近幾年，我市商業(yè)大廈作為全市房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要組成部分，緊隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展而迅猛拓展。商業(yè)大廈是城市繁榮的象征。建成初期，設計獨特、風(fēng)格迥異的建筑物，功能齊全，配套完整的設施設備的確成為城市建設的亮點(diǎn)，為市貌增光添彩、為商業(yè)凝聚人氣。隨著(zhù)時(shí)間的推移，一個(gè)必須直面的實(shí)際問(wèn)題就擺在我們面前——維修，而其前提是必須妥善解決維修資金。只有使必要的維修資金得到保障，商業(yè)大廈才能正常運作，城市才能持續繁華。

　　現狀與不足

　　1.我市商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭方興未艾：除南大街商業(yè)步行街已建成投入使用外，萊蒙都會(huì )、前后北岸等商業(yè)街改造正在熱火朝天的進(jìn)行中；而住宅項目中，沿街一幢底層均為商鋪，無(wú)一例外。

　　2.商業(yè)大廈產(chǎn)權性質(zhì)多元化：商業(yè)大廈產(chǎn)權性質(zhì)大體可以分為三類(lèi)，一是屬開(kāi)發(fā)主體（政府、集團、開(kāi)發(fā)商等）所有，只租不售；二是開(kāi)發(fā)主體（政府、集團、開(kāi)發(fā)商）擁有部分產(chǎn)權（調控和穩定市場(chǎng)），部分出售：三是全部售出，商業(yè)大廈分割為多個(gè)大小規模不等的全產(chǎn)權商鋪。

　　3.我市商業(yè)大廈（商住樓、底商住宅樓除外）目前尚沒(méi)有建立共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)門(mén)規定。

　　4.運行中的商業(yè)大廈不僅是共用部位需要經(jīng)常維修，共用設施設備也面臨正常的修理，特別是具有一定規模的商業(yè)大廈的電梯、空調，還面臨中修或大修，甚至更新的問(wèn)題。

　　5.由于沒(méi)有專(zhuān)項的維修資金作保障，商業(yè)大廈共用部位、共用設施設備的維修矛盾十分突出，尤其是有多個(gè)產(chǎn)權人的商業(yè)大廈，因難以分攤維修費而導致共用設施設備帶病運行、甚至癱瘓的情況比比皆是，物業(yè)公司普遍感到十分棘手。

　　綜上所述，建立商業(yè)地產(chǎn)共用維修資金勢在必行。

　　設想與建議

　　我們認為，為了確保商業(yè)大廈的運行質(zhì)量，維護商業(yè)大廈的城市形象，必須建立商業(yè)大廈共用維修資金。商業(yè)大廈共用維修資金主要是解決商業(yè)大廈共用部位和共用設施設備的維修問(wèn)題。

　　1.范圍

　　商業(yè)大廈的共用部位是指住房主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、接板、屋頂等），戶(hù)外墻廈、門(mén)廳、樓梯間、走廊、內街遞道、連廊、頂棚、公共廁所、監控室、電梯房、配電問(wèn)、垃圾房等公共場(chǎng)所。

　　商業(yè)大廈的共用設施設備包括電梯、中央空調，強、弱電設施設備，給、排水設施設備、消防設施、LED、公廁及配套設施、通風(fēng)設施等。

　　2.籌集

　　商業(yè)大廈的地段、規模、設施不一樣，我們設想在維修資金的籌集上也應分檔次：

　�。�1）商住樓、底商樓參照現行住宅標準35元／平方米的規定籌集；

　�。�2）不使用電梯的商業(yè)大廈按50元／平方米籌集；

　�。�3）使用電梯的商業(yè)大廈按80元／平方米籌集；

　�。�4）同時(shí)使用電梯和中央空調的商業(yè)大廈按100元／平方米籌集。

　　開(kāi)發(fā)建設單位在商業(yè)大廈竣工交接時(shí)，綜合交接費中作為商業(yè)大廈維修基金的比例，也應相應提高。維修基金的余額不足月集額的30％時(shí)，商業(yè)大廈的業(yè)主應主動(dòng)續繳補足。

　　3.管理

　　商業(yè)大廈籌集的維修基金實(shí)行政府監督，集中收集、權屬不變、審批使用的原則。

　　商業(yè)大廈的維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代理籌集，并應按維修基金的管理規定及時(shí)足額解交，集中歸集至市物業(yè)管理中心。

　　4.使用

　　確立方便業(yè)主合理使用的原則，由政府主管部門(mén)負責制訂維修基金使用范圍，使用標準和使用程序。

　�。�1）已成立業(yè)主委員會(huì )的，由業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )討論決定是否同意使用維修基金：

　�。�2）尚沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )的，建議由市政府物業(yè)主管部門(mén)或物業(yè)管理中心指導成立商業(yè)大廈維修小組，由維修小組討論決定是否同意使用維修基金；

　�。�3）物業(yè)公司按照業(yè)委會(huì )或大廈維修小組的決定，與有資質(zhì)的維修公司訂立合同，做出預算，報市物管中心審批。工程結束后，工程決算需經(jīng)審計部門(mén)審計，并向全體業(yè)主公示，確保急需維修項目及時(shí)得以合理修復。

　　政策依據和可行性探討

　　建立和完善商業(yè)大廈維修基金不僅是必須的，也是可行的。

　　1.政策依據

　　國家建設部、財政部關(guān)于印發(fā)《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的通知，即建住房（1998）213號文，第二十二條“非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執行”。據了解，上海市目前商業(yè)地產(chǎn)維修基金即是參照上述文件執行的。

　　2.實(shí)踐可行性依據

　　南大街商業(yè)步行街建成交付前，開(kāi)發(fā)建設單位——常州之江置業(yè)有限公司出于對南大街持續發(fā)展的高度負責，有效保障南大街商業(yè)步行街商業(yè)房地產(chǎn)共用部位、共用設施設備的維修，促進(jìn)街區長(cháng)效物業(yè)管理，要求建立南大街商業(yè)步行街商辦用房物業(yè)專(zhuān)項維修資金。經(jīng)常州市房產(chǎn)管理局批復，街區商業(yè)房地產(chǎn)本體維修資金參照住宅標準，按建筑面積35元／平方米收取，由購房人支付街區共用設施維修資金按1 2元／平方米收取，由開(kāi)發(fā)建設單位支付。

　　南大街商業(yè)房地產(chǎn)交付時(shí)，我們按市房管局批復，向業(yè)主籌集維修資金，得到了業(yè)主的理解和支持，開(kāi)了籌措商業(yè)房地產(chǎn)維修基金的一個(gè)好頭�；I集過(guò)程中，也存在不足，就是沒(méi)有妥善涵蓋電梯維修和更新的資金籌措。南大街步行街目前有各類(lèi)電梯扶梯62臺，應該盡量籌措相應的維修資金，確保電梯的年檢、保養以至更新的問(wèn)題。

　　綜上所述，商業(yè)大廈是城市的名片和形象，誰(shuí)都不愿意看到二、三年或三、五年后，商業(yè)大廈因維修“斷炊”，管理乏善而千瘡百孔、傷痕累累；更不愿意看到由于維修資金的短缺，造成共用設施設備的少保養、拼消耗，以至設備設施英年早“衰”或英年早“逝”，甚至引發(fā)人身傷亡事故。所以，在建立商業(yè)房地產(chǎn)維修資金上，我們呼吁有關(guān)部門(mén)統攬全局，制定相應完善的政策，保障商業(yè)房地產(chǎn)的正常維修維護，為商業(yè)房地產(chǎn)的長(cháng)效發(fā)展保駕護航！