我國的物業(yè)管理脫胎于傳統的房地產(chǎn)管理，一直滯后于規劃設計和施工建設，以致物業(yè)建成后出現布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發(fā)了業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾和糾紛。物業(yè)管理公司如在規劃設計階段就能提前介入，利用其豐富經(jīng)驗和專(zhuān)業(yè)知識提出切實(shí)可行的建議，使規劃設計更符合業(yè)主和使用人的要求，既可贏(yíng)得購房者青睞，也可為日后的物業(yè)管理鋪路。

　　物業(yè)管理是一種針對物業(yè)的全過(guò)程的管理，它同物業(yè)的形成過(guò)程，即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營(yíng)銷(xiāo)等階段均有著(zhù)密不可分的聯(lián)系。面對現代物業(yè)設計復雜、技術(shù)含量高、建設周期長(cháng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)，物業(yè)管理一定要有超前性，即在物業(yè)的開(kāi)發(fā)設計階段就應當充分考慮建成以后的使用和管理的需求，充分利用物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)知識和豐富經(jīng)驗，從物業(yè)管理的運作角度為開(kāi)發(fā)商提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷(xiāo)售租賃等多方面的建設性意見(jiàn)，使規劃設計更符合使用和管理的要求。

　　一、前期介入

　　物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)管理公司在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的初期階段就受聘介入，為小區規劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設性的意見(jiàn)。 《 物業(yè)管理條例 》 規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在規劃、設計、施工階段就應聘請前期物業(yè)管理企業(yè)。在住宅開(kāi)發(fā)日益追求環(huán)境、房型、配套設施、服務(wù)完善的今天，各種設計的細節將成為衡量樓盤(pán)品質(zhì)高低的坐標。而物業(yè)管理前期介入的最大好處，就是物業(yè)管理公司擅于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)去發(fā)現問(wèn)題、提出建議，從而把一般樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中容易出現的缺陷降到最低。

　　二、前期介入的兩個(gè)重要作用

　　1、完善規劃設計，節省投資成本。

　　設計人員在進(jìn)行小區規劃設計時(shí)，往往較注重技術(shù)規范或技術(shù)含量，對于今后是否迎合業(yè)戶(hù)使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。前期介入可完善規劃設計方案，使小區布局、功能定位更趨合理。例如小區規劃設計必須綜合考慮到幼兒園、物業(yè)管理用房、機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚、業(yè)主會(huì )所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設施的適宜位置，了解業(yè)戶(hù)需求的物業(yè)管理公司提出的代表性建議可以起到關(guān)鍵性輔助作用，從而避免了開(kāi)發(fā)商的不必要、無(wú)意義投資。

　　2、提高建造質(zhì)量，提升維修管理。

　　在我國，工程質(zhì)量不理想已是普遍現象，因為監理的職能只是負責對工程質(zhì)量進(jìn)行監管，是否利于管理與他們無(wú)關(guān)。而物業(yè)管理公司作為今后的管理者，必然會(huì )以責任心最強的姿態(tài)出現在前期介入階段，通過(guò)現場(chǎng)踏勘，提供詳細的照片資料及顧問(wèn)報告，明確指出缺陷及質(zhì)量問(wèn)題，并提出整改意見(jiàn)，減少了竣工驗收中的整改工作量。

　　此外，現代建筑物內的管線(xiàn)錯綜復雜，雖有圖紙，但往往與實(shí)際情況差異較大。而物業(yè)維修除了滲漏水之外，大部分與管線(xiàn)有關(guān)，在前期介入階段，物業(yè)管理人員就可以從圖紙開(kāi)始，全部參與施工過(guò)程。管線(xiàn)走向、改動(dòng)狀況也一清二楚，這樣在業(yè)戶(hù)報修時(shí)，維修工就可以在短時(shí)間內弄清來(lái)龍去脈，做到維修及時(shí)有效。反之，如筆者所在的企業(yè)曾接管的一個(gè)舊小區，沒(méi)有前期介入，前期管理混亂，圖紙不全，以致小區管網(wǎng)漏水嚴重，根本無(wú)法查找出問(wèn)題所在，嚴重水耗造成業(yè)戶(hù)水公攤負擔大，業(yè)戶(hù)紛紛抱怨投訴，管理費收繳率大幅下降。為改變現狀，我們不得不申請動(dòng)用專(zhuān)項維修資金，將原有管路作廢，重新鋪設管網(wǎng)，才解決了該問(wèn)題。

　　三、前期介入的三個(gè)階段

　　1、早期以顧問(wèn)形式介入。

　　規劃設計階段，由于設計人員難免會(huì )忽略物業(yè)日后使用的方便和管理的需要，從而會(huì )對物業(yè)以后的使用和管理，造成一定的影響。這就需要物業(yè)管理公司在前期介入時(shí)充當顧問(wèn)予以提出，并在設計時(shí)就予以修正。

　　2、中期以監理形式介入。

　　當物業(yè)管理公司在物業(yè)處于土建結構已封頂，工程進(jìn)入到設備安裝和內部裝修階段時(shí)以監理的形式參與進(jìn)來(lái)，主要是為了從管理的角度來(lái)熟悉線(xiàn)路、管道走向，以及對工程質(zhì)量進(jìn)行監督，對設備的安裝進(jìn)行熟悉和質(zhì)量跟蹤，要求其設計施工符合業(yè)主的利益、有利于以后的物業(yè)管理，以便日后更好地為業(yè)主提供服務(wù)。

　　3、晚期以管家形式介入。

　　物業(yè)建設工程已基本結束，物業(yè)工程開(kāi)始進(jìn)行竣工驗收和接管移交驗收以及準備入伙和籌備開(kāi)業(yè)階段時(shí)，此時(shí)物業(yè)管理公司應以管家形式全面介入，從管理和運行的角度對工程施工、設備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監控，及早發(fā)現和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)缺憾。