2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第六章第三節,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第六章第三節，希望對你有所幫助。

　　房地產(chǎn)測繪

　　一、房地產(chǎn)測繪概述

　　(一)房地產(chǎn)測繪的概念

　　1.房地產(chǎn)測繪的定義

　　房地產(chǎn)測繪是指運用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來(lái)測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數量等，為房地產(chǎn)權利人和管理部門(mén)提供信息服務(wù)的一項專(zhuān)業(yè)技術(shù)活動(dòng)。

　　2.房地產(chǎn)測繪的種類(lèi)

　　房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)基礎測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。

　　房地產(chǎn)基礎測繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，形成房地產(chǎn)的基礎圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖 的測繪活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)項目測繪是指因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易和房地產(chǎn)權屬管理等的需要，測量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶(hù)平面圖 ，形成圖、表、卡、冊、簿、數據等信息的測繪活動(dòng)。

　　3.房地產(chǎn)測繪成果

　　房地產(chǎn)測繪成果是指在房地產(chǎn)測繪過(guò)程中形成的數據、圖、表、卡、冊等信息和資料，主要包括：房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數據和房產(chǎn)圖集。取得相應資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構可根據委托方的要求提供全部或部分服務(wù)，并對其提交的測繪成果的準確性負責。

　　4.房地產(chǎn)測繪的基本內容

　　房地產(chǎn)測繪的基本內容包括：房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗收。

　　(二)房地產(chǎn)測繪的作用

　　1.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及交易提供基本信息服務(wù)

　　房地產(chǎn)測繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策、銷(xiāo)售、核算，提供了數量方面的參考依據，也為房地產(chǎn)消費者選擇、購置房地產(chǎn)提供了必要的信息。當買(mǎi)賣(mài)雙方以合同形式約定以產(chǎn)權登記面積作為銷(xiāo)售面積且銷(xiāo)售價(jià)格按單位面積售價(jià)來(lái)核定時(shí)，房地產(chǎn)面積就與房地產(chǎn)價(jià)值掛上了鉤。

　　2.為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)

　　(1)在制定相關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)需要掌握區域內房地產(chǎn)的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用狀況等基礎資料;

　　(2)房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證需要掌握各個(gè)產(chǎn)權單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息，這些信息需要通過(guò)測繪來(lái)完成。

　　3.為其他部門(mén)提供參考資料

　　房地產(chǎn)測繪還可以為城市建設、司法機關(guān)案件審理、仲裁、稅收、保險等部門(mén)提供基礎資料和相關(guān)信息。

　　二、房地產(chǎn)面積測算

　　(一)房地產(chǎn)面積測算的意義和內容

　　1.房地產(chǎn)面積測算的意義

　　房屋及其用地的面積，是房地產(chǎn)產(chǎn)權管理、核發(fā)權屬證書(shū)的必要信息，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策、房地產(chǎn)權利人維護合法權益的必不可少的資料;同時(shí)也是房地產(chǎn)稅費的征收、城鎮規劃和建設的重要依據。房地產(chǎn)面積測算是一項技術(shù)性強、精確度要求高的工作，關(guān)系到國家、開(kāi)發(fā)商、消費者和權利人的切身利益，是整個(gè)房地產(chǎn)測繪中非常重要的組成部分。

　　2.房地產(chǎn)面積測算的內容

　　房地產(chǎn)面積的測算，包括房屋面積測算和用地面積測算。 房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測算。用地面積測算包括房屋占地面積的測算、丘面積的測算、各項地類(lèi)面積測算和共用土地面積的測算、分攤。

　　(二)房地產(chǎn)面積測算的一般規定和方法

　　1.房地產(chǎn)面積測算的一般規定

　　(1)房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測算。

　　(2)各類(lèi)面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以?xún)?，取中數作為最后結果。

　　(3)邊長(cháng)以m為單位，取至0.01m;面積以m2為單位，取至0.01m2。

　　(4)量距應使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具。

　　(5)樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

　　2.房地產(chǎn)面積測算的方法

　　面積測算的方法有很多，根據面積測算數據資料的來(lái)源，可分為解析法和圖解法兩大類(lèi)。房地產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點(diǎn)坐標法測算，也可以用圖解法測算。

