2．求取建筑物折舊的年限法

年限法是根據建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。

建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對物業(yè)價(jià)值不再有貢獻時(shí)止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過(guò)了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長(cháng)。

建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。建筑物的實(shí)際年齡是指建筑物從竣工驗收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數。類(lèi)似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類(lèi)似于人看上去的年齡。

建筑物的有效年齡可能短于也可能長(cháng)于其實(shí)際年齡。類(lèi)似于有的人看上去比實(shí)際年齡小，有的人看上去比實(shí)際年齡大。實(shí)際年齡是估計有效年齡的基礎，即有效年齡通常是在實(shí)際年齡的基礎上進(jìn)行適當的調整后得到：

①當建筑物的維修養護為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當；

②當建筑物的維修養護比正常維修養護好或者經(jīng)過(guò)更新改造的，其有效年齡短于實(shí)際年齡；

③當建筑物的維修養護比正常維修養護差的，其有效年齡長(cháng)于實(shí)際年齡。

建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡之后的壽命，即

剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命-有效年齡

因此，如果建筑物的有效年齡比實(shí)際年齡短，就會(huì )延長(cháng)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命；反之，就會(huì )縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的有效年齡是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起向過(guò)去計算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟壽命是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起到建筑物經(jīng)濟壽命結束時(shí)止的時(shí)間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟壽命。如果建筑物的有效年齡短于實(shí)際年齡，就相當于建筑物比其實(shí)際竣工驗收合格之日晚建成。此時(shí)，建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個(gè)晚建成之日起到它對物業(yè)價(jià)值不再有貢獻時(shí)止的時(shí)間。

利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。因為這樣求出的建筑物折舊更符合實(shí)際情況。例如，兩幢同時(shí)建成的完全相同的建筑物，如果維修養護不同，其市場(chǎng)價(jià)值就會(huì )不同，但如果采用實(shí)際年齡計算折舊，那么它們的價(jià)值就是相同的。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，新近建成的建筑物未必完好，從而價(jià)值未必高；而較早建成的建筑物未必損壞嚴重，從而價(jià)值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設計、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當，竣工沒(méi)有幾年就已經(jīng)成了“嚴重損壞房”；而有些20世紀初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無(wú)損，即使撇開(kāi)文化內涵因素，也有較高的市場(chǎng)價(jià)格。

年限法中最主要的是直線(xiàn)法。直線(xiàn)法是最簡(jiǎn)單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。

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