如何運用基準地價(jià)系數修正法評估綜合用地一直是專(zhuān)家和業(yè)內人士探討的問(wèn)題，本文以商住綜合用地為例，并將綜合用地分為平面綜合用地和垂直綜合用地兩種情況，說(shuō)明如何運用基準地價(jià)系數修正法評估綜合用地。

　　平面綜合用地的地價(jià)評估

　　對于平面上由不同用途的土地組成的綜合用地，可根據宗地內部的土地利用類(lèi)型對宗地進(jìn)行功能分區（商業(yè)、工業(yè)、住宅等），利用基準地價(jià)系數修正法分別評估各功能區地價(jià)，將各區地價(jià)相加即得到宗地總地價(jià)。

　　垂直綜合用地的地價(jià)評估

　　垂直綜合用地主要以綜合樓的形式出現，運用基準地價(jià)系數修正法評估綜合用地的關(guān)鍵在于評估綜合樓的地價(jià)，城市中較典型的有商住綜合樓、商業(yè)辦公綜合樓等。例如，某商住綜合樓1-3層為商業(yè)用途，建筑面積3000平方米，4-10層為住宅用途，建筑面積為7000平方米。區域基準地價(jià)為商業(yè)每平方米4000元，住宅每平方米1000元。商業(yè)用地容積率為3時(shí)，修正系數為2；住宅用地容積率為7時(shí)，修正系數為4，容積率為3時(shí)，修正系數為2.3.

　　先計算綜合樓的商業(yè)用地地價(jià)及該綜合樓全部為住宅時(shí)的住宅用地地價(jià)，再計算該綜合樓1-3層為住宅時(shí)的住宅用地地價(jià)。

　　商業(yè)用地地價(jià)（1-3層）＝4000×2＝8000（元／平方米）

　　住宅用地地價(jià)（1-10層）＝1000×4＝4000（元／平方米）

　　住宅用地地價(jià)（1-3層）＝1000×2.3＝2300（元／平方米）

　　該綜合用地地價(jià)＝8000＋4000－2300＝9700（元／平方米）（這里只考慮容積率修正，其他因素修正忽略不計。）

　　運用基準地價(jià)系數修正法評估綜合用地，主要的分歧在于綜合樓用地的評估，在實(shí)際操作過(guò)程中需要評估人員根據當地的實(shí)際情況具體分析，并結合其他地價(jià)評估方法來(lái)獲得綜合用地的客觀(guān)合理價(jià)格。