2.物業(yè)管理前期介入可以促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售

　　隨著(zhù)人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發(fā)生根本性變化。人們在注重商品品牌和內在質(zhì)量的同時(shí)，也越來(lái)越注重商品的售后服務(wù)�，F代營(yíng)銷(xiāo)理論認為，服務(wù)作為整體產(chǎn)品的構成要素之一，是企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和售后，運用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、信息等條件和優(yōu)勢，向購買(mǎi)者提供的一種追加的、有保證的利益。隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)競爭意識的增強，“以質(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展，以服務(wù)求信譽(yù)”的觀(guān)念已被越來(lái)越多的企業(yè)所接受。在買(mǎi)方占主導地位的市場(chǎng)格局中，消費者不但要求企業(yè)在產(chǎn)品銷(xiāo)售的前后提供各種服務(wù)，而且還希望這些服務(wù)的質(zhì)量能夠讓人滿(mǎn)意。企業(yè)較高的服務(wù)水平，會(huì )使消費者更加滿(mǎn)意，從而增強購買(mǎi)某種商品的信心和欲望，房地產(chǎn)商品也是如此�，F在，一些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷(xiāo)房屋等不動(dòng)產(chǎn)商品和招徠顧客的王牌，把它當作賣(mài)點(diǎn)之一。同時(shí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資者和消費者，也把物業(yè)管理水平的高低，效果的優(yōu)劣，作為進(jìn)行投資和消費決策的主要參考因素。據專(zhuān)家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價(jià)格的20%～30％。這說(shuō)明，良好的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手段，也是獲取最大限度利潤的有效措施。如果物業(yè)管理在物業(yè)開(kāi)發(fā)前期就進(jìn)入，就能讓消費者真切地感受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對物業(yè)管理的重視。以南京市“月牙湖花園”項目為例，由于注重物業(yè)管理的前期管理，一開(kāi)盤(pán)，期貨就比旁邊同類(lèi)項目的房?jì)r(jià)高出許多，隨著(zhù)物業(yè)管理的介入以及后來(lái)的管理，該項目的房?jì)r(jià)一年每平方米已經(jīng)升值1000多元。如果能讓著(zhù)名品牌的物業(yè)管理公司前期介入，將會(huì )極大地促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售�？梢�(jiàn)，物業(yè)管理的前期介入對物業(yè)的促銷(xiāo)起著(zhù)很大的影響。

　　（二）用反饋方法來(lái)分析物業(yè)管理前期介入的必要性

　　1.反饋方法基本概念

　　反饋是控制論的一種方法，事實(shí)上反饋控制是一切客觀(guān)事物相互作用的一種普遍形式。一項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要想保證質(zhì)量，取得成功，就離不開(kāi)有效的控制�？刂七^(guò)程，就是通過(guò)信息的轉輸和反饋以實(shí)現管理效果得到有效保證的過(guò)程。有反饋，至少是雙向信息傳遞。也就是說(shuō)既有控制信息輸入到受控部分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分，形成閉合回路。沒(méi)有反饋信息的非閉合回路，不可能實(shí)現控制�？刂撇糠终�是根據反饋信息才能比較、糾正和調整它發(fā)出的控制信息，從而實(shí)現控制的。如果把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)看成是一個(gè)系統，為保證其開(kāi)發(fā)成功，物業(yè)管理前期介入是非常必要的，它可以在不同階段產(chǎn)生反饋信息。

　　2.物業(yè)管理前期介入是一條有效反饋通道

　　反饋的特點(diǎn)是“根據過(guò)去的操作情況去調整未來(lái)的行為”。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結果就是物業(yè)進(jìn)入了消費領(lǐng)域，讓消費者使用。消費者在使用物業(yè)過(guò)程中，與物業(yè)管理公司有較多聯(lián)系，住戶(hù)把使用物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)反饋給物業(yè)管理公司；同時(shí)物業(yè)管理公司也是物業(yè)的使用者之一，而且物業(yè)管理人員要比一般住戶(hù)具有更多的專(zhuān)業(yè)知識，從而能從物業(yè)的宏觀(guān)管理與微觀(guān)使用的角度來(lái)把握物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統操作結果的信息自覺(jué)或不自覺(jué)地傳遞到物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司成為熟知物業(yè)開(kāi)發(fā)結果的一個(gè)重要載體。如果房地產(chǎn)公司再開(kāi)發(fā)新一輪物業(yè)時(shí)，物業(yè)管理公司前期介入，把住戶(hù)對物業(yè)的需求意見(jiàn)表達出來(lái)，并且從住戶(hù)的角度出發(fā)來(lái)積極參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項活動(dòng)，完全起到了反饋通道作用。

　　由于物業(yè)管理工作人員不僅自己在長(cháng)期的管理實(shí)踐中了解了物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)，而且也熟知業(yè)主（使用人）對物業(yè)的評價(jià)，因此物業(yè)公司的反饋信息是非常真實(shí)可信的。這種反饋通道價(jià)值意義很大，應得到房地產(chǎn)商、政府的高度重視。