三、收益法

（一）收益法概述

收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價(jià)值，以求取估價(jià)對象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據將未來(lái)預期收益轉換為價(jià)值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對象未來(lái)某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數轉換為價(jià)值的方法，稱(chēng)為收益乘數法。報酬資本化法即現金流量折現法，是物業(yè)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現值之和，具體是預測估價(jià)對象未來(lái)各期的凈收益（凈現金流量），選用適當的報酬率（折現率）將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說(shuō)明，決定物業(yè)當前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。具體地說(shuō)，物業(yè)當前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設它所花費的成本或者過(guò)去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對其未來(lái)所能帶來(lái)的收益或者能夠得到的滿(mǎn)足、樂(lè )趣等的預期。歷史資料的作用，主要是用來(lái)推知未來(lái)的動(dòng)向和情勢，解釋未來(lái)預期的合理性。從理論上講，一宗物業(yè)過(guò)去的收益雖然與其當期的價(jià)值無(wú)關(guān)，但其過(guò)去的收益往往是未來(lái)收益的一個(gè)很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過(guò)去的趨勢不能繼續發(fā)展下去。

收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè )場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標準廠(chǎng)房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。它不限于估價(jià)對象本身現在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類(lèi)物業(yè)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒(méi)有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因為類(lèi)似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，因此可將該住宅設想為出租的情況下來(lái)運用收益法估價(jià)，即先根據同一市場(chǎng)上有出租收益的類(lèi)似住宅的有關(guān)資料，采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費用等，再利用收益法來(lái)估價(jià)。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用。

運用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：

①搜集并驗證與估價(jià)對象未來(lái)預期收益有關(guān)的數據資料，如估價(jià)對象及其類(lèi)似物業(yè)的收入、費用等數據資料；

②預測估價(jià)對象的未來(lái)收益（如凈收益）；

③求取報酬率或資本化率、收益乘數；

④選用適宜的收益法公式計算出收益價(jià)格。

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