在建設和諧社會(huì )的今天，提高人民群眾生活質(zhì)量，消除社會(huì )矛盾，加強精神文明建設，可以說(shuō)是構建和諧社會(huì )的重要內容。作為城市管理的一部份，物業(yè)管理越來(lái)越為人們認同，成為了居家生活的重要組成部分，其在和諧社會(huì )方面有著(zhù)不可低估的作用。

　　一、物業(yè)管理對和諧社會(huì )主要有有以下三方面社會(huì )功能：

　　1、它具有教化和益智的社會(huì )功能。

　　現代物業(yè)管理追求的是一種小區的情調、小區的感覺(jué)、小區的文化與品味，使住戶(hù)有一種情感的歸屬。這樣的物業(yè)管理，能增長(cháng)住戶(hù)的見(jiàn)識，開(kāi)闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高居民的素養。

　　2、具有促進(jìn)居民身心健康的功能。

　　在衣食無(wú)憂(yōu)的現代都市人群中，追求舒適、個(gè)性的生活小區正成為人們更高層次需求的集中表現。生活在高檔小區，享受著(zhù)高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的身心體驗。這樣人就會(huì )心情舒暢，心胸開(kāi)闊，身心健康，提高生活質(zhì)量。

　　3、具有社交和繁榮文化的功能。

　　物業(yè)管理作為一種消費與其他消費一樣，存在著(zhù)循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運動(dòng)的規律�，F代物業(yè)管理則能通過(guò)建立多種平臺或采取多種形式，來(lái)促進(jìn)住戶(hù)的交流，繁榮社區文化，推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。因此，物業(yè)管理消費促進(jìn)了居民的社會(huì )交流和情感交融。

　　以上三方面主要社會(huì )功能，無(wú)一不有益于和諧社會(huì )的建立。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問(wèn)題：

　　1、企業(yè)規�？傮w偏小。

　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模普遍較小，開(kāi)發(fā)方大多自行組建物管公司或成立物業(yè)管理處等，直接形成了一般物業(yè)企業(yè)難以快速實(shí)現高規格和大規模發(fā)展，企業(yè)規�？傮w偏小。

　　2、物管投訴多，社會(huì )認可程度低。

　　物業(yè)投訴產(chǎn)生的重要原因，一方面是物管企業(yè)提供的服務(wù)和住戶(hù)期望與理解產(chǎn)生了一定差距。另一方面是開(kāi)發(fā)方?jīng)]有足夠重視所建物業(yè)后期管理須要的客觀(guān)條件與運作成本。還有政府未下力氣引導群眾對物業(yè)管理消費形成正確認識，造成其社會(huì )認可度偏低。

　　3、相關(guān)政策配套法規規定實(shí)施細則滯后，物管企業(yè)競爭意識不強，競爭無(wú)序。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟需要完備的“游戲規則”，配套法規出臺少，出臺的也不細，大多不具有較強的可操作性，這就造成出了問(wèn)題難以統一思想與認識，并逐步使分歧加大矛盾加深，個(gè)案不能得到很好解決，時(shí)間推移則形成面性問(wèn)題。

　　4、物管企業(yè)自我發(fā)展能力不高，后勁不足；

　　有研究人員指出，規�；�發(fā)展也并不等同于規模效益。很多物管企業(yè)因攤子過(guò)大，管理跟不上，人才匱乏而運營(yíng)不下去，再加上整個(gè)行業(yè)面臨的共性現實(shí)困難問(wèn)題，一些急劇擴大規模的物業(yè)公司其物業(yè)管理主業(yè)大多出現虧損，不得不退出部份樓盤(pán)的管理。

　　5、融資困難；

　　6、特色企業(yè)文化未形成。

　　三、產(chǎn)生以上問(wèn)題的原因主要有以下三方面：

　　1、觀(guān)念落后，認識錯誤：

　　A、關(guān)于物業(yè)管理：

　　物業(yè)管理是針對物業(yè)產(chǎn)權多元化發(fā)展狀態(tài)而產(chǎn)生的，業(yè)主自管則不在《物業(yè)管理條例》調整范疇，不屬于條例規定和承認的物業(yè)管理。

　　B、關(guān)于物業(yè)收費標準：

　　由于各類(lèi)物業(yè)的類(lèi)型不同，其管理服務(wù)的項目有所差異，需要管理服務(wù)的內容和管理服務(wù)的難度、深度及細度也不盡相同。不同物業(yè)的收費標準應根據不同類(lèi)型的物業(yè)，不同管理服務(wù)項目，不同物業(yè)管理服務(wù)標準，按照國家計委、建設部等有關(guān)規定，分別測定出不同物業(yè)項目管理服務(wù)費的收費標準，報當地物價(jià)行政主管部門(mén)備案后施行，這才是最科學(xué)的收費標準。

　　C、關(guān)于業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )：

　　近年來(lái)，一些業(yè)主的非理性維權，使物業(yè)管理的糾紛隨之增多。究其原因，主要是業(yè)主不了解物業(yè)管理，他們對“物業(yè)管理”認識上的誤區導致了許多不必要的麻煩。

　　業(yè)主委員會(huì )不是獨立法人單位，不具經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)的營(yíng)業(yè)資格。其做為一個(gè)非經(jīng)濟組織同經(jīng)濟實(shí)體的物業(yè)公司訂立委托管理合同在法律上不對等，表現在業(yè)委會(huì )對其他住戶(hù)與物業(yè)公司造成損失時(shí)無(wú)賠償責任和能力。另外業(yè)委會(huì )的自治組織職能同業(yè)主自律應結合，并須在政府的監管下進(jìn)行，這才能真正提高自治管理能力。

