承租人優(yōu)先購買(mǎi)權，是指承租人依照法律規定享有的在出賣(mài)人出賣(mài)其標的物給第三人時(shí)，以同等條件優(yōu)先于他人而購買(mǎi)的權利。目前，關(guān)于承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的規定主要有三：國務(wù)院于1983年頒布的《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，應提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權�！弊罡咴贺瀼亍睹穹ㄍ▌t》意見(jiàn)第118條規定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件，享有優(yōu)先購買(mǎi)權；出租人未按此規定出賣(mài)房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效�！薄逗贤�法》第230條規定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利�！�

　�。ㄒ唬﹥�(yōu)先購買(mǎi)權的法律性質(zhì)及行使條件

　　關(guān)于承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的法律性質(zhì)，筆者認為：首先，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是一種附條件的形成權，是法律賦予承租人的一項特殊保護措施，即承租人得以其單方意思表示而形成以出賣(mài)人與第三人之間同樣條件為內容的合同，無(wú)須義務(wù)人的承諾。承租人的優(yōu)先權是一種不確定的、附有條件的機會(huì )權利。其次，應明確承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是一種法定的優(yōu)先購買(mǎi)權。法定優(yōu)先購買(mǎi)權主要表現為共有關(guān)系各共有人的先買(mǎi)權，以及不動(dòng)產(chǎn)用益關(guān)系中的先買(mǎi)權，法定的優(yōu)先購買(mǎi)權為法律所規定，法律即替代當事人間的合同。而對于出賣(mài)人來(lái)說(shuō)，承租人優(yōu)先權是設定在其標的物上的一種負擔，是限制其自由選擇買(mǎi)方的權利。所以承租人優(yōu)先權人享有的這種“特權”，其實(shí)只是購買(mǎi)機會(huì )上的一種優(yōu)遇，而非購買(mǎi)條件上的優(yōu)惠，其能否實(shí)現要受諸多因素制約，具有較大不確定性；最后，承租人優(yōu)先權是一種附從性權利。它是為權利人個(gè)人利益或社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的需要而附屬于特定人或特定法律關(guān)系，并隨該法律關(guān)系的發(fā)生或消滅而變動(dòng)。如同代位權和撤銷(xiāo)權必須依附于一定的債權一樣，承租人優(yōu)先權也必須依附于一定的基礎法律關(guān)系方能成立，且不得與基礎法律關(guān)系分離而單獨予以轉讓、繼承。

　�。ǘ�）優(yōu)先購買(mǎi)權實(shí)踐中存在的問(wèn)題

　　1、關(guān)于“出賣(mài)”

　　一般情況下，“出賣(mài)”作通常理解。按照《合同法》第130條規定：“買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉移標的物的所有權于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。依此規定，在因贈與、遺贈、繼承而使租賃房屋的所有權發(fā)生轉移的情況下，承租人不得行使先買(mǎi)權�！�

　　拍賣(mài)是指以公開(kāi)競價(jià)的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權利轉讓給最高應價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。在拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，先買(mǎi)權是否可以行使，理論界有兩種不同的觀(guān)點(diǎn)。一是肯定說(shuō)，一是否定說(shuō)。德國民法持否定說(shuō)，臺灣地區則持肯定說(shuō)。筆者認為，公開(kāi)競拍時(shí)，如果承租人對進(jìn)行競拍的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)優(yōu)先購買(mǎi)權，則有權利被侵害之嫌，如要求承租人參加競拍，價(jià)高者得的買(mǎi)賣(mài)方式顯然有悖于“同等條件”優(yōu)先購買(mǎi)的法律本意。但如果在競拍人拍得不動(dòng)產(chǎn)后再由承租人決定其是否行使優(yōu)先購買(mǎi)權，則會(huì )影響競拍人利益，使其喪失用已有資金拍得其他不動(dòng)產(chǎn)的機會(huì )。解決該沖突可采用對公開(kāi)競拍的不動(dòng)產(chǎn)，由擬行使優(yōu)先購買(mǎi)權的承租人在競拍前確定其可承受的購房?jì)r(jià)格并告知組織者，對競拍價(jià)低于該價(jià)格的，由承租人以競拍價(jià)購買(mǎi)，對高于該價(jià)格的，由競拍人購買(mǎi)。如果對低于其事先確定價(jià)而在競拍后又反悔拒絕購買(mǎi)的，承擔與普通競價(jià)者同樣的法律后果。這樣可以最大限度的保護承租人和競拍人的合法權益。另外，法院在強制執行被執行人的出租房屋時(shí)，不論采取拍賣(mài)、變賣(mài)或其他方式進(jìn)行處置，必須對案外承租人的先買(mǎi)權予以充分的保護，不得擅自剝奪。因為強制執行是出租人在被依法強制情勢下的“出賣(mài)”，故承租人的先買(mǎi)權仍應得到保護。

