我國的商品房市場(chǎng)形成的近十年來(lái)，物業(yè)管理已經(jīng)開(kāi)始深入我們的生活。只要有新建的物業(yè)區，就離不開(kāi)物業(yè)管理。我們從最初對午夜管理這個(gè)概念感到陌生到今天開(kāi)始熟悉它，并逐漸有了更深的理解。隨著(zhù)物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，隨著(zhù)物業(yè)管理規模和覆蓋面的迅速擴增，廣大業(yè)主權利意識的覺(jué)醒，物業(yè)管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和實(shí)際問(wèn)題，如現有法規的缺陷、業(yè)主的權利義務(wù)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司的法律地位和法律關(guān)系，物業(yè)管理公約的法律地位與作用，物業(yè)管理費用標準的價(jià)值導向與收繳行為的法律效力等等，也已經(jīng)開(kāi)始浮現出來(lái)。這些復雜問(wèn)題的解決，無(wú)疑最終都會(huì )歸結到物業(yè)管理理論研究以及立法對策上來(lái)。我們國家從過(guò)去對物業(yè)管理這個(gè)領(lǐng)域里一片空白到今天制定一系列相觀(guān)的法律、法規和政策。列如《城市新建住宅小區管理辦法》建設部第33號，國家計委，建設部關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的同志等一系列有關(guān)法規。這些法規使得我們在物業(yè)管理活動(dòng)中開(kāi)始有法可依，有章可循。但是物業(yè)管理在我國還是一個(gè)新的領(lǐng)域，有關(guān)方面的立法和規定正在趨于完善，很多人對物業(yè)管理還沒(méi)有足夠的認識和充分的理解。目前物業(yè)管理進(jìn)入了快速發(fā)展的重要時(shí)期，也到了非要解決這些復雜問(wèn)題的關(guān)鍵時(shí)刻，如果我們不能從理論上科學(xué)認識和尋求出物業(yè)管理的內在的、必然的聯(lián)系，就無(wú)法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復雜問(wèn)題，就可能使這些復雜問(wèn)題成為物業(yè)管理繼續健康發(fā)展前進(jìn)的羈絆，導致眾多的法律訴訟。

　　一、物業(yè)管理中的法律關(guān)系

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中之所以出現許多問(wèn)題，一個(gè)主要原因是很多人對物業(yè)管理中的法律關(guān)系認識不清，錯誤的理解自己在物業(yè)管理中的法律地位。發(fā)展商開(kāi)發(fā)一個(gè)物業(yè)區，通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購房人，即業(yè)主。發(fā)展商的法律地位逐漸從原來(lái)開(kāi)發(fā)項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉移而不再擁有已售出部分商品房的所有權。由于一貫發(fā)展商開(kāi)發(fā)一個(gè)項目一般都需要幾年，在這幾年中，發(fā)展商對該項目擁有所有權。但當該項目完成商品房售出后，雖然所有權已經(jīng)發(fā)生了轉移，但大多數發(fā)展商在概念中認為其所建商品房的所有權仍未發(fā)生轉變。他們仍認為物業(yè)區是他們所建，當然物業(yè)管理由他們管，這種概念往往把物業(yè)管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著(zhù)新的所有權人對其所擁有的財產(chǎn)的處置權、管理權。這一概念在物業(yè)管理中尤為重要，所以在物業(yè)管理中，都要以圍繞向產(chǎn)權所有人提供服務(wù)為中心進(jìn)行活動(dòng)。

　　產(chǎn)權所有人是物業(yè)區內的主人，由他們在適當的時(shí)候（入住達到法定比例），組織以產(chǎn)權人為主的業(yè)主管理委員會(huì )，代表全體業(yè)主的權益。業(yè)主管理委員會(huì )是物業(yè)區內的最高權利機構。業(yè)主管理委員會(huì )制定管委會(huì )章程。業(yè)主管理委員會(huì )決定選聘或續聘物業(yè)管理公司，并負責與物業(yè)管理公司簽定委托管理合同。業(yè)主委員會(huì )和已簽約的物業(yè)管理公司，共同制定新的物業(yè)管理公約和新的物業(yè)管理收費標準，由已簽過(guò)委托合同的物業(yè)管理公司代表業(yè)主管理委員會(huì )，選聘保安公司和其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司向物業(yè)區內提供服務(wù)。

　　由于購房人是逐漸進(jìn)入物業(yè)區內的，而且業(yè)主管理委員會(huì )是當業(yè)主入住率達到一定比例時(shí)才成立的。所以在物業(yè)區入住的前期，也即發(fā)展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權時(shí)，一般由發(fā)展商安排物業(yè)管理服務(wù)，包括這一時(shí)期的物業(yè)管理公司的選聘，管理公約的制定和物業(yè)管理收費標準，都只能暫由發(fā)展商來(lái)確定。但發(fā)展商應在管理公約中或收費通知中注明，此種安排是一種臨時(shí)性的安排，等業(yè)主管理委員會(huì )成立后，將由業(yè)主委員會(huì )再做調整。

　　只有理順了物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并讓物業(yè)管理中涉及的各個(gè)方面都能正確理解這種法律關(guān)系，物業(yè)管理中的問(wèn)題就容易得到解決。

　　二、發(fā)展商直接管理物業(yè)容易引發(fā)的法律問(wèn)題

　　經(jīng)濟越發(fā)達，社會(huì )越進(jìn)步，社會(huì )分工也越來(lái)越細，專(zhuān)業(yè)性也會(huì )越來(lái)越強。從專(zhuān)業(yè)分工的角度上來(lái)講，物業(yè)管理因該由專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，但在實(shí)際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。

　　有很多項目的發(fā)展商就獨自承擔起物業(yè)管理的重任。這些發(fā)展商在其內部附設一個(gè)物業(yè)管理部門(mén)，自制物業(yè)管理公約，自訂收費標準，自己組織安排成立物業(yè)管理委員會(huì )�？傊�，以主人自居對廣大業(yè)主和物業(yè)區進(jìn)行物業(yè)管理。發(fā)展商的這種行為容易造成如下問(wèn)題：1.房屋本身質(zhì)量問(wèn)題導致業(yè)主拒交管理費。房產(chǎn)做為一種商品，在居民消費中是最大的消費商品，也是較復雜的商品。商品的質(zhì)量最難保證，質(zhì)量問(wèn)題也是最容易發(fā)生的。當發(fā)展商自己愿意承擔物業(yè)管理時(shí)，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當業(yè)主的房子有諸如漏雨、強面傾斜，或是門(mén)窗裂縫，業(yè)主都會(huì )以此為由拒交管理費。