三、“民主管理”的原則

　　民主管理的原則，包含著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)在資金運用中的公開(kāi)的原則。物業(yè)管理關(guān)系千家百戶(hù)，資金運行、維修基金籌措，以及管理服務(wù)費的收支都與人們生活密切相關(guān)，因而必須按照民主與公開(kāi)的原則辦事。

　　這一原則的基本要求是，物業(yè)管理企業(yè)要公開(kāi)服務(wù)項目和收費標準，規范物業(yè)管理企業(yè)對用戶(hù)提供的特約有償服務(wù)，并實(shí)行明碼標價(jià)，定期向業(yè)戶(hù)公布收支情況，接受業(yè)戶(hù)監督。

　　民主管理就要尊重業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)，使管理費、維修基金等費用收支、使用、保管有一個(gè)規范的操作程序。物業(yè)管理企業(yè)要接受物業(yè)所有人和使用人的監督，各類(lèi)收費應通過(guò)契約或協(xié)商，并報經(jīng)物價(jià)部門(mén)審核，作好年度的會(huì )計審計及定期向業(yè)主公布賬目。

　　在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金，收取管理服務(wù)費，均應有收費的依據，并將其向業(yè)戶(hù)公開(kāi)，以便取得業(yè)戶(hù)的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運行中，對管理者酬金的確定，也應取得業(yè)戶(hù)的理解。如發(fā)生上年度管理費虧損，需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中調整收費標準，更需按民主管理的原則進(jìn)行系列工作，爭取廣大業(yè)主的支持。

　　四、“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則

　　資金運用中，堅持“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則，一是能規范物業(yè)管理企業(yè)資金的運作，二是能確保業(yè)戶(hù)的根本利益不受損害，對業(yè)戶(hù)、對企業(yè)、對國家均有利。

　　目前，在物業(yè)管理市場(chǎng)上，尚存在著(zhù)一些不夠規范的資金運行現象，非凡是對維修基金的管理。

　　1.有的開(kāi)發(fā)公司不按時(shí)繳交代收的維修基金；

　　2.有的物業(yè)管理企業(yè)自主將維修基金移作他用；

　　3.有的業(yè)主委員會(huì )未經(jīng)討論，挪用維修基金用作融資等等。

　　物業(yè)管理的資金運行中必須堅持“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則。這一原則要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶(hù)和業(yè)主委員會(huì )共同遵循。

　　陸續出臺的相關(guān)法規均明確規定：“公有住宅和新建普通內銷(xiāo)商品住宅出售時(shí)，應當設立物業(yè)維修基金”、“住宅出售單位應當將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會(huì )的名義存入金融機構，設立專(zhuān)門(mén)帳戶(hù)，按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。維修基金應按幢立帳、按戶(hù)核算”、“物業(yè)維修基金應當用于住宅的共同部位、共同設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用”、“業(yè)主委員會(huì )應當定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監督”。

　　總之，物業(yè)管理的資金運行必須按照上述四個(gè)原則，結合操作，缺一不可，才能保證物業(yè)管理的收費合理、使用得當，并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶(hù)雙方滿(mǎn)足，使物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)在經(jīng)濟上得到保證。