　　2、關(guān)于行使優(yōu)先購買(mǎi)權的時(shí)效期限

　　很多國家的相關(guān)法律規定優(yōu)先權應在一定期限內行使，逾期不行使，視為放棄，傳統民法將此行使期限稱(chēng)為“先買(mǎi)權時(shí)效期限”。承租人則應在收到通知后的一定期限內行使承租人優(yōu)先權，逾此期限未作表示的，視為放棄承租人優(yōu)先權�！兑庖�(jiàn)》第118條規定“須提前三個(gè)月通知”，《合同法》規定：“應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人”。就法律規定而言，“提前三個(gè)月”的表述顯然不夠嚴謹，《意見(jiàn)》中出租人“須提前三個(gè)月通知”的規定為出租人設定了期限義務(wù)，卻忽視了對承租人的約束，不利于正確反映和充分貫徹立法目的。從規定內容看，立法者的原意還是可以推知的，即以“提前通知”約束出租人，以“三個(gè)月”約束承租人。正是由于法律的語(yǔ)焉不詳，不夠完善，審判實(shí)踐普遍認為出租人須在向第三人出賣(mài)房屋前通知承租人，承租人應當在接到通知后的三個(gè)月內決定是否行使先買(mǎi)權。上述做法并無(wú)法律法規的明確依據，因此，以下問(wèn)題應在今后的立法或司法實(shí)踐中應予以明確：第一，該期限的起算點(diǎn)應如何認定，是以出賣(mài)人公開(kāi)表達出賣(mài)意圖時(shí)還是從出賣(mài)人與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)起算？第二，提前三個(gè)月是否也是承租人先買(mǎi)權的行使期限？第三，出租人應以何種方式通知承租人？如果出賣(mài)人不履行通知義務(wù)，則承租人優(yōu)先權的行使期限該如何確定？

　　由于作為上位法的《合同法》對此規定較為模糊，司法實(shí)踐中仍然是以“提前三個(gè)月通知”來(lái)約束出租人，但由于立法的疏忽卻未能考慮到約束承租人，“提前三個(gè)月通知”并不等同于承租人收到通知三個(gè)月內，但實(shí)踐中往往也以“三個(gè)月”的期限約束承租人。筆者認為，該時(shí)限應在出賣(mài)人與第三人的買(mǎi)賣(mài)合同有效成立后，行使期間得以開(kāi)始計算，因為同等條件正是以合同確立的條件為參照。今后立法中對于這個(gè)問(wèn)題的規定應包括兩層含義：一是設定出賣(mài)人的通知義務(wù)；二是規定承租人行使權利的期限，明確在一定的期限內由承租人決定是否購買(mǎi)，且該期限不可過(guò)長(cháng)。因為，當今社會(huì )交易日益活躍，市場(chǎng)行情變動(dòng)很快，三個(gè)月的期限未免過(guò)長(cháng)，只要期限足以讓承租人有合理時(shí)間考慮是否先行購買(mǎi)即可，否則不利于保護出租人的利益，可考慮以15天為宜。

　　3、關(guān)于“同等條件”的認定

　　目前法律法規均規定在“同等條件”下，承租人方能行使優(yōu)先購買(mǎi)權，這是承租人得以行使優(yōu)先權的實(shí)質(zhì)性要求。但何為“同等條件”？該條件是否僅指價(jià)格條件？審判實(shí)踐中應如何理解把握“同等條件”的內涵？

　　由于我國現行法律對“同等條件”的具體內容未做明確規定，審判實(shí)踐中形成兩種不同觀(guān)點(diǎn)：一是絕對同等說(shuō)，即認為承租人認購的條件應與其他買(mǎi)受人絕對相同和完全一致；二是相對同等說(shuō)，即認為承租人購買(mǎi)條件與其他買(mǎi)受人條件大致相等，便為有同等條件。第一種觀(guān)點(diǎn)在適用中過(guò)于嚴格，尤其在其他買(mǎi)受人所提供的條件（如提供某種機會(huì )或其他因素），承租人無(wú)法做到，但可以多付金錢(qián)的辦法彌補這些附加條件的不足時(shí)，則不能苛求承租人提出的條件須與其他買(mǎi)受人的條件完全一致；后一觀(guān)點(diǎn)在適用中彈性過(guò)大，不利于操作。

