是“霸王條款”還是“有法可依”？　是地方性糾紛還是全國性難題？

　　業(yè)主買(mǎi)房，先簽“不平等條約”？

　　江先生是深圳羅湖區碧嶺華庭的一個(gè)業(yè)主，他原來(lái)居住在另一個(gè)小區。但因該小區管理極其混亂，開(kāi)發(fā)商隨意將樓房的架空層作為商鋪出租，使小區變得像自由市場(chǎng)一樣混亂。由于苦不堪言，業(yè)主們多次企圖阻止開(kāi)發(fā)商的獨行其是，但最終都不得不放棄這種想法———因為他們知道對方即開(kāi)發(fā)商手中握有“殺手锏”：在他們與每個(gè)業(yè)主簽訂的購房合同中，留有一張“附表四”，上面規定架空層這類(lèi)附著(zhù)物歸開(kāi)發(fā)商所有。

　　2003年，江先生不得已決定進(jìn)行第二次置業(yè)，他選擇了碧嶺華庭的房子。沒(méi)想到還是遭遇到了“附表四”的問(wèn)題。

　　據江先生介紹，在交15萬(wàn)首期款前，他要求銷(xiāo)售人員把房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同給他看一下，但工作人員總是以“合同是國土部門(mén)制訂的格式合同，沒(méi)有什么好看的”為由推托。因此在他付15萬(wàn)首期款前，他連合同的影子都沒(méi)有看到過(guò)；直到他拿著(zhù)首期款的銀行匯款條，工作人員才把合同打印給他看。

　　于是，他在合同中，發(fā)現了這樣一張“附表四”：

　　1.屋頂使用權以及依據屋頂使用權而產(chǎn)生的收益權歸開(kāi)發(fā)商所有；

　　2.外墻面使用權及在外墻面使用中所產(chǎn)生的收益歸開(kāi)發(fā)商所有；

　　3.小區及其附著(zhù)物的廣告收益歸開(kāi)發(fā)商所有；

　　4.小區會(huì )所及住戶(hù)未分攤面積的各項公共設施（含地下停車(chē)場(chǎng)、會(huì )所等）的經(jīng)營(yíng)管理權歸開(kāi)發(fā)商所有。

　　江先生馬上感覺(jué)不對，要求當場(chǎng)修改，但被銷(xiāo)售人員拒絕。他們稱(chēng)條款不能更改，否則就不賣(mài)了。而如果江先生堅持不簽的話(huà)，按照認購書(shū)的規定，他所付的定金就要被發(fā)展商沒(méi)收。無(wú)奈，他只得簽了這一“不平等條約”。

　　后來(lái)，江先生與他的鄰居核實(shí)，發(fā)現他們也都是出于無(wú)奈，簽了這個(gè)“不平等條約”的；而據了解，在深圳買(mǎi)房，如果誰(shuí)不簽這個(gè)“附表四”，就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì )賣(mài)給你房子。

　　“附表四”是不是“霸王條款”？

　　隨著(zhù)時(shí)間的推移，越來(lái)越多的業(yè)主為了能買(mǎi)到房子，不得不忍氣吞聲與開(kāi)發(fā)商簽此“附表四”，這使江先生等人越來(lái)越感覺(jué)到，“附表四”在帶給業(yè)主“法律桎梏”的同時(shí)，又維護和規定了開(kāi)發(fā)商的強勢地位；而業(yè)主在利益受損的同時(shí)，還沒(méi)有地方說(shuō)理。

　　于是他們決定訴諸法律，把屋頂、外墻面、房屋附著(zhù)物、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)等公共設施的所有權歸業(yè)主所有。在該案一審階段，羅湖區法院以業(yè)主在合同附表中已約定這些屋頂、停車(chē)場(chǎng)等公共部分歸發(fā)展商為由，駁回了業(yè)主們的訴訟請求。業(yè)主不服提起上訴，二審法院又以同樣理由維持了原判。

　　業(yè)主們認為，買(mǎi)房必然有屋頂或圍墻涼亭，這些都和主房是一個(gè)不可分割的整體，業(yè)主們是為這部分設施“埋單”的人，產(chǎn)權當然應屬全體業(yè)主所有。

