物業(yè)管理是一個(gè)綜合性較強的服務(wù)性行業(yè)，其中對業(yè)主單元的二次裝修管理就是重要內容之一。由于目前開(kāi)發(fā)商建造的居住物業(yè)絕大多數是毛坯房，物業(yè)交付使用后，會(huì )有較長(cháng)一段時(shí)間的裝修搬遷期。這段時(shí)期是小區秩序最亂、對物業(yè)的人為損壞最嚴重、治安和消防管理難度最大、引發(fā)各類(lèi)矛盾和糾紛最多的時(shí)期，因此，重視和加強對裝修過(guò)程的管理，并達到有效管理的目標，就是抓住了物業(yè)管理很主要的重點(diǎn)和難點(diǎn)工作之一。有效的裝修管理將為今后日常物業(yè)管理打下良好的基礎，也有助于物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立自身的品牌形象。

　　一、制訂規定，宣傳引導

　　目前，我國有關(guān)房屋裝飾裝修的法規和地方性文件是我們進(jìn)行裝修管理的主要依據，除了物業(yè)管理的相關(guān)法規外，還包括《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《環(huán)境污染防治法》、《消防法》，上海市的《關(guān)于加強居住物業(yè)裝修管理和行政執法若干問(wèn)題的通知》和《上海市住宅裝飾裝修驗收標準》等等。

　　物業(yè)管理企業(yè)要依據政府的法規，結合不同物業(yè)小區的實(shí)際情況，制訂適合于本物業(yè)小區的裝修管理規定，這樣形成的裝修管理規定，應該成為物業(yè)小區裝修管理的作業(yè)規程，對裝修活動(dòng)的相關(guān)各方都具有約束力。

　　裝修管理規定制定以后，要利用多種途徑和方式廣而告之，大力宣傳，把引導、教育和培訓的工作做在前頭。比如，將裝修管理規定放到開(kāi)發(fā)商的售樓處，或者張貼在建筑施工現場(chǎng)某個(gè)醒目的位置，讓業(yè)主/準業(yè)主們事先了解有關(guān)規范和要求，銷(xiāo)售人員也對購房人進(jìn)行宣傳解釋?zhuān)�可以減少很多將來(lái)可能發(fā)生的矛盾和糾紛。在這樣做的小區，經(jīng)常會(huì )看到有業(yè)主/準業(yè)主在抄錄裝修管理規定的有關(guān)條款，有業(yè)主/準業(yè)主在就有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行咨詢(xún)，隨后，他們會(huì )在確定裝修方案時(shí)加以考慮。

　　二、重點(diǎn)管理三個(gè)主體

　　裝修管理所涉及到的三個(gè)主體對象是――業(yè)主/使用人、物業(yè)管理企業(yè)、裝修施工單位。

　　業(yè)主是裝修管理這一主要矛盾的主要方面，把業(yè)主的問(wèn)題解決了，裝修管理就成功了一大半。但由于絕大部分業(yè)主都太在意居室裝修，他們既很少了解裝飾裝修的有關(guān)法律法規，又不很在乎局部單元對整體建筑的影響，習慣于以各自的審美情趣追求個(gè)性化的最大滿(mǎn)足。所以才會(huì )有各種不規范、不道德、不合情理、甚至違法的裝修行為屢屢發(fā)生、層出不窮。因此，加強對業(yè)主的宣傳和引導非常重要。更深層次的考慮，是因為業(yè)主自治管理在一定程度上掌握著(zhù)該物業(yè)小區在以后日常物業(yè)管理的生殺大權，自治管理的決策錯誤，輕則導致物業(yè)使用功能效率低下，造成物業(yè)貶值，重則會(huì )使物業(yè)不能正常使用，甚至樓塌人亡。

　　物業(yè)管理企業(yè)是裝修管理的責任人和執行者，因此，物業(yè)管理企業(yè)對裝修管理重視程度的強弱和投入管理力度的大小，都直接影響到裝修管理的有效性。物業(yè)管理企業(yè)加強對裝修的管理，應落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

　　1、制定一份適合本物業(yè)小區的裝修管理規定，并開(kāi)展廣泛的宣傳引導工作；

　　2、對物業(yè)管理員工進(jìn)行培訓，使之全面、正確地了解和理解裝修管理規定的各項條款內容，并能對相關(guān)問(wèn)題給予解答；

　　3、明確規定各崗位人員在裝修管理中的職責和作業(yè)要求，以及制止和糾正違規裝修行為的處理方案；

　　4、在裝修搬遷高峰期間，增加必要的人力和財力的投入；

　　5、加強對裝修施工單元的巡視檢查，隨時(shí)記錄有關(guān)事項，及時(shí)處理各類(lèi)違章違規行為和現象，必要時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報告，直至訴諸法律；

