房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。其具體程序為：

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　　辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關(guān)交驗以下文件：

　　1、抵押當事人的身份證明或法人資格證明材料；

　　2、抵押登記申請書(shū)；

　　3、抵押合同；

　　4、《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；

　　5、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件和證明材料；

　　6、可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；

　　7、登記機關(guān)認為必要的其他文件。

　�。ǘ�）登記審核與登記

　　登記機關(guān)應當對申請人的申請進(jìn)行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理之日起15日內作出是否準予登記的書(shū)面答復。

　　以依法取得的房屋所有權證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應當在原《房屋所有權證》上作他項權利的記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。

　　以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　�。ㄈ�）登記的變更與注銷(xiāo)

　　抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷(xiāo)抵押登記。

　　因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著(zhù)物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所權證書(shū)向同級人民政府土地管理部門(mén)申請土地使用權變更登記。

　　其實(shí)，就房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》等諸多法律法規對其加以規范，但就實(shí)際應用上看，《擔保法》與房地產(chǎn)信貸關(guān)系最為密切�！稉�保法》不僅同其他法律法規一道對房地產(chǎn)估價(jià)以及金融機構的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行規范，而且對抵押權實(shí)現也相應的加以規范。作為現代的房地產(chǎn)估價(jià)機構一方面要實(shí)現房地產(chǎn)估價(jià)的基本職能，另一方面也要以發(fā)展預測的眼光，積極的向委托方提供額外的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)，即實(shí)現服務(wù)和顧問(wèn)的職能。當然，各地都有其不同的具體情況，各地也根據國家相關(guān)法律制定了一些與本地情況相適應的相關(guān)政策。實(shí)際上，在具體的房地產(chǎn)信貸的房地產(chǎn)價(jià)值評估中，其所涉及的各種情況都不盡相同，也會(huì )有與其向適應的法律法規對其經(jīng)濟行為加以規范，而就我國房地產(chǎn)估價(jià)（含資產(chǎn)評估）的水平、我國的資產(chǎn)、資本市場(chǎng)及其信息交流的發(fā)展情況來(lái)看，要估算出其抵押權實(shí)現時(shí)的價(jià)值很困難的。因此從穩妥的角度來(lái)考慮，目前許多的估價(jià)機構在出具房地產(chǎn)估價(jià)（或資產(chǎn)評估）報告中，都聲明對于實(shí)現抵押權的相關(guān)的稅費未加以考慮，相應的將這些有關(guān)問(wèn)題交由報告的使用者考慮，自然這也符合執業(yè)規范和行業(yè)管理的要求，但考慮到一般估價(jià)報告的使用者法律及相關(guān)知識的局限性，具體估價(jià)項目的估價(jià)師在出具正式估價(jià)報告后，應當就委托方經(jīng)濟業(yè)務(wù)可能涉及的方面，提出相關(guān)的意見(jiàn)與建議，最大限度的實(shí)現參謀的作用，以達到委托方所付的費用對委托方的價(jià)值最大化。但這要求估價(jià)師具備相當豐富的政策、法律法規、各種技術(shù)專(zhuān)業(yè)等知識，還要求其掌握相關(guān)資本和資產(chǎn)市場(chǎng)以及其變化發(fā)展趨勢，另外還有對于估價(jià)師溝通能力的要求，更不用提嫻熟的估價(jià)技巧、豐富的估價(jià)經(jīng)驗了。以這個(gè)角度上分析，在一定的程度上可以解釋?zhuān)�目前房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)估價(jià)收費水平與行業(yè)規定有相當的差距了。估價(jià)專(zhuān)業(yè)與相關(guān)知識及專(zhuān)業(yè)的并舉，估價(jià)人員成為“全能型的復合性人才”，不僅目前已成為國際評估人員普遍具有的素質(zhì)，而且這應為我國估價(jià)師發(fā)展的趨勢。

　　《擔保法》就與房地產(chǎn)抵押權實(shí)現的問(wèn)題有其相關(guān)的規定，對其深化了解，不僅對估價(jià)人員正確的估價(jià)有相當程度的影響，而且對金融機構防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也是非常重要的。