　　(1)解析法測算面積。解析法測算面積是根據實(shí)地測量的數據，例如：邊長(cháng)、角度或坐標等通過(guò)計算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點(diǎn)坐標解析測算面積和幾何圖形法量算面積。

　　(2)圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據已有的房地產(chǎn)圖，采用各種不同的測量?jì)x器量算出面積。包括求積儀法、稱(chēng)重法、模片法、光電面積量算儀法等。

　　(三)土地面積測算

　　1.土地面積測算的意義

　　土地面積測算是土地利用現狀調查的重要組成部分，是取得土地數據資料的關(guān)鍵步驟。通過(guò)面積量算，為各級行政單位、各土地權屬單位量算出土地總面積和各類(lèi)土地面積，因此，量算工作是準確掌握土地資源數據的重要技術(shù)手段。

　　2.丘的測量要求

　　丘是指地表上一塊有界空間的地塊 。丘有獨立丘和組合丘之分，一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權單元時(shí)稱(chēng)為獨立丘;一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權單位時(shí)稱(chēng)為組合丘。一般以一個(gè)單位、一個(gè)門(mén)牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當用地單元的權屬混雜和面積過(guò)小時(shí)，則劃為組合丘。丘的權屬界線(xiàn)是界址點(diǎn)的連線(xiàn)，按照《房產(chǎn)測量規范》的規定，界址點(diǎn)分為三級;精度要求按《房產(chǎn)測量規范》執行。

　　【例題】下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是(　)。

　　A.一個(gè)地塊屬于一個(gè)產(chǎn)權單元時(shí)稱(chēng)為獨立丘

　　B.房地產(chǎn)權屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制

　　C.組合丘一定大于獨立丘

　　D.房屋權屬證書(shū)中應注明丘號

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。組合丘不一定大于獨立丘。參見(jiàn)教材P143。

　　3.不計入用地面積的范圍

　　(1)無(wú)明確使用權屬的冷巷、巷道或間距地;

　　(2)市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地;

　　(3)公共使用的河灘、水溝、排水溝;

　　(4)已征用、劃撥或屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規劃部門(mén)核定需要作市政建設的用地;

　　(5)其他按規定不計入宗地的面積。

　　【例題】在宗地面積測算中，不能計入宗地面積的范圍有(　)。

　　A.已明確使用權屬的間距地

　　B.市政管轄的道路、街道用地

　　C.公共使用的排污溝

　　D.經(jīng)規劃部門(mén)核定的公共用地

　　E.房地產(chǎn)證記載范圍內的用地

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。不計入宗地面積的范圍有：(1)無(wú)明確使用權屬的冷巷、巷道或間距地;(2)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地;(3)公共使用的河灘、水溝、排污溝;(4)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規劃部門(mén)核定需要作市政建設的用地;(5)其他按規定不計入宗地面積的。參見(jiàn)教材P143～144。

　　(四)房屋面積測算的一般規定

　　1.建筑面積和房屋產(chǎn)權登記面積

　　房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。

　　房屋產(chǎn)權登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標注在房屋權屬證書(shū)上，記入房屋權屬檔案的，房屋的建筑面積。

　　2.房屋使用面積

　　房屋使用面積是指房屋戶(hù)內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影計算。

　　3.計算建筑面積的有關(guān)規定

　　(1)計算全部建筑面積的范圍

　　1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

　　2)房屋內的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。樓梯間、電梯(觀(guān)光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

　　3)穿過(guò)房屋的通道，房屋內的門(mén)廳、大廳，均按一層計算面積。門(mén)廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。

　　4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計算。

　　5)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

　　6)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算。

　　7)有柱(不含獨立柱、單排柱)或有圍護結構的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

　　8)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

　　9)屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。

　　10)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫面積計算建筑面積。

　　(2)計算一半建筑面積的范圍

　　1)與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

　　2)獨立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

　　3)未封閉的陽(yáng)臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

　　4)無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

　　5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

　　(3)不計算房屋面積的范圍

　　1)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室等。

　　2)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無(wú)柱雨蓬等。

　　3)房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

　　4)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

　　5)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

　　6)騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

　　7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

　　8)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

　　9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線(xiàn)。

　　10)與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。

　　【2011年試題】下列房屋部位中，不計算建筑面積的是(　)。

　　A.房屋的天面

　　B.與房屋相連無(wú)柱有上蓋有圍護結構的走廊

　　C.有圍護結構的門(mén)廊

　　D.不封閉有頂蓋的永久性架空走廊

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。選項A房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等均不計算建筑面積。有上蓋、有圍護結構的建筑均計建筑面積，有一部分計算全部建筑面積，有一部分計一半建筑面積。參見(jiàn)教材P145。

