物業(yè)管理工作已是先行工作中比較流行和熱門(mén)的工作了，人們對物業(yè)公司的選擇要求越來(lái)越高，越來(lái)越專(zhuān)業(yè)。如何做好辦公樓物業(yè)管理工作，實(shí)現從事物業(yè)管理工作的企業(yè)一直在分析和探討的一個(gè)問(wèn)題，也是當前物業(yè)管理必須重視和提升的一項重要工作。如何做好辦公樓的物業(yè)管理工作呢，競購一段時(shí)間的實(shí)踐得出以下觀(guān)點(diǎn)。首先，我們應當選擇好合理的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，確定好管理的目標，明確從事物業(yè)管理的職責和任務(wù)，并對現行的管理對象進(jìn)行認真分析和研究，尋求提升物業(yè)管理質(zhì)量的途徑和管理的方法，進(jìn)而提升公司的知名度與美譽(yù)度，提升企業(yè)的品牌效應，促進(jìn)物業(yè)管理工作的開(kāi)展。

　　一、 確定管理對象

　　因物業(yè)管理工作較為復雜和多變，要想在物業(yè)管理工作方面站穩腳跟，首先應根據自身的條件和所處的環(huán)境，選擇好管理的目標和群體，正確把握市場(chǎng)的定位和發(fā)展趨向。因寫(xiě)字樓和住宅樓的物業(yè)管理工作較為復雜，要求人員配備數量較多，技術(shù)操作和人員管理綜合性較強，外界因素較為普遍，為了更好地開(kāi)展物業(yè)管理工作，首先從一方面入手，集中精力，全心投入做好物業(yè)管理工作。因辦公樓要求從事物業(yè)管理的人員綜合性、守紀性要強，而且要求從事物業(yè)管理工作的人員素質(zhì)高，工作標準、工作效率高，規范性強，諸如此類(lèi)的要求與我們酒店的各項要求較為吻合，且從事辦公樓工作的人員多位政府人員，各項工作要求私密性較強，酒店的管理與之相符合。雙方的工作和選擇特點(diǎn)決定了彼此的核選擇與合作。

　　二、明確物業(yè)管理的職責

　　后勤管理與后勤服務(wù)是各辦公機關(guān)工作的基石，物業(yè)管理在辦公機關(guān)后勤工作中有占有相當重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要體現在以下五方面的任務(wù)：

　　1、房屋的維護與管理。辦公樓交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉的影響，房屋會(huì )逐漸陳舊、破損，使用價(jià)值也會(huì )逐漸降低。為了延緩這個(gè)過(guò)程，就需要對辦公用房進(jìn)行維護、保養和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達到保值、增值的目的，這是最常見(jiàn)的內容之一。

　　2、實(shí)施設備的管理。即一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對各種設備的日常運行進(jìn)行有效的管理，主要包括給排水、空調、消防、配電供應、圖像監控、報警及電梯的管理等。

　　3、清潔衛生管理。主要是公共部位衛生保潔，領(lǐng)導辦公室、會(huì )議室、接待室、閱覽室、活動(dòng)室的清潔等服務(wù)，為業(yè)主提供清潔的環(huán)境。

　　4、內部會(huì )議，來(lái)客接待的服務(wù)管理。主要是為會(huì )議及與會(huì )者在會(huì )前會(huì )中提供服務(wù)，包括會(huì )場(chǎng)布置、會(huì )議前的服務(wù)、花卉的擺放、音響操作等。通過(guò)接待服務(wù)，展現服務(wù)員的風(fēng)貌，提升企業(yè)的品牌形象。

　　5、治安保衛及消防管理。主要是門(mén)衛、安全、監控及停車(chē)場(chǎng)的管理。這項工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，存在管理難度大，服務(wù)性比較強。

　　通過(guò)以上五方面的管理服務(wù)，為業(yè)主提供一個(gè)整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

　　三、了解物業(yè)管理的特點(diǎn)

　　辦公的物業(yè)管理有著(zhù)與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點(diǎn)，全面細致地了解辦公樓物業(yè)管理的特點(diǎn)才能更好的開(kāi)展工作，使各項工作得以持續健康地開(kāi)展，具體體現以下幾點(diǎn)：

　　1、技術(shù)密集。隨著(zhù)現代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，辦公自動(dòng)化程度越來(lái)越高，辦公樓內的各種設備、設施日益先進(jìn)，不但維修程度增大，而且對管理人員、專(zhuān)業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。所以在人員選擇上專(zhuān)業(yè)對口、業(yè)務(wù)精湛，因人而異地進(jìn)行選擇和安置。

　　2、政務(wù)活動(dòng)頻繁。辦公樓是政務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所，會(huì )議多、來(lái)訪(fǎng)客人多、聯(lián)系工作的人員多，安全管理及衛生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。要求保衛人員的警覺(jué)性和責任心要強，對于來(lái)訪(fǎng)的人員嚴格按照辦公樓內部接待要求進(jìn)行實(shí)施，詳細地做好記錄工作。衛生清理應及時(shí)、標準高、質(zhì)量保持性要強，做到隨時(shí)、隨地，專(zhuān)人進(jìn)行清理，確保各部位、各區域衛生的標準化。