　　從“同等條件”的內容上看，可包括價(jià)格、數量、支付方式、交易時(shí)間等合同主要條款，其中價(jià)格條件和價(jià)款支付條件是理解“同等條件”的基本要素，但在審判實(shí)踐中情況卻并非如此簡(jiǎn)單，由于出賣(mài)人與第三人之間可能存在一些特殊的利益關(guān)系，如第三人的信用及履約能力，出賣(mài)人與第三人之間的特殊身份及情感因素等，又如第三人允諾對出賣(mài)人負擔從給付義務(wù)的，該從給付可以金錢(qián)作價(jià)，或該從給付不能用金錢(qián)來(lái)衡量，則承租人能否行使優(yōu)先權？對此，在對“同等條件”進(jìn)行認定時(shí)，應否考慮這些因素？

　　一般而言，對于出租人與第三人的一般意義上的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，應以絕對同等說(shuō)來(lái)理解，即承租人的購買(mǎi)條件須與第三人所為的承諾完全一致。所謂一般意義上的買(mǎi)賣(mài)系指出租人與第三人間合同條款未作特別約定，可適用于一般任何人的買(mǎi)賣(mài)。如果出租人與第三人在合同中有特別約定的其他交易條件，應具體案件具體分析。承租人的購買(mǎi)條件如能大致相等，可視為具備“同等條件”。一般來(lái)說(shuō)，特別約定有以下幾種：

　�。�1）第三人與出租人所訂合同中有承租人無(wú)法履行的從給付，但承租人可以用金錢(qián)替代該從給付的，視為條件等同。如果即使無(wú)該從給付，出租人仍會(huì )與第三人訂立合同的，或者該從給付約定的目的在于排除先買(mǎi)權適用的，該從給付不作同等條件考慮，不影響承租人享有先買(mǎi)權。

　�。�2）出租人允許第三人延期或分期付款，承租人雖不具備與第三人同樣的信用，但如能提供相應的擔保，足以保障出租人按時(shí)受償的，可視為條件等同

　�。�3）對于出租人基于某種特殊原因給予其他買(mǎi)受人的優(yōu)惠價(jià)格，如果這些因素可以用金錢(qián)計算，則應折合金錢(qián)計入價(jià)格中，如果不能計算，則以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計算。但是，如果出租人與第三人基于親屬關(guān)系或其他特殊親密關(guān)系，以低于市價(jià)出賣(mài)房屋，而離開(kāi)此種基礎關(guān)系，出租人則不愿出售，由于此種關(guān)系非金錢(qián)所能衡量，此時(shí)承租人不得主張優(yōu)先購買(mǎi)權，但對于此種情況的特殊關(guān)系應嚴格掌握。

　�。�4）在特殊情況下，購買(mǎi)者的資質(zhì)也是一種條件，如政府有關(guān)部門(mén)對按城市規劃進(jìn)行舊城改造，對某一規劃改造區內的房屋只能賣(mài)給有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，而不能出賣(mài)給一般人和企業(yè)。承租人僅租賃部分房屋，其余部分非為租賃權的客體，故只有在出租人僅就此部分出賣(mài)時(shí)，承租人才能行使優(yōu)先購買(mǎi)權。