　　(4)幾種特殊情況下，計算建筑面積的規定

　　1)同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計算。

　　金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規定處理。

　　2)房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的，層高(高度)2.20m以上的部位計算建筑面積。

　　3)全封閉陽(yáng)臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影全部計算建筑面積。未封閉的陽(yáng)臺、無(wú)柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。

　　4)與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。

　　5)對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。

　　6)樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。

　　7)臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。

　　8)與室內不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。

　　9)室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。

　　【2012年試題】樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。參見(jiàn)教材P146。

　　4.成套房屋建筑面積的測算

　　成套房屋的建筑面積：成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽(yáng)臺建筑面積三部分組成。

　　(五)共有建筑面積的分攤

　　1.共有建筑面積的分類(lèi)

　　共有建筑面積按是否應當分攤，分為不應分攤的共有建筑面積和應分攤的共有建筑面積。

　　(1)不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層;為建筑造型而建、但無(wú)實(shí)用功能的建筑面積。

　　建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。

　　【例題】在共有建筑面積計算中，不應分攤的是(　)。

　　A.用作公共休憩的架空層

　　B.本幢公共使用的電梯井

　　C.本幢的公共門(mén)廳

　　D.本幢的公共過(guò)道

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層;為建筑造型而建、但無(wú)實(shí)用功能的建筑面積。參見(jiàn)教材P147。

　　應分攤的共有建筑面積包括：①作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛用房等以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;②單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。

　　根據房屋共有建筑面積的不同使用功能，應分攤的共有建筑面積可分為三大類(lèi)：

　　1)幢共有建筑面積：指為整幢(包括住宅功能、寫(xiě)字樓功能、商場(chǎng)功能等)服務(wù)的共有建筑面積。如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等。

　　2)功能共有建筑面積：指為某一建筑功能(如住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等)服務(wù)的共有建筑面積。如為某一建筑功能服務(wù)的專(zhuān)用電梯、樓梯間、大堂等。

　　3)本層共有建筑面積：指為本層服務(wù)的共有建筑面積。如本層共有走廊等。

　　2.共有建筑面積分攤的原則

　　(1)產(chǎn)權雙方有合法的權屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規定計算分攤。

　　(2)無(wú)權屬分割文件或協(xié)議的，根據房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行計算分攤。

　　【2012年試題】寫(xiě)字樓大堂的建筑面積均屬于功能共有建筑面積，應進(jìn)行分攤。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。作為公共使用的公共門(mén)廳均需分攤面積。參見(jiàn)教材P147。

　　3.共有建筑面積分攤的計算公式

　　按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行分攤，計算各單元應分攤的面積，按下式計算：

　　δSi=k·Si

　　式中δSi——各戶(hù)應分攤的共有公用面積(m2);

　　k——分攤比例系數;

　　Si——參加分攤的各戶(hù)套內建筑面積(m2);

　　共有建筑面積分攤系數K=∑δSi/∑Si

　　∑δSi——應分攤的共有公用面積之和(m2);

　　∑Si——參加共有建筑面積分攤的各套內建筑面積之和(m2)。

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。共有建筑面積的分攤系數K=應分攤的共有公用面積÷參加共有建筑面積分攤的各套內建筑面積之和=270÷2160=0.125。參見(jiàn)教材P147。

　　4.共有建筑面積分攤的方法

　　(1)住宅樓：住宅樓以幢(棟)為單元，按各套內建筑面積比例分攤共有建筑面積。

　　(2)商住樓：將幢應分攤的共有建筑面積，根據住宅、商業(yè)不同使用功能，按建筑面積比例分攤成住宅和商業(yè)兩部分。住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套的建筑面積比例分攤。

　　商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內建筑面積比例分攤至各層，作為各層共有建筑的一部分，加至相應各層共有建筑面積內，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據各層各套內建筑面積分攤其相成各層總的共有建筑面積。

　　(3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照商住樓的分攤方法進(jìn)行分攤。

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