　　業(yè)主的代理律師倪益民也認為：第一，小區業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，業(yè)主購買(mǎi)的標的物是房屋。而屋頂和外墻面是房屋不可分割的一部分，否則不成其為房屋，業(yè)主購買(mǎi)房屋后，外墻屋頂也隨之轉讓給業(yè)主。因此，小區樓宇的屋頂、外墻應為全體業(yè)主所有。

　　第二，《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)登記條例》規定，房地產(chǎn)轉讓?zhuān)�是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物附�?zhù)物所有權的自然人、法人和其他組織通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與將房地產(chǎn)轉讓給他人的法律行為。因此，小區附著(zhù)物作為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商雙方買(mǎi)賣(mài)標的物的一部分，所有權應屬全體業(yè)主。

　　第三，小區會(huì )所及住戶(hù)未分攤面積的各項公共設施屬于房地產(chǎn)的一部分，其所有權理應屬于全體業(yè)主。

　　業(yè)主們還說(shuō)，會(huì )所、未分攤面積的各項公共設施，當計算容積率的建筑面積全部轉讓完畢時(shí)，其占用范圍的土地使用權也同時(shí)全部轉讓給買(mǎi)受人，只能歸屬全體業(yè)主所有，其經(jīng)營(yíng)管理權當然也屬于其所有權人。

　　而被告方則強調，業(yè)主在購房合同中已與開(kāi)發(fā)商“約定”屋頂、外墻和車(chē)庫等公共設施的權益，這即是業(yè)主對自身權益的一種“處分”，是有法律效力的。因此，原告的要求不成立。同時(shí)，《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》第13條規定，房地產(chǎn)首次轉讓合同對停車(chē)場(chǎng)、廣告權益沒(méi)有特別約定的，停車(chē)場(chǎng)、廣告權益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權利人擁有。被告方據此認為，既然原告每位業(yè)主都已簽訂“附表四”，那么“附表四”就是合乎法律規定，具備法律效力的。

　　針對此說(shuō)法原告方辯稱(chēng)，雖然“有特別約定”，但無(wú)論如何約定首先都必須符合法律規定，而“附表四”產(chǎn)生的“特別約定”違背《合同法》第52條強制性的公平原則，應歸于無(wú)效。

　　許多業(yè)主之所以將“附表四”稱(chēng)作“不平等條約”，有的更直接稱(chēng)為“霸王條款”，乃是因為按照“附表四”的規定，業(yè)主們所購買(mǎi)的房產(chǎn)的配套公共設施將成為開(kāi)發(fā)商的私產(chǎn)；而如此一來(lái)，車(chē)庫等重要公共設施的所有和經(jīng)管權將被開(kāi)發(fā)商掌控，開(kāi)發(fā)商可以按自己的意愿制定價(jià)格對業(yè)主收費，物價(jià)部門(mén)對此也無(wú)法干預。開(kāi)發(fā)商還可隨意將樓房的架空層出租為商鋪，使小區變得像自由市場(chǎng)一樣混亂。

　　地方條例與上位法存在沖突？

　　法律人士邱先生告訴記者，羅湖區與深圳市兩審法院都判業(yè)主敗訴，其實(shí)是一種可預料的結果。因為要讓法院認定業(yè)主所指稱(chēng)的“附表四”為“霸王條款”，并判其無(wú)效，就必須由業(yè)主舉證自己是在不得已的情況下簽訂“附表四”的。

　　而包括江先生在內的業(yè)主，沒(méi)有人能夠在簽訂該合同時(shí)作了充分的“取證”準備。雖然當時(shí)國土部門(mén)和律師都認為先交定金后簽合同的做法有欺詐嫌疑，但光憑業(yè)主的一面之詞肯定不能作為定案依據。而不能證明“附表四”是被迫簽的，“附表四”就駁不倒：“附表四”駁不倒，業(yè)主只能敗訴。更何況，深圳市的地方法規規定買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定車(chē)庫等公共設施的所有權歸屬，這雖然和上位法（《房地產(chǎn)管理法》等）相關(guān)條款不符，但當地法院肯定會(huì )考慮地方法規的效力。

　　因此可以這樣說(shuō)：碧嶺華庭業(yè)主所狀告的，實(shí)際上不是發(fā)展商，而是所有深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中都附帶的“附表四”、是《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》的第13條。正是后者成為了法院的定案依據。

　　《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》第13條規定，房地產(chǎn)首次轉讓合同對停車(chē)場(chǎng)、廣告權益沒(méi)有特別約定的，停車(chē)場(chǎng)、廣告權益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權利人擁有。

