范例三 如何處理預售商品房建筑面積交付時(shí)增減的糾紛

　　問(wèn)：我向某房產(chǎn)公司預購了一套商品房，預售合同約定建筑面積為91平方米，在交房時(shí)建筑面積減至88平方米，請問(wèn)我能不能向該房產(chǎn)公司交涉？

　　答：預售商品房建筑面積具有不完全確定因素。在預售商品房建設竣工后，應由房屋土地測繪部門(mén)測定的房屋建筑面積為準。房地產(chǎn)權屬登記機關(guān)以房屋土地測繪部門(mén)測定的建筑面積為依據。因此，預售商品房在交付時(shí)，會(huì )出現交付的建筑面積與預售合同約定的建筑面積增減的情況。由于我不清楚你預購的商品房減少3平方米建筑面積是什么原因，另外，在簽訂預售商品房合同時(shí)對建筑面積的誤差是如何約定的，所以，我只能就幾種可能的原因及處理意見(jiàn)供你參考。

　　預售的內、外銷(xiāo)商品房統一按建設部《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則》的規定測定房屋建筑面積。這是測定商品房建筑面積的法定依據。

　　當出現交付的建筑面積與預售合同約定的建筑面積誤差而產(chǎn)生的糾紛，按照房地產(chǎn)有關(guān)法規、規章，應當區分各種原因分別處理：

　�。�1）因分攤房屋共用部位的建筑面積原因，造成建筑面積增減的，按上海市、區、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準。預售合同約定的房屋預售總價(jià)格不變，但預售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。

　�。�2）因具有相應測繪資質(zhì)的測繪機構根據測繪規范實(shí)際勘測的技術(shù)原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時(shí)測定的面積為準，預售合同約定的總價(jià)格不變。

　�。�3）因預售商品房的建筑設計變更原因，造成建筑面積增減的根據預售合同約定的處理。如果預售合同沒(méi)有約定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自變更設計的，預購人有權解除預售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

　�。�4）除上述情形外，交付的建筑面積超過(guò)預售合同約定的建筑面積的，預購人可以不承擔增加建筑面積部分的價(jià)款；不足預售合同約定的建筑面積的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當將減少建筑面積部分的價(jià)款退還預購人。但預售合同另有約定的，從其約定。

　　根據最新的商品房預售合同標準文本，對有關(guān)建筑面積的約定內容有：

　　1、購買(mǎi)房屋的總房?jì)r(jià)款是指該房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權的總價(jià)格。合同約定的總房?jì)r(jià)款除房屋建筑面積的暫測與實(shí)測不一致的原因外，不再另行變動(dòng)。

　　2、在房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以房屋土地管理局認定的測繪機構實(shí)測面積為準，如暫測面積與實(shí)測面積不一致時(shí)，除法律、法規、規章另有規定外，按下列約定處理：

　�。�1）暫測面積與實(shí)測面積的誤差不超過(guò)±%（包括±%）時(shí)，本合同約定的總房?jì)r(jià)款保持不變。

　�。�2）暫測面積與實(shí)測面積的誤差±%以上至±%（包括±%）時(shí)，超過(guò)±%部分按該房屋每平方米建筑面積單份計算，多退少補。

　�。�3）暫測面積與實(shí)測面積的誤差超±%，賣(mài)方同意買(mǎi)方有權終止合同。賣(mài)方在收到買(mǎi)方關(guān)于終止合同的書(shū)面通知后一天內將買(mǎi)方已支付的房?jì)r(jià)款（包括利息，利息利率計算）全部退還買(mǎi)方。

　　3、房屋相應占有的土地使用權分攤面積如發(fā)生變化，該房屋總房?jì)r(jià)款保持不變。

　　從上述政府主管部門(mén)制定的預售商品房標準文本，對房屋有關(guān)建筑面積的規定和約定越來(lái)越規范，這方面的糾紛將會(huì )減少。