2.當裝修出現質(zhì)量問(wèn)題時(shí)。如果發(fā)展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現壁紙脫落、地板走翹，石膏板開(kāi)裂或裝飾物變形，業(yè)主都會(huì )以此為由來(lái)要求發(fā)展商減免幾個(gè)月的物業(yè)管理費。

　　3.當實(shí)測面積與購買(mǎi)時(shí)的暫測面積有誤差時(shí)。實(shí)測面積與暫測面積一般都是有誤差的，一旦當這種誤差對業(yè)主不利時(shí)，業(yè)主就會(huì )以物業(yè)管理費作為討價(jià)還價(jià)的余地，迫使發(fā)展商讓步。

　　4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發(fā)展商采用分期付款的方式售房，業(yè)主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時(shí)間內交清。這時(shí)如果發(fā)生房屋質(zhì)量問(wèn)題，裝修質(zhì)量或水電氣暖，以及面積方面的問(wèn)題，或有物業(yè)管理不到位的問(wèn)題時(shí)，發(fā)展上不但物業(yè)管理費收不上來(lái)，就連剩余未付的房款也難收上來(lái)。

　　5.有銀行按揭貸款的情況出現時(shí)。發(fā)展上為了促銷(xiāo)，向銀行申請按揭貸款支持其業(yè)主購房，并為業(yè)主向銀行提供信用擔保。如果業(yè)主不能按時(shí)還本付息，自己愿承擔連帶賠償責任。如果出現上述的有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題，或物業(yè)管理方面的問(wèn)題，業(yè)主會(huì )拒絕向銀行還本付息，而把承擔債務(wù)的責任推給發(fā)展商。

　　之所以發(fā)生上面的幾種風(fēng)險，主要的原因是發(fā)展商不能積極主動(dòng)地避開(kāi)風(fēng)險，而是把兩個(gè)法律關(guān)系攪和在一起，這就導致了業(yè)主會(huì )把兩個(gè)方面的風(fēng)險，即購房的風(fēng)險和物業(yè)管理的風(fēng)險合并在一起，同時(shí)推給發(fā)展商。如果發(fā)展商不涉及或不直接涉及物業(yè)管理，而由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理，如果出現上述問(wèn)題，則責任容易分清。該是質(zhì)量問(wèn)題由發(fā)展商處理；該是物業(yè)管理責任由物業(yè)管理公司承擔；該交的物業(yè)管理費則業(yè)主自然會(huì )交。類(lèi)似的案例不在少數。如果發(fā)展商自己獨攬物業(yè)管理，一旦出現問(wèn)題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無(wú)論從哪個(gè)方面講，發(fā)展商自己獨自從事其開(kāi)發(fā)的物業(yè)區的物業(yè)管理都是弊大于利。

　　三、物業(yè)管理公約應在什么時(shí)間簽署，由誰(shuí)來(lái)制定

　　物業(yè)管理公約是約束業(yè)主和物業(yè)管理公司行為規范的法律文件，這是物業(yè)管理活動(dòng)中的一個(gè)非常重要的法律文件。這個(gè)文件體現的法律關(guān)系比較復雜，他不僅體現了所有者與被聘用者之間的聯(lián)系，也體現了管理者與被管理者之間的法律關(guān)系。在這個(gè)文件里業(yè)主從所有者到被管理者，物業(yè)公司從聘用者到管理者，雙方在發(fā)生著(zhù)位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權利交給物業(yè)公司來(lái)行使，所以物業(yè)管理公約是物業(yè)管理中的最終要的法律文件。由于在物業(yè)管理立法中沒(méi)有明確確立物業(yè)管理公約的法律地位，無(wú)論是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )，還是物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理公約的法律地位和作用沒(méi)有一個(gè)正確地充分認識，沒(méi)有充分認識和發(fā)揮物業(yè)管理公約的真正作用，對于物業(yè)管理公約的簽訂不夠重視。也導致在司法實(shí)踐中，部分法官往往并沒(méi)有將物業(yè)管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業(yè)管理的最高自治規則來(lái)對待，也沒(méi)有把物業(yè)管理公約看成為物業(yè)管理的基礎和準則，使得物業(yè)管理公約缺乏應有的法律約束力。

　　在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權，所以發(fā)展商在物業(yè)管理中的作用比較大，又因為是發(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以最初的物業(yè)管理公約是由發(fā)展商來(lái)制定的。我們知道現在有關(guān)政府部門(mén)也印制了物業(yè)管理公約的范本，但那僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的范本而已，很多內容還需要實(shí)際管理者增添。比較好的辦法是發(fā)展商應與物業(yè)管理公司共同制定物業(yè)管理公約。但這時(shí)的管理公約里一定要規定有效期限，比如規定當業(yè)主管理委員會(huì )成立后，其有效期截止。

　　隨著(zhù)房屋的銷(xiāo)售，產(chǎn)權逐步從發(fā)展商手里轉移到了新的業(yè)主手里，發(fā)展商原來(lái)在物業(yè)區呢的位置由業(yè)主們代替，原來(lái)發(fā)展商在物業(yè)管理公約中的權利和義務(wù)也要相應做些調整。同樣廣大業(yè)主的權利和義務(wù)也應該在公約中得到充分體現，所以修改物業(yè)管理公約就勢在必然。如果業(yè)主管理委員會(huì )成立后，決定選聘新的物業(yè)管理公司，當然就更應該制訂新的物業(yè)管理公約了。不論是修改原來(lái)的物業(yè)管理公約還是制訂新的版本，都應由業(yè)主管理委員會(huì )主要負責，并會(huì )同物業(yè)管理公司一起根據物業(yè)區的實(shí)際情況制定出切實(shí)可行的公約來(lái)。在物業(yè)管理實(shí)踐中經(jīng)常遇到業(yè)主擔心侵害自己合法權益，而不愿意簽訂物業(yè)管理公約的情況，這也是物業(yè)管理公約作用得不到充分體現和發(fā)揮的一個(gè)普遍原因。因此，物業(yè)管理公約的作用要能夠真正體現和發(fā)揮，一個(gè)非常重要的因素就是要確實(shí)保證物業(yè)管理公約的公平、公正、公開(kāi)、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實(shí)踐中，的確有一些開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理公司利用自己有權起草和擬訂物業(yè)管理公約的途徑，在物業(yè)管理公約的強制性或禁止性?xún)热萆�，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業(yè)主合法權益的公約條款，這就背離了物業(yè)管理公約應體現的公平、公正、公開(kāi)、平等以及合法、合理的基本原則。