　　而有關(guān)法律人士認為，該款不應成為定案依據，因為它與上位法物權法發(fā)生沖突�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十一條規定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí)，房地產(chǎn)的所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押�！钡谒氖�一條規定：“房地產(chǎn)轉讓時(shí)，土地使用權出讓合同載明的權利、義務(wù)隨之轉移�！薄冻擎倗�有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：“地上建筑物、其他附著(zhù)物的所有權人或者共有人，享有該建筑物、其他附著(zhù)物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權時(shí)，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著(zhù)物作為動(dòng)產(chǎn)轉讓的除外�！薄冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第六條規定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則�！薄渡钲诮�(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》第五條規定：“房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉讓時(shí)，該建筑物、附屬物的土地使用權同時(shí)轉移，不得分割�！�

　　由此可見(jiàn)，我國房地產(chǎn)法律規定的原則是，房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨，法定登記、確權保護。

　　邱先生也特別強調，深圳地方條例第13條第二款中“有特別約定的”中所指的約定，無(wú)論如何也同樣必須首先符合法律的規定。如果“特別約定”的內容違反法律、行政法規的強制性規定，無(wú)論其是否具備約定形式，仍然應是無(wú)效的。且雙方當事人之間的“特別約定”違背《合同法》第52條強制性的公平原則而應歸于無(wú)效。即使雙方當事人為了達到形式上的公平，約定發(fā)展商交付若干使用費給業(yè)主，仍會(huì )因這些約定違反《物業(yè)管理條例》第27條之規定而無(wú)效。

　　此糾紛是全國性的法律難題

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授陳幽泓分析指出：深圳業(yè)主狀告深圳開(kāi)發(fā)商依據《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》第13條規定，通過(guò)不平等格式合同《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》“附表四”的方式非法獲取居住小區業(yè)主房產(chǎn)建筑物屋頂、外墻以及小區建設附著(zhù)物使用權與收益權、小區會(huì )所及住戶(hù)未分攤面積的各項公共設施經(jīng)營(yíng)管理權一案，涉及我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的若干重大法律問(wèn)題，這些問(wèn)題不僅包括立法也包括司法中的問(wèn)題：立法方面，如土地及附著(zhù)建筑物之間的產(chǎn)權歸屬，建筑物區分所有權問(wèn)題；司法方面，如上下位法的一致性、舉證責任及其他確保司法公正合理的基本原則問(wèn)題。

　　維權人士王海告訴記者，該起糾紛之所以引人關(guān)注，除了其是全國首例業(yè)主狀告發(fā)展商涉嫌“霸王條款”的官司，更因其“附表四”的內容不僅在深圳而且在全國許多地方都有此不成文的行規�？梢灶A見(jiàn)，今后此類(lèi)的糾紛還會(huì )經(jīng)常出現，因為它從另一方面凸現了法律的漏洞：目前對會(huì )所、地下車(chē)庫所有權歸誰(shuí)還沒(méi)有明晰的規定。

　　他說(shuō)，現在商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，沒(méi)有提及外墻和屋面產(chǎn)權，而是說(shuō)使用權，這實(shí)際上是在回避這個(gè)很難講清的問(wèn)題。因此，買(mǎi)房人在簽合同時(shí)一定不要忽略合同第17條的約定，外墻及屋面使用權歸業(yè)主共有，要在合同中約定清楚屋面究竟歸誰(shuí)使用。

　　同樣道理，買(mǎi)房人和房地產(chǎn)商最好在合同中也能約定清楚，樓門(mén)前底層用戶(hù)窗戶(hù)下的小綠地歸誰(shuí)使用，避免將來(lái)不必要的糾紛。因為目前內銷(xiāo)房沒(méi)有進(jìn)行土地劃分，這個(gè)問(wèn)題就是到法院，也很難有人能找出判案的明確依據。

　　沒(méi)有權利保障的財產(chǎn)是“死的資本”

　　陳幽泓副教授分析指出，深圳中院的判決對被開(kāi)發(fā)商剝奪了對其擁有房產(chǎn)的財產(chǎn)權各項權利（擁有、使用、處置與收益）并因此向法律尋求救濟的居住小區業(yè)主的申訴的舉證不被認可、不予支持，而其判決所據以的理由是：“簽約”是業(yè)主們“自愿”的行為。這樣的審判是人們所無(wú)法理解和接受的。因為法律規定，眾所周知的事實(shí)不須舉證。

