四、物業(yè)管理費導致的問(wèn)題

　　以業(yè)主承受能力為借口，導致的物業(yè)管理服務(wù)收費標準偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個(gè)重要原因。多數物業(yè)管理企業(yè)疲于生計，必須靠其他經(jīng)營(yíng)收入才能維持收支平衡，這種普遍現象說(shuō)明現行物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準缺乏科學(xué)性和合理性。物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，必須遵循社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的客觀(guān)規律，物業(yè)管理服務(wù)收費也應遵循市場(chǎng)規律，應由當事人按照市場(chǎng)規律的客觀(guān)要求自行協(xié)商確定價(jià)格。已成立業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過(guò)物業(yè)管理招標投標的形式確定，在物業(yè)管理服務(wù)合同中應明確物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。確定物業(yè)管理服務(wù)收費標準，應當遵循公平、公開(kāi)、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應的原則。

　　過(guò)低或過(guò)高的收費，都會(huì )導致許多業(yè)主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，發(fā)展商或物業(yè)管理公司對業(yè)主適行停水停電，不讓業(yè)主的汽車(chē)進(jìn)物業(yè)區，停止通信或停電話(huà)，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過(guò)高的收費或過(guò)低的收費會(huì )引起很多負作用，直接增加了物業(yè)管理的風(fēng)險性。

　　五、如何區分物業(yè)管理費和物業(yè)管理維修基金

　　物業(yè)管理收費和費用標準的制定應是科學(xué)的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的。各項收費的概念也應該搞清楚。物業(yè)管理中要收的費用有物業(yè)管理費、代收代繳的費用和物業(yè)管理維修基金。

　　代收代繳的費用是由物業(yè)管理公司從業(yè)主處收來(lái)再如數繳給有關(guān)公司的，如：水費、電費、綠化費、電視接收費、保安費、垃圾處理費、電話(huà)費、煤氣燃氣費、土地使用費等。

　　物業(yè)管理公司對物業(yè)區內提供服務(wù)的收費，也即物業(yè)管理收費。這筆收費可以按照有關(guān)規定按每平方米每月多少錢(qián)來(lái)定。管理費是維持物業(yè)區正常運轉的“血液”，沒(méi)有穩定的管理費，物業(yè)管理公司就無(wú)法工作。如果一個(gè)物業(yè)區內成立了物業(yè)管理委員會(huì )，并且制定出了管理費的收費標準，則所有業(yè)主都應遵守這個(gè)標準，向物業(yè)管理公司準時(shí)交費。

　　但有時(shí)確有一些業(yè)主，只顧自己個(gè)人私利，盡管業(yè)主管理委員會(huì )已經(jīng)代表全體業(yè)主制定了收費標準，但他們仍置若罔聞，我行我素，拒絕向物業(yè)公司交費。這些人的拒絕交費產(chǎn)生的后果就是破壞了物業(yè)管理的正常秩序，享受其他業(yè)主的權益，也即直接侵犯其他業(yè)主的合法權益。這些人不交費，其他業(yè)主多的費用其實(shí)就在為他們服務(wù)。這樣的案例確實(shí)發(fā)生在一些物業(yè)區內。有時(shí)物業(yè)管理公司也采取一些強制措施，如停水停電等，但這種做法容易引起難以預料的后果。比較可行的解決方法是由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì )共同前去說(shuō)服教育，如果仍不奏效，物業(yè)管理公司可以采用法律手段到法院提起訴訟，最后法院用強制執行手段解決。業(yè)主管理委員會(huì )在制定管理公約時(shí)，應該將如何制裁無(wú)故不交管理費用的行為的有關(guān)條款寫(xiě)進(jìn)公約里。

　　物業(yè)管理維修基金又可以稱(chēng)為共同儲備基金。設立物業(yè)管理維修基金的主要目的是為了應付在物業(yè)管理活動(dòng)中巨額的非預見(jiàn)性開(kāi)支，尤其是為維持和保存區分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進(jìn)行的修繕改良的開(kāi)支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產(chǎn)折舊費的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理維修基金的作用類(lèi)似于物業(yè)區所有建筑物共用部分固定資產(chǎn)折舊費的計提。

　　眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會(huì )受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著(zhù)時(shí)間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒(méi)有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地安排區分所有建筑物的修理和保養計劃，必然會(huì )加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會(huì )由于維修保養不及時(shí)使所有建筑物過(guò)早達到危險程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理維修基金，就可以有效、合理地妥善安排所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養護，使所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運行，充分發(fā)揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長(cháng)所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應性，進(jìn)而推動(dòng)了所有建筑物的升值，使所有權人獲得有效地經(jīng)濟價(jià)值，最大限度地提高了投資的回報率。

　　在物業(yè)管理法律、法規的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設施專(zhuān)用基金作為物業(yè)管理基金。其中規定各類(lèi)物業(yè)管理都應設立物業(yè)管理維修基金，而公用設施專(zhuān)用基金原則上只適用于住宅類(lèi)物業(yè)管理。這樣做是因為住宅類(lèi)的物業(yè)管理都直接面對著(zhù)居民，同時(shí)在住宅區內用于居民公益性質(zhì)的公用設施相對比較多，考慮到居民的經(jīng)濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養護以及更新改造時(shí)，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時(shí)這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養護以及更新改造的效率，從這個(gè)意義上設置公用設施專(zhuān)用基金具有一定的社會(huì )公益性質(zhì)。相反對于非住宅類(lèi)的物業(yè)管理，公用設施相對較少，費用小也比較容易籌集，因此，沒(méi)有設置公用設施專(zhuān)用基金的必要。