　　考慮抵押權實(shí)現的一個(gè)重要問(wèn)題就是抵押的效力，《擔保法》第46條規定：

　　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　從上面的規定可以看出，抵押擔保的范圍是指抵押權在其所擔保的債權屆期未能清償實(shí)行后，抵押物拍賣(mài)或者變賣(mài)的價(jià)金可以用來(lái)清償的相應的債權，而這個(gè)范圍是抵押雙方當事人可以在抵押合同中加以約定的。但在此應加以注意的是，如果是第三人為借款人做抵押擔保人而以第三人的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的，在抵押權實(shí)現時(shí)，即便抵押物房地產(chǎn)由于受市場(chǎng)價(jià)格的影響已經(jīng)跌價(jià)，其價(jià)值不足以抵償原抵押擔保的債權數額，抵押人（第三人）對不足部分也不再承擔清償責任。

　　因此，房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)的基本要求是正直、公正、客觀(guān)、中立、科學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)師不僅要為估價(jià)業(yè)務(wù)的委托方負責，而且也要為潛在的報告使用者負責，在債權擔保估價(jià)中尤其應注意不應剝奪潛在債權人的債權安全權。

　　對于房地產(chǎn)租賃對房地產(chǎn)抵押影響的問(wèn)題，《擔保法》第48條規定：抵押人已將出租的財產(chǎn)抵押的，應當書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續有效。租賃權對房地產(chǎn)權實(shí)現的影響，一般來(lái)說(shuō)是負面的，例如，在拍賣(mài)抵押物房地產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人顧慮標的物房地產(chǎn)上有租賃權的存在不愿意出高價(jià)，致使其實(shí)現的價(jià)款不足以清償其所擔保的債權。因此，無(wú)論房地產(chǎn)估價(jià)人員或金融機構決策人員在進(jìn)行未來(lái)變現風(fēng)險預測時(shí)，對此都應加以重點(diǎn)考慮。

　　《擔保法》第53條對抵押權的實(shí)現規定如下：

　　債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權人未受清償的，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足的部分由債務(wù)人清償。

　　如前所述，除評估行業(yè)規范及相關(guān)法律對估價(jià)人員及估價(jià)機構的較重的處罰外，對于抵押權實(shí)現時(shí)未獲清償的情況，各個(gè)法律對估價(jià)人員及估價(jià)機構未做出直接賠償的規定。在出現估價(jià)不實(shí)的情況時(shí)，往往由于估價(jià)技術(shù)規定的靈活性，即便是涉及到訴訟，由于難度大，一般也是以抵押權人的撤訴告終。未經(jīng)清償的部分債權，此時(shí)以普通債權的形式存在，金融機構的這部分信貸風(fēng)險加大，因此，選擇信譽(yù)較高的估價(jià)機構對于金融機構來(lái)講是十分必要的，可以向當地的房地產(chǎn)行業(yè)管理機構或上網(wǎng)查詢(xún)。對在建工程抵押權的實(shí)現，我國也有相關(guān)法律予以規范。

　　《中華人民共和國合同法》第286條和《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》規定如下：

　　建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

　　消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。

　　建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為6個(gè)月，自建設工程竣工之日起或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

　　從上面有關(guān)的規定來(lái)看，房地產(chǎn)抵押權的優(yōu)先地位是相對的，具體分析目前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況，建筑工程承包人往往替房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商墊付工程款進(jìn)行建設，由于一般建筑工期比較長(cháng)，不確定因素較多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的在建工程抵押貸款行為，對金融機構來(lái)說(shuō)具有一定的風(fēng)險，不良信貸發(fā)生的幾率較大，因此對于在建工程的抵押貸款無(wú)論是金融機構或房地產(chǎn)估價(jià)機構，都應非常慎重，以免發(fā)生不可挽回的損失，此時(shí)對金融機構來(lái)講，有一個(gè)長(cháng)期合作的、非�？梢孕刨�(lài)的、可靠的房地產(chǎn)估價(jià)機構是最為重要的。對于房地產(chǎn)估價(jià)機構的在建工程估價(jià)，建議應注重核實(shí)工程的土地出讓合同締結情況，土地出讓金及相關(guān)稅費的支付情況，在建工程款的給付情況，在各種費用核實(shí)的情況下，出具估價(jià)報告。對金融機構的風(fēng)險防范我們有如下建議：