　　對于同等條件的掌握應根據案情的具體情況，從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考量作出準確的判斷：承租人優(yōu)先權的行使具有相對性和有條件性；承租人優(yōu)先權的行使不以損害出賣(mài)人的實(shí)體利益為代價(jià)；出賣(mài)人與第三人約定的條件應符合一般生活經(jīng)驗認可的范圍�，F實(shí)中亦存在一幢樓房分別出租于數人，而出租人將房屋作為一個(gè)整體予以出賣(mài)，承租人可否就該大樓整體主張優(yōu)先購買(mǎi)權，抑或是將該標的與其他財產(chǎn)相分離而單獨購買(mǎi)？局部承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權可否及于出租人出售的整棟不動(dòng)產(chǎn)？筆者認為應區別以對。承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的立法目的是減少買(mǎi)賣(mài)糾紛，減少交易風(fēng)險和交易成本，便于不動(dòng)產(chǎn)的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價(jià)值。如果無(wú)原則地允許局部承租人都享有不動(dòng)產(chǎn)整體的優(yōu)先購買(mǎi)權，在眾多承租人同時(shí)主張權利時(shí)必然會(huì )出現不可調和的矛盾，但如果禁止不動(dòng)產(chǎn)整體大部分承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權又不免有失公允。對此，可適用公平原則和類(lèi)推方法，對于局部承租人享有整棟不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買(mǎi)權進(jìn)行限制，并非每個(gè)局部承租人均享有整棟不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購買(mǎi)權。有意見(jiàn)認為應由承租了整棟不動(dòng)產(chǎn)50%（不包括本數）以上面積的承租人行使優(yōu)先權，筆者認為該觀(guān)點(diǎn)難以掌握。因為承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的立法目的是減少買(mǎi)賣(mài)糾紛，減少交易風(fēng)險。如允許局部承租人擁有對整體房屋的購買(mǎi)權，勢必造成糾紛，不利交易秩序的穩定，因此，對于此種情形下承租人優(yōu)先權的保護僅及于其所承租的房屋范圍。

　　4、關(guān)于承租人優(yōu)先權能否對抗取得物權的第三人

　　承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的行使是否可以對抗任何人，即出賣(mài)人已將標的物讓與第三人并辦完權利轉移手續，該行為對承租人優(yōu)先權的效力如何，此時(shí)承租人優(yōu)先權人可否主張出賣(mài)人和第三人之間的行為無(wú)效，并請求第三人將標的物移轉給自己？該問(wèn)題涉及優(yōu)先購買(mǎi)權是否具有物權的對抗力及追及力。實(shí)踐中，有的判決支持了出租人以完成變更登記對抗承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權，這個(gè)問(wèn)題涉及到優(yōu)先購買(mǎi)權的效力。

　　有觀(guān)點(diǎn)認為，優(yōu)先購買(mǎi)權本身具有物權特性，應考慮物權的追及效力，出租人與第三人的買(mǎi)賣(mài)行為侵害了承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權，承租人可以請求法院宣告買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，在與第三人同等價(jià)格的條件下取得房屋所有權。也有觀(guān)點(diǎn)認為：第三人在購買(mǎi)已出租的房屋時(shí)，應注意到承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權，在未確知承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的情況下，與房屋出租人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理產(chǎn)權登記轉移手續，應認定有重大過(guò)失，不構成善意取得，盡管第三人已辦理房屋產(chǎn)權登記手續，由于登記的基礎和前提條件不復存在，房產(chǎn)管理部門(mén)應撤銷(xiāo)登記。還有觀(guān)點(diǎn)認為，從保護當事人的利益，維護交易安全以及物權登記的公信力出發(fā)，第三人即使明知出賣(mài)人與承租人存在租賃合同關(guān)系，但第三人對承租人是否行使優(yōu)先購買(mǎi)權無(wú)從知曉，第三人也沒(méi)有通知承租人的義務(wù)，因此，第三人對出賣(mài)人的行為無(wú)須承擔任何責任，其與出賣(mài)人的交易是合法的，因而可以取得對標的物的所有權。

　　由于現行法律在制度設計上并未建立相應的公示制度，而承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的法律性質(zhì)也并未明確。如果第三人尚未受讓標的物、辦理過(guò)戶(hù)登記，則因承租人優(yōu)先權的行使，即在出賣(mài)人與第三人、出賣(mài)人與承租人之間成立雙重買(mǎi)賣(mài)，此時(shí)可優(yōu)先保護承租人的利益；如果第三人已受讓標的物并已辦理過(guò)戶(hù)登記，則承租人所擁有的優(yōu)先購買(mǎi)權并無(wú)物權的追及力，其不能對抗已獲得物權的善意第三人，此時(shí)承租人僅得請求出賣(mài)人負債務(wù)不履行的賠償責任。當然，基于我國司法實(shí)踐中目前并未承認物權的無(wú)因性，第三人主觀(guān)上是否為善意也應考慮，如果第三人確實(shí)并不知道租賃協(xié)議存在，可認定為善意取得，如果第三人明知房屋已出租或出租人與第三人惡意串通損害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的，盡管第三人已辦理房屋產(chǎn)權登記手續，也應予以撤銷(xiāo)。