第一節　房地產(chǎn)估價(jià)的基本認識

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

　　（一）、專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的不同

　　估價(jià)的通俗含義是：估計經(jīng)濟物品的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不論這種估計是對還是錯，也不論其結果是否令人信服。將這種意義上的估價(jià)，稱(chēng)為非專(zhuān)業(yè)估價(jià)。

　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢(qián)，或者賣(mài)者提出的要價(jià)是否合理，或者自己應當出價(jià)多少購買(mǎi)合適，都可以自己估計，或者向親朋好友打聽(tīng)一下價(jià)格。這種估價(jià)則屬于非專(zhuān)業(yè)估價(jià)。非專(zhuān)業(yè)估價(jià)，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對科學(xué)、準確的估價(jià)結果，就有賴(lài)于專(zhuān)業(yè)估價(jià)，不是任何人都能做到的。

　　對于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易或者滿(mǎn)足其他目的估價(jià)，很顯然非專(zhuān)業(yè)估價(jià)是不能滿(mǎn)足要求的。作為一種提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有社會(huì )公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔相關(guān)法律責任的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種專(zhuān)業(yè)估價(jià)活動(dòng)的技術(shù)性很強，估價(jià)結果的客觀(guān)合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至對社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，關(guān)系社會(huì )公共利益和人民財產(chǎn)安全。例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)關(guān)系金融安全，城市房屋拆遷估價(jià)關(guān)系社會(huì )穩定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專(zhuān)門(mén)知識和經(jīng)驗、取得相關(guān)資格的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)從事。

　　概括起來(lái)，專(zhuān)業(yè)估價(jià)主要有以下5個(gè)特點(diǎn)：

　?、儆蓪?zhuān)業(yè)人員完成——專(zhuān)業(yè)估價(jià)是由具有專(zhuān)門(mén)知識和經(jīng)驗、取得相關(guān)資格的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)完成的；

　?、谑且环N專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)——專(zhuān)業(yè)估價(jià)不是憑直覺(jué)、感性認識得出的，而是采用科學(xué)的方法，經(jīng)過(guò)嚴謹的分析、測算和判斷得出的；

　?、劬哂猩鐣?huì )公信力——專(zhuān)業(yè)估價(jià)的結果較為科學(xué)、準確、客觀(guān)，具有社會(huì )公信力；

　?、軐?shí)行有償服務(wù)——專(zhuān)業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的服務(wù)費用，是一種有償服務(wù)；

　?、莩袚韶熑?mdash;—專(zhuān)業(yè)估價(jià)要對估價(jià)的過(guò)程和結果負責，承擔相應的法律責任。

　　特別提示：在閱讀教材時(shí)，最好是將教材的重點(diǎn)內容歸納成一系列的試題。

　　（二）、房地產(chǎn)估價(jià)的概念

　　房地產(chǎn)估價(jià)的核心內容是根據特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。為了保障這種分析、測算和判斷的科學(xué)、準確、客觀(guān)、公正，不僅要求從事這種分析、測算和判斷的人員應當是專(zhuān)業(yè)人員的房地產(chǎn)估價(jià)師，而且要求在分析、測算和判斷時(shí)遵守公認的原則，運用科學(xué)的方法，按照嚴謹的程序進(jìn)行。

　　通常把這里所講的特定目的，稱(chēng)為估價(jià)目的；特定房地產(chǎn)，稱(chēng)為估價(jià)對象；特定時(shí)間，稱(chēng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)；公認的原則，稱(chēng)為估價(jià)原則；科的方法，稱(chēng)為估價(jià)方法；嚴謹的程序，稱(chēng)為估價(jià)程序。因此，房地產(chǎn)估價(jià)完整的定義是：房地產(chǎn)估價(jià)師根據估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷并提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

　　歸納起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)概念的要點(diǎn)如下：

　?。?）特定目的——估價(jià)目的；

　?。?）特定房地產(chǎn)——估價(jià)對象；

　?。?）特定時(shí)間——估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　?。?）估價(jià)原則——確保具有社會(huì )公信力；

　?。?）估價(jià)方法——確?？茖W(xué)性；

　?。?）估價(jià)程序——確?？茖W(xué)和嚴謹；

　?。?）特定的專(zhuān)業(yè)人員——房地產(chǎn)估價(jià)師。

　?。?）專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)——最終是否采納，將取決于委托人。

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