某小區70多平方米的物業(yè)管理用房在今年1月份老物業(yè)公司撤出后，被他們鎖上了一間，造成新的物業(yè)公司不但辦公面積狹小，而且連生活用水、上廁所等基本問(wèn)題都得不到解決。

　　老物業(yè)公司把物業(yè)管理用房上鎖的理由：這套物業(yè)管理用房的產(chǎn)權還是屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商想怎么處理就怎么處理。

　　面對此種情況，業(yè)委會(huì )應該如何維護廣大業(yè)主的利益，解決物業(yè)管理用房問(wèn)題呢？

　　分析：根據國務(wù)院條例，物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體小區業(yè)主，不是屬于開(kāi)發(fā)商的，開(kāi)發(fā)商無(wú)權處理物業(yè)管理用房。處理意見(jiàn)和法律依據如下：

　　首先，業(yè)委會(huì )可以到房產(chǎn)規劃局查明小區物業(yè)管理用房的標注，因為建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應當將物業(yè)管理用房的座落、面積、室號在預測面積（實(shí)測面積）報告中予以注明，并加蓋建設單位公章，物業(yè)管理用房在小區規劃中都應配置。根據《上海市實(shí)施〈物業(yè)管理條例〉的若干意見(jiàn)》規定：1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物業(yè)管理區域，其物業(yè)管理用房應按照規劃中配置的標準提供；規劃中未配置的，按照物業(yè)管理區域實(shí)際使用狀況予以提供。老物業(yè)公司實(shí)際使　　用的物業(yè)管理用房是70多平方米，物業(yè)公司更換后使用的物業(yè)管理用房也應是70多平方米。

　　其次，根據《物業(yè)管理條例》第三十八條的規定：物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體小區業(yè)主。

　　業(yè)委會(huì )應盡快和開(kāi)發(fā)商一起把物業(yè)管理用房的產(chǎn)權由開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)證轉到業(yè)主大會(huì )的名下。

　　根據《物業(yè)管理條例》的規定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，老物業(yè)應將物業(yè)管理用房和下列材料交還給業(yè)主委員會(huì )：

　　1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；

　　3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　4、物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　如果老物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　根據以上規定，業(yè)委會(huì )可以先把此情況向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)反映，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)通過(guò)調解解決；若協(xié)商不成的，可以經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，向人民法院提起訴訟；業(yè)委會(huì )也可經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定直接向法院提起訴訟。

　　為避免開(kāi)發(fā)商違規出售物業(yè)管理用房，業(yè)委會(huì )可以提請房地產(chǎn)登記部門(mén)給予產(chǎn)權異議登記，并盡快解決爭端。