　　3、涉密性強。辦公樓服務(wù)的對象多市政府機關(guān)領(lǐng)導的活動(dòng)、內外的交往、文件的制發(fā)與傳閱，會(huì )議的內容從商業(yè)角度看有一定的機密性，安全及保密管理非常重要。

　　4、服務(wù)管理要求高。領(lǐng)導參加的會(huì )議服務(wù)、衛生保潔要按照星級飯店標準要求進(jìn)行服務(wù)，這也是酒店行業(yè)所從事這項工作的優(yōu)勢所在。在此期間要求供電通訊不能間斷，有時(shí)節假日、休息日要正常運轉，這不僅加大了服務(wù)人員的工作量，而且要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強的服務(wù)意識和敬業(yè)奉獻精神。

　　四、掌握辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量提升的因素

　　1、抓在崗人員素質(zhì)。物業(yè)管理因人員分配比較分散，所擔負的工作也較為分散，受到總多人的監督與檢驗。工作一旦發(fā)生失誤就會(huì )“通天”。人員的分散性、任務(wù)的特殊性、失誤的公開(kāi)性，要求我們必須重視人員素質(zhì)的培養。一是，工作人員直接為領(lǐng)導服務(wù)、為機關(guān)服務(wù)、為基層服務(wù)，保潔工還直接接觸到領(lǐng)導辦公室，涉密性強，所以在人員選進(jìn)上應注意文化程度和外在氣質(zhì)上的要求。在政治上要求嚴格，以保證隊伍的純潔性。二是，抓好思想教育關(guān)，以職業(yè)道德教育為重點(diǎn)，抓好社會(huì )公德、職業(yè)道德的教育工作。以增強服務(wù)意識、責任意識，樹(shù)立主人翁思想和精神，使其自覺(jué)做好服務(wù)工作，即便是在無(wú)人監督的情況下，也能自覺(jué)按照規程操作、規范服務(wù)。三是，做好跟蹤督導工作，對所有人員進(jìn)行工作、思想的考察，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，對所出現的錯誤，不姑息遷就，嚴格按照制度規定予以處理。

　　2、抓好服務(wù)技能工作。有些人錯誤的認為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“換換燈泡”，不需要技術(shù)，只要出點(diǎn)力就行了。如不克服這些錯誤的觀(guān)念，就會(huì )忽視技術(shù)人才的引進(jìn)使用，導致技術(shù)力量薄弱、服務(wù)質(zhì)量低下的局面�，F代辦公樓一般都是智能型的，設施設備自動(dòng)化程度高，技術(shù)含量也搞。實(shí)踐證明，物業(yè)管理運作過(guò)程中涉及的知識面很寬，技術(shù)要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領(lǐng)，通過(guò)不同形式的培訓提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能。

　　3、緊抓物業(yè)維護質(zhì)量。設施設備的維護與保養，充分發(fā)揮物業(yè)設備的使用價(jià)值在平時(shí)的日常工作中應做好以下三點(diǎn)工作：

　�。�1）主動(dòng)安排預防性維修。對所有的設施設備制定好日常的周期性保養和維修計劃， 定期進(jìn)行維修、預防問(wèn)題的出現。

　�。�2）及時(shí)完成日常性維修。對于日常所報修和檢查過(guò)程中所出現的問(wèn)題，應及時(shí)有效地進(jìn)行修理，確保損失最小化。對突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到、隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿(mǎn)意。

　�。�3）認真進(jìn)行改善性維修。有些設施由于設計上的缺陷或由于人員辦公情況上的變化，導致各別部位的的維修和改善，這種情況應本著(zhù)既要量力而行，又要滿(mǎn)足大家需要的精神盡力做好。

　　4、緊抓內部服務(wù)管理

　　物業(yè)管理是一個(gè)系統管理工程，有許多子系統構成，全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達到高效益、高水平，就必須強調規范、注重個(gè)性，著(zhù)力提升服務(wù)水準，著(zhù)力抓好以下幾方面的工作：

　�。�1）服務(wù)規范化。實(shí)施規范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤性，增強主動(dòng)性。加強工作人員的禮貌服務(wù)規范，從禮貌到個(gè)性服務(wù)都應作具體要求，即有量的規定，又有質(zhì)的要求，使每個(gè)服務(wù)人員對自己的服務(wù)工作不但在思想上有個(gè)“度”的概念，而且在實(shí)施中有了“量”的目標，是服務(wù)工作上軌道、上水平。

　�。�2）操作目標化。主要是設備操作、衛生保潔、安全巡視等工作目標。只有主要工作都制定了目標要求，才能有效地避免失誤， 減少事故的發(fā)生，保證服務(wù)質(zhì)量。

　�。�3）管理制度化。從事物業(yè)管理工作首相應致力于制度建設，制定相應的管理制度，組織人員認真學(xué)習，貫徹落實(shí)，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步伐。

　　5、抓好質(zhì)量目標考核

　　辦公樓物業(yè)管理的主要任務(wù)就是抓好質(zhì)量目標，主要從設施設備的完好率、衛生質(zhì)量的達標率、服務(wù)質(zhì)量的滿(mǎn)意率、事故差錯率上入手，嚴格把關(guān)，使各項工作有效不紊地開(kāi)展。