（四）、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì )有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內

　　房地產(chǎn)估價(jià)是建立在房地產(chǎn)估價(jià)師對估價(jià)對象，及其所在的房地產(chǎn)子市場(chǎng)運行規律的認識，以及相關(guān)制度政策、經(jīng)濟、社會(huì )等因素對估價(jià)對象價(jià)值影響的判斷基礎上的。從理論上講，合格的（或者說(shuō)具有專(zhuān)業(yè)勝任能力的）房地產(chǎn)估價(jià)師會(huì )對估價(jià)對象及其所在的房地產(chǎn)子市場(chǎng)運行規律有全面、正確的認識，并可以準確判斷相關(guān)制度、政策、經(jīng)濟、社會(huì )等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響。因此從理論上講，不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值應相同，而且對于為交易提供價(jià)值參考依據的估價(jià)，評估價(jià)值的正確與否可以由事后的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)驗證。

　　但在實(shí)際中，常常會(huì )出現不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象，在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值不相同，也與實(shí)際成交價(jià)格有差異。這就產(chǎn)生了估價(jià)準確性的問(wèn)題。

　　實(shí)際上，估價(jià)總是處于信息不完全和不確定性下做出的，并且不同的房地產(chǎn)估價(jià)師擁有的估價(jià)對象價(jià)值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地產(chǎn)估價(jià)師也難以得出完全相同的估價(jià)結果，只會(huì )得出近似的估價(jià)結果，而且評估價(jià)值都會(huì )有一定的誤差，即：

　　評估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差

　　在英國和其他英聯(lián)邦國家，估價(jià)準確性的問(wèn)題經(jīng)常出現在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中。在專(zhuān)家證人（公認的具有較高專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)師）的引導下，法官使用了“誤差范圍（marginoferror）”的指標。其概念是評估價(jià)值與估價(jià)對象的“真實(shí)價(jià)值（truevalue）”偏差的可接受范圍。如果評估價(jià)值超出了誤差范圍，即可認為估價(jià)師有“專(zhuān)業(yè)疏忽（professionalnegligence）”。很多時(shí)候，法官使用的誤差范圍是10%，有時(shí)誤差范圍放寬到15%.對于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到20%.

　　目前，英國估價(jià)行業(yè)對判斷估價(jià)準確性的意見(jiàn)，是考察估價(jià)師的估價(jià)過(guò)程而不是估價(jià)結果。例如，估價(jià)師是否遵守了行業(yè)標準，是否明確地告知委托人估價(jià)過(guò)程和估價(jià)結果的性質(zhì)和有限性。我們知道，估價(jià)結果受限于估價(jià)師現有的知識水平和范圍，以及數據的完整性和估價(jià)業(yè)務(wù)的時(shí)間要求。合格的估價(jià)師應當對其估價(jià)結果的有限性有清楚的認識，采用多個(gè)假設來(lái)處理現有的知識水平和范圍以及數據的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價(jià)結果的影響明確地告知委托人。事實(shí)上，不同的估價(jià)師采用不同的假設，是造成很多情況下對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值不相同的重要原因。

　　需要指出的是，一般之所以不直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結果的準確性，還因為估價(jià)結果是假定在正常交易情況下所形成的價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況并不一定正常，實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　為了防止不同的估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值出現較大偏差，促使評估價(jià)值更加客觀(guān)合理，相關(guān)估價(jià)國際組織、區域組織以及許多國家和地區的估價(jià)行業(yè)組織或者政府部門(mén)，制定了指導估價(jià)師從事估價(jià)業(yè)務(wù)的技術(shù)規范和職業(yè)道德規范的估價(jià)標準、規則、指南等。

　　例如，國際估價(jià)標準委員會(huì )（InternationalValuationStandardsCommittee，簡(jiǎn)稱(chēng)IVSC）制定并努力推廣《國際估價(jià)標準》（InternationalValuationStandards，IVS）；

　　歐洲估價(jià)師協(xié)會(huì )聯(lián)合會(huì )（TheEuropeanGroupofValuers'Associations，簡(jiǎn)稱(chēng)TEGoVA）制定了《歐洲估價(jià)標準》（EuropeanValuationStandards，EVS）；

　　美國估價(jià)促進(jìn)會(huì )估價(jià)標準委員會(huì )（TheAppraisalStandardsBoardofTheAppraisalFoundation）制定了《專(zhuān)業(yè)估價(jià)操作統一標準}（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice，USPAP）；

　　英國的皇家特許測量師學(xué)會(huì )（RoyalInstitutionofCharteredSurveyors，簡(jiǎn)稱(chēng)RICS）制定了《評估和估價(jià)標準》（RICSAppraisalandValuationStandards）；

　　日本制定了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評價(jià)基準》；

　　中國臺灣地區“內政部”制定了《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規則》；

　　香港測量師學(xué)會(huì )制定了《物業(yè)估值準則》（TheHKISValuationStandardsonProperties）；

　　中國內地制定了國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》以及發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等。

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