（三）物業(yè)凈收益的求取

運用收益法估價(jià)（無(wú)論是報酬資本化法還是直接資本化法），需要預測估價(jià)對象的未來(lái)收益�？捎糜谑找娣ㄖ修D換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運營(yíng)收益。

出租的物業(yè)是收益法估價(jià)的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負擔的費用，根據真正的房租構成因素（地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費和利潤），一般為其中的維修費、管理費、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費。但在實(shí)際中，房租可能包含真正的房租構成因素之外的費用，也可能不包含真正的房租構成因素的費用，稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負擔的部分。

在實(shí)際求取凈收益時(shí)，通常是在分析租約的基礎上決定所要扣除的費用項目。如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費用均由出租人負擔，則應將它們全部扣除；如果租約約定部分或全部費用由承租人負擔，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時(shí)扣除的費用項目就要相應減少。當按慣例確定出租人負擔的費用時(shí)，要注意與租金水平相匹配。在現實(shí)的物業(yè)租賃中，如果出租人負擔的費用項目多，名義租金就會(huì )高一些；如果承租人負擔的費用項目多，名義租金就會(huì )低一些。

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