范例二 周某訴潘某房屋產(chǎn)權糾紛案

　　案情介紹：1989年，某煤礦為解決職工住宅問(wèn)題，在煤礦附近建造職工住宅樓一幢。當時(shí)，被告潘某的丈夫毛某系該礦工會(huì )主席，他已于1987年購買(mǎi)該礦出售的折舊公房一戶(hù)，共花人民幣570元。他又索取在附近新建的職工住宅樓一戶(hù)，將其于1987年購買(mǎi)的的折舊公房改為其弟媳原告周某的名下，因為原告也是該礦的職工。房屋實(shí)際上仍由被告夫妻居住，并且原告也沒(méi)有支付給被告夫妻該房的房款570元。于1989年12月4日，原告公爹毛甲出資，由原告與其公爹毛甲共同按新建房的10%交購房款4732��64元。1989年末，該樓竣工，由原告周某與某丈夫搬入居住。但房產(chǎn)證是被告丈夫毛乙的名字。1991年6月19日，煤礦房產(chǎn)科以毛乙已購買(mǎi)了折舊公房為理由，按礦上的規定，已有折舊公房不再分配住房為理由，將這戶(hù)住宅收回，這戶(hù)住宅新分配原告周某。并將房證改在周某的名下，將原來(lái)折舊出售的公房，仍改在被告丈夫毛乙的名下。

　　被告潘某的丈夫毛乙，于1989年12月20日，起訴與被告離婚，被告提出在煤礦附近購買(mǎi)的四號樓的有限產(chǎn)權是她和丈夫毛乙共同財產(chǎn)，要求分得此房。為此，原告就此房的確權問(wèn)題提出訴訟。

　　審理及評析：一審法院經(jīng)審查認為，此房的使用權和有限產(chǎn)權是被告夫妻存續期間共同取得的財產(chǎn)，煤礦房產(chǎn)科以被告丈夫毛乙有公房為由收回此房分給他人的行為無(wú)效，侵犯了共有人的合法權利。原告的訴訟請求不予支持。判決該房的使用權和有限產(chǎn)權屬于被告和其丈夫共有。原告對一審判決不服，向中級人民法院提起了上訴。

　　中級人民法院經(jīng)審查認為：被告的丈夫毛乙于1987年購買(mǎi)出售的折舊房一套，按其所在單位的規定，已失去取得新建住宅樓的購買(mǎi)資格，其分配的住宅權已被礦上收回，因此，被告對爭訟的房屋沒(méi)有使用權，同時(shí)，被告及其丈夫并未對新購房屋交付預付款，所以沒(méi)有取得爭議房屋的有限產(chǎn)權，礦上將爭議的房屋重新分配給職工原告周某，原告支付了預付款并且取得了房產(chǎn)證，因此，原告取得了爭議房屋的有限產(chǎn)權。據此，二審法院取消一審法院判決，改判如下：撤銷(xiāo)一審法院判決。訟爭房屋的有限產(chǎn)權屬于原告周某所有。

　　本案中毛乙、潘某夫妻為什么不享有訟爭房屋的有限產(chǎn)權？

　　這一問(wèn)題，涉及到處理有關(guān)有限產(chǎn)權糾紛的一些原則。實(shí)踐中，遇有此類(lèi)糾紛，一般按以下原則辦理：

　　1、1988年2月25日以前試點(diǎn)期間出售給個(gè)人的住宅，一律有效，購房人享有有限房權。對有限產(chǎn)權的房屋，有限產(chǎn)權人不得出租、出典，如有出售、轉讓?zhuān)�只能出售、轉讓給原售房單位或房地產(chǎn)部門(mén)。如果購房人將有限產(chǎn)權的房屋出賣(mài)、轉讓給其它單位或個(gè)人，原出售單位或者房管部門(mén)提出異議的，應宣布其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

　　2、1988年2月25日以后，個(gè)別單位仍補貼出售的住宅，購房人不能取得產(chǎn)權。但如果購買(mǎi)人已將補貼費用交還補貼單位的，經(jīng)審查屬實(shí)后，可承認其完全產(chǎn)權，產(chǎn)權人可以依法自行處分。

　　3、如果購房人是按國家規定的標準價(jià)購買(mǎi)的商品房，其產(chǎn)權歸個(gè)人所有，可以使用、繼承和出售，但出售的增值部門(mén)，本人只能分得相當于原來(lái)所付房?jì)r(jià)占當時(shí)綜合造價(jià)部分的比例。

　　4、出售新、舊住房，標準價(jià)和各項優(yōu)惠措施不適用于年收入一萬(wàn)元以上的住戶(hù)。

　　5、凡在1988年2月25日以后賤價(jià)出售的公有住房，應分別情況處理，或按規定補收價(jià)款，或由出售單位收回產(chǎn)權并退回原價(jià)金，重新訂立租賃關(guān)系。賤價(jià)出售的公房在未處理前不發(fā)房產(chǎn)證和土地使用證，已采取欺騙方法取得的房產(chǎn)證和土地使用證，在處理糾紛時(shí)應宣布無(wú)效。

　　6、舊公房出售時(shí)，原住戶(hù)享有優(yōu)先購買(mǎi)權。凡因未保護原住戶(hù)對這種優(yōu)惠商品住房的優(yōu)先購買(mǎi)權而發(fā)生糾紛的，應認定其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

　　7、購得舊公房的住戶(hù)，在購舊房5年后才允許出售，且原出售單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權，原住戶(hù)只能按有關(guān)規定取得售房款，即只能分得售價(jià)扣除有關(guān)稅費后原付款占當時(shí)房屋平均綜合造價(jià)的比例部分。如因該住戶(hù)未保護售房單位的優(yōu)先購買(mǎi)權而發(fā)生糾紛，須委托房地產(chǎn)交易市場(chǎng)代售。

　　本案中，有關(guān)糾紛情況不屬于上述幾種情況，而是屬于煤礦住宅分配問(wèn)題。被告在分房之前，已經(jīng)購買(mǎi)了一套出售的折舊公房，雖然更名為原告所有，但原告并沒(méi)有付款給被告；房屋并沒(méi)有轉移給原告。而按照本案中煤礦房產(chǎn)科的有關(guān)規定，被告因已購買(mǎi)一套舊有公房沒(méi)有了購買(mǎi)單位新建的住宅的資格。所以，實(shí)際上被告已不可能取得新建房屋的有限產(chǎn)權，而且后來(lái)有關(guān)事實(shí)也證明了產(chǎn)權也按規定作了更改。所以，二審法院宣布房屋有限產(chǎn)權不屬于被告，而屬于原告是正確的。