　　2、配套法規政策規定實(shí)施細則嚴重滯后。

　　由于配套政策規定實(shí)施細則嚴重滯后，使現實(shí)中出現的很多問(wèn)題沒(méi)法快速裁判。物業(yè)管理涉及方方面面，一些糾紛問(wèn)題的解決上，主管部門(mén)因缺少可依據的配套法規與細節難以出據權威意見(jiàn)，造成公說(shuō)公有理婆說(shuō)婆有理。

　　四、解決物業(yè)管理現存問(wèn)題，推動(dòng)和諧社會(huì )的建立。

　　依據物業(yè)管理法律的指導思想，以及物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和物業(yè)管理的現狀，當務(wù)之急是解決物業(yè)管理面臨的觀(guān)念認識錯誤與法規滯后二大主要問(wèn)題，推動(dòng)和諧社會(huì )的建立。

　　A、從以下10個(gè)方面引導形成正確觀(guān)念和認識，化解矛盾。

　　1、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等關(guān)系。

　　在物業(yè)管理工作中，物業(yè)管理企業(yè)受托對物業(yè)實(shí)施管理，給業(yè)主和使用人提供服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)合同一簽訂，雙方就是平等的合同關(guān)系，沒(méi)有主仆這種帶有奴性的錯誤區分。

　　2、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司應當目的相同。

　　業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司目的應是一致的，即共同管好小區。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)不是什么都管。

　　物業(yè)管理公司終歸是企業(yè)，職責是以合同的形式約定的，很多社會(huì )問(wèn)題物業(yè)企業(yè)根本沒(méi)有能力解決。

　　4、住戶(hù)對物業(yè)管理的咨詢(xún)不等于是對物業(yè)管理投訴。

　　有關(guān)部門(mén)把住戶(hù)對物業(yè)管理的咨詢(xún)也當作“投訴”，導致物業(yè)管理誤被列為當前消費投訴的熱點(diǎn)之一。經(jīng)了解，有關(guān)物業(yè)管理咨詢(xún)投訴情況，其中認為配套不齊全、規劃不到位、質(zhì)量有問(wèn)題等所占比例較大，屬對物業(yè)管理企業(yè)不作為的有效投訴并不多。

　　5、物業(yè)管理服務(wù)不是“免費的午餐”。

　　不少人習慣于過(guò)去住房的福利型政策，對物業(yè)管理“誰(shuí)受益，誰(shuí)付費”原則不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理費。其實(shí)，業(yè)主在享受物業(yè)管理提供服務(wù)的同時(shí)，就有支付物業(yè)管理服務(wù)費、維護物業(yè)完好的義務(wù)。

　　6、物業(yè)管理服務(wù)費并非越低越好。

　　業(yè)主普遍認為物業(yè)管理費越便宜越好，物業(yè)管理招標的宗旨也是“價(jià)低者贏(yíng)”，事實(shí)上物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)，是需要投入成本的，物有所值是最簡(jiǎn)單的道理。

　　7、物業(yè)管理治安防范不是看家護院。

　　物業(yè)管理公司給住戶(hù)、使用人提供的是安全防范服務(wù)。物業(yè)管理公司主要是按照服務(wù)承諾落實(shí)相應的防范措施，住戶(hù)、使用人不能認為交了物業(yè)管理費用，就可以放松警惕性，應以積極的態(tài)度做好個(gè)人和家庭的安全措施，防患于未然。

　　8、物業(yè)管理企業(yè)不是水電供應商。

　　由于歷史的原因，物業(yè)管理企業(yè)普遍一直為水、電等公用事業(yè)部門(mén)無(wú)償向業(yè)主、使用人代收水、電費用，甚至承擔因業(yè)主、使用人拖欠、拒交水電費而墊付，物業(yè)管理企業(yè)“賠了夫人又折兵”。

　　9、物業(yè)管理企業(yè)應當依法維權。

　　對于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，業(yè)主、業(yè)委不一定就是弱勢群體，實(shí)踐中住戶(hù)往往可以任何借口或理由拖欠、少交、拒交管理服務(wù)費，而物業(yè)企業(yè)卻沒(méi)有很好的辦法應對解決。另外，一些部門(mén)、機構人為導致增加物業(yè)管理企業(yè)負擔。因此，物業(yè)企業(yè)也應當依法維權。

　　10、在物業(yè)管理區域內不光是物業(yè)管理公司說(shuō)了算。

　　個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)因缺乏有效學(xué)習而沉醉在理所當然的“管理者”角色里，沒(méi)有依照相關(guān)規定，自己想怎么干就怎么干，成為物業(yè)管理行業(yè)的害群之馬，這些則應由主管部門(mén)查處糾正。

　　B、針對配套法規規定與實(shí)施細節滯后問(wèn)題，政府應盡快著(zhù)手修訂、制定。在各項配套法規與細節未出臺前，則可以考慮先由政府行業(yè)主管部門(mén)，以文件形式指導解決相關(guān)問(wèn)題，避免矛盾的進(jìn)一步發(fā)展與加劇。

　　總之物業(yè)管理行業(yè)問(wèn)題的解決，無(wú)疑有助于文明和諧社會(huì )的建立，但最重要的還是依靠法制，最終使物業(yè)企業(yè)與住戶(hù)實(shí)現依法依合同辦事。