最近在廣州召開(kāi)的全國首批物業(yè)管理師大會(huì )，宣告了中國物業(yè)管理師的誕生。那么，物業(yè)管理師與人們的生活有著(zhù)怎樣的聯(lián)系？為什么要實(shí)行物業(yè)管理師制度？物業(yè)管理將走向何方？就這些問(wèn)題，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)謝家瑾接受了本報的采訪(fǎng)。

　　應依法注冊取得注冊證

　　問(wèn)：能否請您介紹一下物業(yè)管理師的定位、職責和權限？

　　答：物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統一考試，取得物業(yè)管理師資格證書(shū)，并依法注冊取得物業(yè)管理師注冊證，從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)業(yè)管理人員。

　　其職責包括：制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案；審定并監督執行物業(yè)管理財務(wù)預算；查驗物業(yè)公用部位、公用設施設備和有關(guān)資料；負責房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養護與管理；維護物業(yè)管理區域環(huán)境衛生和秩序等。

　　根據《物業(yè)管理師制度暫行辦法》，物業(yè)管理項目負責人必須由物業(yè)管理師擔任，物業(yè)管理項目管理中的關(guān)鍵性文件，必須由物業(yè)管理師簽字后實(shí)施，并承擔相應法律責任。

　　物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人匱缺

　　問(wèn)：物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，起步晚但發(fā)展快，從1981年首家物業(yè)管理公司誕生，至今已形成350萬(wàn)從業(yè)人員的規模。那么，為什么要推行物業(yè)管理師制度？實(shí)行物業(yè)管理師制度對這個(gè)行業(yè)有哪些好處？

　　答：現階段我國物業(yè)管理還處于擴張型發(fā)展時(shí)期，與從業(yè)隊伍在數量的快速增長(cháng)相比，物業(yè)管理從業(yè)人員的整體專(zhuān)業(yè)素質(zhì)卻滯后于行業(yè)的發(fā)展。突出表現在稱(chēng)職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺，現有部分管理人員在法律知識、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)水平和組織協(xié)調能力等方面都與承擔的職責不相適應，提高從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的當務(wù)之急。

　　推行物業(yè)管理師制度的好處體現在“三個(gè)有利于”：一是有利于推進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化進(jìn)程。物業(yè)管理師制度的實(shí)施，正是通過(guò)執業(yè)準入控制的方式，保證了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須是有相應能力的專(zhuān)業(yè)人才；同時(shí)，也為社會(huì )提供了評判物業(yè)管理師專(zhuān)業(yè)能力的標準和依據。二是有利于促進(jìn)物業(yè)管理的規范化進(jìn)程。三是有利于促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。

　　提高專(zhuān)業(yè)管理和創(chuàng )富能力

　　問(wèn)：物業(yè)管理可以說(shuō)與人們的生活息息相關(guān)，除了居住物業(yè)，還有其他多類(lèi)型的物業(yè)。隨著(zhù)生活水平的提高，《物權法》的實(shí)施，人們對物業(yè)管理的期望和要求也越來(lái)越高。物業(yè)管理師怎樣滿(mǎn)足人們日益增長(cháng)和多樣化的需求呢？

　　答：目前物業(yè)管理范圍已經(jīng)覆蓋了住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)區、學(xué)校、商場(chǎng)、醫院、機場(chǎng)、會(huì )展中心、體育場(chǎng)館、步行街等，還進(jìn)入了對鄉村的管理；管理面積超過(guò)100億平方米的房屋，已經(jīng)將全國城鎮50%以上的不動(dòng)產(chǎn)納入了物業(yè)的日常管理中。

　　我認為，現階段物業(yè)管理的許多問(wèn)題，是源于人民群眾日益增長(cháng)的物業(yè)管理需求與優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的有限供給之間的矛盾，高質(zhì)量的服務(wù)是化解各類(lèi)矛盾的最好方法，要提升客戶(hù)滿(mǎn)意度，必須從提高專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平入手，從提高從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)入手。

　　二是要不斷改進(jìn)企業(yè)管理水平，構建和諧穩定的社區環(huán)境。

　　三是要不斷提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng )富能力、實(shí)現客戶(hù)價(jià)值和企業(yè)效益的同步增長(cháng)。良好的物業(yè)管理，能夠使物業(yè)保值增值，科學(xué)的資產(chǎn)管理，能夠為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值。隨著(zhù)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化程度的提高，作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng )造的產(chǎn)值在國民經(jīng)濟中的比重將日益提高。

　　由經(jīng)營(yíng)商向集成商轉變

　　問(wèn)：物業(yè)管理起源于西方市場(chǎng)經(jīng)濟國家，歐美等發(fā)達國家和我國的港臺地區，在物業(yè)管理從業(yè)人員的管理上已相對成熟，他們的經(jīng)驗對我們有何啟示和借鑒？

　　答：在物業(yè)管理從業(yè)人員的管理上，美國的注冊物業(yè)管理經(jīng)理制度、英國的皇家特許屋宇經(jīng)理制度、香港的注冊房屋經(jīng)理制度等，都對我們具有借鑒意義。我國加入WTO的客觀(guān)形勢，海外物業(yè)管理企業(yè)大量進(jìn)入內地市場(chǎng)的現實(shí)，都要求我們的專(zhuān)業(yè)人員資格制度與國際通行規則接軌。物業(yè)管理師制度的建立，不僅順應了時(shí)代的潮流，而且有利于促進(jìn)我國物業(yè)管理的國際化進(jìn)程。

　　問(wèn)：在歐美等發(fā)達國家，物業(yè)管理企業(yè)的大部分收入來(lái)源于物業(yè)服務(wù)費以外的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。我國的物業(yè)管理企業(yè)目前的經(jīng)濟增長(cháng)方式是怎樣的？隨著(zhù)《勞動(dòng)合同法》、《物業(yè)服務(wù)成本監審辦法》等的實(shí)施，我國物業(yè)管理企業(yè)今后的走向如何？

　　答：長(cháng)期以來(lái)，我國物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟增長(cháng)方式是粗放型的，專(zhuān)業(yè)分工的粗糙和專(zhuān)業(yè)人才的短缺，致使許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持著(zhù)“大而全”“小而全”的經(jīng)營(yíng)模式，人力成本居高不下，企業(yè)包袱日益加重。目前，我國絕大多數物業(yè)管理企業(yè)仍以提供基礎服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費作為主要經(jīng)營(yíng)模式。

　　物業(yè)管理師制度的推廣，為行業(yè)改變經(jīng)濟增長(cháng)方式提供了可能。在《勞動(dòng)合同法》、《物業(yè)服務(wù)成本監審辦法》等法律、法規全面實(shí)施的背景下，一批具有物業(yè)管理人才優(yōu)勢的企業(yè)，將實(shí)現由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)商向物業(yè)服務(wù)集成商的角色轉換；一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重點(diǎn)，將從直接從事低附加值的基礎管理服務(wù)向承擔高附加值的資產(chǎn)管理服務(wù)轉變。