　　她告訴記者：眾所周知，利用不平等格式合同把“霸王條款”強加于人是當前我國經(jīng)濟領(lǐng)域中廣泛存在的不正當現象，特別是在既得利益關(guān)系重大、壟斷性強的行業(yè)領(lǐng)域中。這種強加于人的做法通常以促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展效率、維持社會(huì )穩定為名，并得以通過(guò)公權力的支撐而實(shí)現。然而，如深圳的業(yè)主在購買(mǎi)房屋時(shí)必須與開(kāi)發(fā)商簽訂的格式合同“附表四”一樣，迫使消費者和其他當事人在別無(wú)選擇的情形下被迫簽約而完成的這種不正當經(jīng)濟活動(dòng)是違背市場(chǎng)經(jīng)濟“自由選擇”的基本原則的，也必然損害市場(chǎng)經(jīng)濟的健康發(fā)展。自由選擇對于市場(chǎng)經(jīng)濟的意義是靈魂對生命的意義，沒(méi)有自由選擇的市場(chǎng)就如失去靈魂的生命。從市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的角度，沒(méi)有權利保障的財產(chǎn)是“死的資本”。

　　南京小區業(yè)主奪回車(chē)庫使用權

　　據《錢(qián)江晚報》日前報道，全國首例小區車(chē)庫之爭一審落槌———小區業(yè)主奪回車(chē)庫使用權。

　　去年11月，就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區業(yè)主委員會(huì )的地下停車(chē)庫之爭案件，南京鼓樓區法院一審作出判決：開(kāi)發(fā)商將地下停車(chē)庫移交給業(yè)主委員會(huì )管理，全體業(yè)主享有地下停車(chē)庫的權益。

　　住宅小區的車(chē)庫到底屬于小區業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司？這是個(gè)帶有普遍性的問(wèn)題。業(yè)內人士稱(chēng)，此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例，其法律意義十分重大。

　　據了解，位于南京水佐崗的星漢花園小區共有59個(gè)地下車(chē)庫，開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣(mài)掉了其中37個(gè)，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會(huì )曾代表廣大業(yè)主，多次要求開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫歸還給業(yè)主，但開(kāi)發(fā)商堅決反對。去年6月，業(yè)主委員會(huì )無(wú)奈之下，將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

　　在庭審中，業(yè)主委員會(huì )認為，小區地下車(chē)庫是小區配套公用設施，應當無(wú)償地交給業(yè)主使用，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有所有權，根本無(wú)權出售。開(kāi)發(fā)商則強調，自己在出售房屋時(shí)，根本沒(méi)有把地下車(chē)庫面積列為公攤面積分攤到業(yè)主的頭上，而車(chē)庫又是開(kāi)發(fā)商投資近300萬(wàn)元建成的，當然擁有車(chē)庫的“產(chǎn)權”，因此出售車(chē)庫并沒(méi)有錯。

　　經(jīng)過(guò)3個(gè)小時(shí)的庭審，法院經(jīng)合議庭合議后當庭作出判決，地下停車(chē)庫歸全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商應立即向業(yè)主委員會(huì )移交全部地下車(chē)庫。

　　該案的審判長(cháng)盛皓從法律角度向記者詳細解釋判決理由。首先南京市規劃局要求開(kāi)發(fā)商按每0.2個(gè)車(chē)位標準建車(chē)庫，這就明確了車(chē)庫作為公共配套設施的功能和開(kāi)發(fā)商建車(chē)庫的法定義務(wù)。建成后的車(chē)庫作為公配設施，是建筑物的輔助設施，應交付建筑物的所有人共同使用。

　　其次，小區實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米，分攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區土地面積已全部分攤到全體業(yè)主，小區的土地使用權為該小區業(yè)主享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區的土地使用權，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權和支配權，除非取得土地使用權人的同意。根據《江蘇省商品房?jì)r(jià)格管理規定》附屬公配設施費是商品房成本的構成部分，未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。

　　由于開(kāi)發(fā)商并無(wú)證據證明車(chē)庫的建設成本未納入商品房的成本，因此可以認定，車(chē)庫作為公配設施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房的成本。

　　“車(chē)庫之爭”以業(yè)主委員會(huì )一審勝訴告終的消息在南京傳開(kāi)以后，很多小區的業(yè)主們都喜形于色