　　6、適時(shí)修繕因裝修施工而損壞的地面、墻面、頂面等公共部位和設施，隨時(shí)清除各類(lèi)黑色廣告；

　　7、有效地組織建筑材料搬運和建筑垃圾的清運。

　　裝修施工單位是裝修管理的主要對象，對施工單位的管理要嚴肅、嚴格，特別是對小型裝修公司、裝修游擊隊等更是如此。在施工單位辦理裝修施工手續時(shí)，要嚴格審查施工單位的資質(zhì)證書(shū)和施工人員的上崗證書(shū)，謹慎審核裝修施工圖紙，嚴格控制施工人員出入證的發(fā)放，并將有關(guān)材料登記記錄在案。要對全體施工人員講解裝修管理規定，特別要告知禁止行為和禁止敲鑿的部位，并根據上海市房屋土地資源管理局的規定，與施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。物業(yè)管理企業(yè)給施工單位簽發(fā)的“住宅裝修開(kāi)工書(shū)”應張貼在裝修單元的進(jìn)戶(hù)門(mén)上，以此作為標識，一方面是向鄰里之間進(jìn)行告知，另一方面便于物業(yè)管理工作人員的檢查監督。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下，作為一種管理手段，向裝修施工單位收取一定數額的保證金是合乎規范、情理和行之有效的，應該推行。保證金可用于對裝修施工單位違規違約行為的處罰，也可用于對公共地方公共設施損壞的修繕或賠償。不收保證金，對裝修施工損壞的修繕就要由物業(yè)服務(wù)費來(lái)承擔，這部分支出增加了，必然減少其他方面的支出，結果就是某些方面服務(wù)標準的降低，最終還是業(yè)主利益受到損害。

　　三、對物業(yè)管理企業(yè)的要求

　　物業(yè)管理企業(yè)加強裝修管理要“敢于管理，善于管理”，也要有“信心、耐心、決心、恒心”。

　　敢于管理是指在對裝修管理時(shí)一定要有認真負責的精神，面對違章違規行為要敢于碰硬，只要是依法辦事，只要是為了城市環(huán)境、社會(huì )安定和小區居民的整體及長(cháng)遠利益，就要勇于作為，一抓到底，絕不能以“我們沒(méi)有執法權”為理由推卸責任，也不應以“我們已經(jīng)發(fā)出整改通知書(shū)”或“已經(jīng)報告了房地主管部門(mén)”為借口敷衍了事，這樣只會(huì )使違章行為和現象蔓延，最終導致積重難返，一發(fā)不可收拾。

　　善于管理是要求物業(yè)管理企業(yè)積累一套適宜的、行之有效的管理制度和方法。為什么有的小區違章搭建到處都是，新建成的小區不滿(mǎn)一年已經(jīng)滿(mǎn)目創(chuàng )痍，亂不能睹；而有的小區居住多年依舊秩序井然，建筑風(fēng)格原汁原味保護得很好。由此也反映出了物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水準。有的物業(yè)管理企業(yè)在小區裝修高峰期專(zhuān)門(mén)派駐一支裝修管理小組配合管理處加強裝修管理工作，有的物業(yè)管理企業(yè)組織專(zhuān)門(mén)人員為裝修單元提供有償搬運服務(wù)（有組織的搬運，對小區建筑物、環(huán)境和秩序的影響可以降至最低），都收到了很好的效果，是值得學(xué)習和借鑒的好方法。

　　信心――物業(yè)管理企業(yè)對裝修管理首先要樹(shù)立信心，而且這種信心要自上而下，在全體員工中進(jìn)行灌輸和培養，當有業(yè)主提出不合理或過(guò)分的要求時(shí)，在管理處的各個(gè)層面和環(huán)節給予的回答都是否定的，該業(yè)主的信心一定受挫，一般不會(huì )再堅持己見(jiàn)。

　　耐心――對業(yè)主的宣傳引導，以及對違規違約裝修的勸說(shuō)和制止，都要有耐心，要曉之以理、動(dòng)之以情。對一些堅持錯誤行為的業(yè)主，我們也要有“打說(shuō)理工作持久戰”的心理準備，只要我們能堅持，通常也能夠達到我們的目的。

　　決心――對違規違約行為的制止和糾正要堅持原則，要有不達目的絕不罷休的決心。對個(gè)別違規違約性質(zhì)嚴重，對小區環(huán)境整體影響較大，當事人又蠻橫不講理的，在不違法的前提下，物業(yè)管理企業(yè)不妨“越位”一次，做過(guò)頭一點(diǎn)，只要效果好、對整體有利就可以。

　　恒心――物業(yè)管理是長(cháng)期的管理工作，違規違約行為在裝修期過(guò)后還會(huì )時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)應持之以恒，堅持按照裝修管理規定的要求做下去，什么時(shí)候發(fā)生的問(wèn)題什么時(shí)候處理解決，絕不能虎頭蛇尾，以至前功盡棄，“晚節不�！�。

　　四、對政府部門(mén)的建議

　　1、按照實(shí)事求是的原則，物價(jià)管理部門(mén)在核定物業(yè)管理費標準時(shí)，應該充分考慮裝修管理的因素，允許增加這一時(shí)期的收費標準。比如，可以設想直接向施工人員按人頭征收管理費，如每人每天1～2元人民幣。此舉理由有二：一是施工人員進(jìn)入物業(yè)小區作業(yè)確實(shí)增加了管理內容、管理工作量和管理成本；二是有利于調控施工人員的進(jìn)入數量和施工工期。

　　2、調整法律法規的有關(guān)規定，給物業(yè)管理企業(yè)增加管理責任和權限，這樣可使大量違規違約行為遏止在萌芽狀態(tài)和在物業(yè)小區范圍內得到解決。有關(guān)政府部門(mén)要給予物業(yè)管理企業(yè)在裝修管理中的支持和理解，要多考慮他們的主觀(guān)用意、總體把握和維護小區整體利益方面的愿望。

　　3、有些地方的法律法規已經(jīng)賦予相關(guān)政府部門(mén)在裝修管理的責任和權力，這些部門(mén)應該加大管理力度和作為能力，同時(shí)，應該出臺對違法違規裝修行為的快速處理辦法，從根本上解決裝修管理的難點(diǎn)問(wèn)題。