剛開(kāi)始起步時(shí)，全國正處于房地產(chǎn)熱的階段，物業(yè)供不應求，物業(yè)只要開(kāi)發(fā)出來(lái)，就能銷(xiāo)售出去，獲得利潤，因為生產(chǎn)越多利潤越高，房地產(chǎn)公司都以生產(chǎn)為導向；到了房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始疲軟階段，房地產(chǎn)公司才開(kāi)始加強銷(xiāo)售，運用各種促銷(xiāo)手段實(shí)現資金回籠，房地產(chǎn)公司開(kāi)始走以銷(xiāo)售為導向；到了房地產(chǎn)蕭條階段，物業(yè)積壓很多時(shí)，房地產(chǎn)公司才開(kāi)始考慮市場(chǎng)需求問(wèn)題，紛紛以營(yíng)銷(xiāo)為導向，以避免空置房的增多�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現企業(yè)經(jīng)營(yíng)的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，就應該以營(yíng)銷(xiāo)導向作為企業(yè)日常運行的準則。

　　在這里，用戶(hù)呼聲和市場(chǎng)需求處于最重要的地位。它們決定了以后的一切經(jīng)營(yíng)行為，是以后經(jīng)營(yíng)的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。企業(yè)還根據用戶(hù)呼聲、市場(chǎng)需求和本企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)制定企業(yè)戰略。因為只有考慮到用戶(hù)的呼聲和實(shí)際需要，才能有市場(chǎng)需求，再結合本企業(yè)的實(shí)際情況，這樣制定出來(lái)的企業(yè)戰略才有實(shí)際價(jià)值，并且易于在日后經(jīng)營(yíng)中得到貫徹和落實(shí)。根據用戶(hù)呼聲、市場(chǎng)需求和企業(yè)戰略，這樣才能確定項目，編寫(xiě)項目可行性報告，然后才能籌措資金、開(kāi)發(fā)物業(yè)、施工監理，這樣才能順利地進(jìn)行銷(xiāo)售、回收資金，然后再進(jìn)入下一輪物業(yè)開(kāi)發(fā)。

　　由上分析可見(jiàn)用戶(hù)呼聲和市場(chǎng)需求的重要性。那么，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，怎樣有效地考慮用戶(hù)呼聲和市場(chǎng)需求？物業(yè)管理正是因為要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中更好地考慮住戶(hù)的需求而進(jìn)行前期介入。物業(yè)管理公司擁有專(zhuān)業(yè)人員，對各項物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，而且在物業(yè)管理方面也與住戶(hù)有密切的聯(lián)系，因此對住戶(hù)所需求的物業(yè)特點(diǎn)很清楚，并且由于不斷地與住戶(hù)保持長(cháng)期聯(lián)系，也熟悉住戶(hù)對物業(yè)需求的變化。所以，在物業(yè)管理前期介入時(shí)，物業(yè)管理人員可對項目的立項、規劃設計、施工監理代表住戶(hù)提出住戶(hù)的呼聲和需求，使開(kāi)發(fā)出來(lái)的物業(yè)最大限度地貼近住戶(hù)的想法和滿(mǎn)足住戶(hù)的需要。這就保證了物業(yè)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)導向，保證了物業(yè)開(kāi)發(fā)的效果，使得開(kāi)發(fā)的物業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。