　　認真審查貸款單位的信用情況以及自有資金的情況，并在貸款的金融機構建立基本結算帳戶(hù)，將貸款劃入專(zhuān)門(mén)的帳戶(hù)實(shí)行嚴格的監督管理，再者在發(fā)放貸款時(shí)，要由貸款人逐筆申請并提供需要付款的證明，然后由金融機構直接撥付對方。而且要在貸款合同中明確規定發(fā)包人要對其財務(wù)報表、稅務(wù)報表、貸款項目的相關(guān)合同及其變更事項以及預售方案進(jìn)行及時(shí)披露，以便有關(guān)方面及時(shí)掌握發(fā)包人的資金流動(dòng)情況、財務(wù)狀況、債務(wù)清償情況。

　　房地產(chǎn)抵押貸款中的土地使用權抵押的問(wèn)題也是非常復雜的，《擔保法》第56條規定：

　　拍賣(mài)劃撥的國有土地使用權所得的價(jià)款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金及相關(guān)稅費的款額后，抵押人有優(yōu)先受償權。

　　按現行法律，出讓土地使用權抵押應是最為安全和規范的擔保方式，但是，因為我國的土地產(chǎn)權管理制度及其相關(guān)的法律法規規定不是十分健全，以及行政執法中有時(shí)出現的人為因素，在房地產(chǎn)抵押貸款中涉及土地使用權抵押中仍存在著(zhù)較多的問(wèn)題，這些問(wèn)題對房地產(chǎn)估價(jià)機構收集估價(jià)依據和金融機構防范不良信貸的風(fēng)險尤為重要。

　　首先，地方政府考慮發(fā)展地方經(jīng)濟，減免土地使用權出讓金并指令地方土地管理部門(mén)限期辦理土地使用權證后，土地使用權占有者進(jìn)行土地使用權抵押貸款所形成的風(fēng)險，此時(shí)由于土地使用權占有方并未有完全履行相關(guān)義務(wù)，即全額繳納土地出讓金，此時(shí)雖有地方政府的優(yōu)惠政策甚至地方政府有關(guān)部門(mén)專(zhuān)門(mén)下達文件，但從法律意義上看，這時(shí)所獲得的土地使用權只是形式上的，在實(shí)質(zhì)上并未在法律上生效。出現這種情況的后果有兩種情況：一種是政府隨意收回土地使用權，此時(shí)地方政府只賠付直接損失，并且如有違法事實(shí)則為無(wú)償收回；另一種情況是無(wú)法控制開(kāi)發(fā)商的投機行為。這兩種情況都對放貸的金融機構造成直接的危害。對于這類(lèi)問(wèn)題的風(fēng)險防范，我們建議：

　　1.確認、驗證國有土地使用權證，取得他項權利證明書(shū)；

　　2.核查土地使用權人的土地使用權出讓合同；

　　3.審核土地使用權人的繳款證明；

　　4.正確對待當地政府的相關(guān)優(yōu)惠政策文件，第一要認真審查文件的內容、級別等情況。第二對文件中的相關(guān)內容是否落實(shí)到了土地使用權出讓協(xié)議中的情況要認真加以核實(shí)，相關(guān)文件是否與國家法律法規的規定有所抵觸；

　　5.詳細考察地方政府的信用情況；

　　6.規范貸款合同防范前面所述的工程款（承包人）優(yōu)先風(fēng)險。

　　對于房地產(chǎn)估價(jià)機構與從事房地產(chǎn)信貸的金融機構來(lái)講，認真掌握國家與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規以及各個(gè)規章制度，對于更好的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)和開(kāi)展房地產(chǎn)信貸工作是非常有裨益的，當然對相關(guān)的專(zhuān)業(yè)以及行政程序的掌握也是不可忽視的。從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融機構最關(guān)注的，也是房地產(chǎn)估價(jià)機構的最基本工作，當然是作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值的確定，房地產(chǎn)價(jià)格估算的每一個(gè)環(huán)節對房地產(chǎn)估算價(jià)格的最終確定，都有著(zhù)重要影響，相關(guān)方面對其加以分析是十分必要的。