土地征用的合理補償：土地價(jià)值與拆分損失按公平正義和權益保障的原則，國家對征地而受損失的人負有貨幣給付或其他方式補償的義務(wù)。對征用土地進(jìn)行科學(xué)的價(jià)格評估后給予財產(chǎn)所有者合理的補償，是整個(gè)土地征用過(guò)程的關(guān)鍵環(huán)節。

　　合理的補償價(jià)格評估應考慮的內容：征用部分的土地價(jià)值，土地的價(jià)值一般以征用時(shí)最高最佳使用的土地市場(chǎng)價(jià)值為基礎給足補償；由于拆分導致剩余不動(dòng)產(chǎn)造成的價(jià)值損失，即拆分損失（severancedamage），也就是征用后剩余部分的價(jià)值與這個(gè)剩余部分作為整體的一部分考慮時(shí)所發(fā)生的價(jià)值方面的損失。舉個(gè)例子：一塊土地作為一個(gè)整體估算時(shí)其價(jià)值為200000元，當征用這塊地的二分之一時(shí)，把這一半視為整塊土地的一部分，其價(jià)值當然為100000元。但是如果把這兩半土地分開(kāi)來(lái)看的話(huà)，可能由于地塊大小的改變和經(jīng)濟上可行的最高最佳使用發(fā)生改變，每塊地只值60000元。這時(shí)的拆分損失被認為是40000元。

　　市場(chǎng)價(jià)值的含義

　　房地產(chǎn)評估，大都是對目標房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)含義存有不同的理解。美國的法院出于訴訟的目地解釋了市場(chǎng)價(jià)值的含義，典型的有兩種定義：①所謂市場(chǎng)價(jià)值，就是一宗財產(chǎn)放入公開(kāi)的市場(chǎng)內，在一段合理的時(shí)間內能找到購買(mǎi)者進(jìn)行出售，從中所能得到的以貨幣估量的最高價(jià)值，其中購買(mǎi)者是在知道該財產(chǎn)的所有可調整的使用用途和它能夠實(shí)現的用途情況下購買(mǎi)該財產(chǎn)。這是在審判過(guò)程中被廣泛引用和接受的一個(gè)關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義，是建立在美國一個(gè)加州法院判例的基礎上的。②另一個(gè)法院的判例中是這樣定義的：為了公用目的征用土地的市場(chǎng)價(jià)值，就是假想一個(gè)意愿的出售者向一個(gè)意愿的購買(mǎi)者出售這塊土地時(shí)的交易價(jià)格，而不管這個(gè)交易行動(dòng)是否是雙方的一時(shí)沖動(dòng)或者是經(jīng)過(guò)深思熟慮的結果。實(shí)際在征用時(shí)，對于大多數財產(chǎn)的出售者而言，出售他們的財產(chǎn)并非他們的意愿。

　　關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值，中國目前尚未有統一的定義。在國家質(zhì)量技術(shù)監督局和建設部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規范》中，有一個(gè)“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”定義：“在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準時(shí)，要求評估的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值應是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值�！�

　　世界各國對市場(chǎng)價(jià)值的定義在1993年2月之前未能統一。此后，國際資產(chǎn)估值標準委員會(huì )在澳洲墨爾本開(kāi)會(huì )，與會(huì )國通過(guò)了一條國際認可的市場(chǎng)價(jià)值的定義，文意是：“于估價(jià)日一物業(yè)在經(jīng)適當市場(chǎng)推廣后，由一自愿賣(mài)方售予一無(wú)關(guān)系的自愿買(mǎi)方所得的最佳金額，該筆交易是基于買(mǎi)賣(mài)雙方均有知識，行事謹慎及沒(méi)有被壓迫的情況下進(jìn)行�！贝耸袌�(chǎng)價(jià)值定義現已被世界上大部分國家和地區使用。

　　由以上關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義可知，市場(chǎng)價(jià)值的形成需要相應的市場(chǎng)前提：買(mǎi)方和賣(mài)方均完全出于自愿；具有適當的期間完成交易，而不是急于出售或急于購買(mǎi)。在土地征用的過(guò)程中，由于被征用方一般為非自愿，而且征用受到一定期限的限制，這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同，雖然征用方對被征用方給予補償，但征用明顯具有“強制”交易性。正因如此，在很多國家，法律給予被征地者的征用部分的土地補償，往往要超過(guò)該征用部分的土地的市場(chǎng)價(jià)值，體現征用利益雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。

　　拆分損失

　　拆分損失賠償是易被忽視的一項重要補償，但我國現行的征地補償標準中并未包括此項內容。事實(shí)上，拆分損失很常見(jiàn)：首先，土地征用導致土地分割，形成不經(jīng)濟的土地規模，最高最佳使用發(fā)生改變。比如，當一商業(yè)用地被從中征用一塊土地用來(lái)修建一條高速鐵路時(shí)，剩余的土地就被鐵軌及其兩旁的道路設施拆分開(kāi)來(lái)，有可能不得不改變其最高最佳使用，甚至成為農業(yè)用地；其次，剩余的建筑物因征用被破壞，重新修復需要額外的支出；最后，剩余的建筑物可能會(huì )因征用而靠近道路，遭受道路方面的噪音和塵土的危害，當計算這種損失的時(shí)間段時(shí)，則應該采用剩余建筑物的經(jīng)濟壽命，而不應認為這是永久損失。

　　土地拆分不僅影響征用后的殘留地，通常還會(huì )由此而導致土地利用的外部負效應，對相鄰土地利用的外部負效應，對相鄰土地造成損害。殘留地的損失較為直接，也容易界定。相鄰土地的損害較為寬泛，因產(chǎn)權關(guān)系不易界定，損害賠償的方法也較難達成一致。我國《民法通則》第八十三條規定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方要“正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失�！边@一規定給相鄰土地賠償提供了法律依據，但是沒(méi)有涉及產(chǎn)權關(guān)系界定、扣除范圍及賠償方法等方面。若對土地征用權行使導致的殘留地或者相鄰土地損害不予賠償，勢必導致被征地者和相鄰土地所有者（使用者）的生活水準下降。

　　拆分損失賠償加上征用土地的市場(chǎng)價(jià)值，就是土地的合理補償價(jià)格。下面用一些數字對計算步驟加以簡(jiǎn)單的說(shuō)明（單位：元）：

　　1、整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值250000元

　　2、減去征用部分的價(jià)值50000元

　　3、剩余部分的價(jià)值（未受征用影響）200000元

　　4、考慮受征用影響下剩余部分的價(jià)值175000元

　　5、拆分扣失25000元

　　6、總的合理補償（第2項加第5項）75000元

　　事實(shí)上，即使充分考慮了上述內容，被征用者仍然會(huì )覺(jué)得不合理。人們對于失去的土地的評價(jià)往往要高于在市場(chǎng)上購買(mǎi)同等數量土地所愿意支付的價(jià)格。有學(xué)者將這種價(jià)值稀量的不對稱(chēng)現象歸納為三個(gè)方面（Kahneman，KnetschandThaler，1991）：①稟賦效果，即人們對失去的財產(chǎn)索取的價(jià)格往往要高于獲得等量財產(chǎn)所愿意支付的價(jià)格；②現狀偏見(jiàn)，即人們對當前擁有的財產(chǎn)有偏好，既不愿意出售也不愿購買(mǎi)；③厭惡失去，人們對于失去財產(chǎn)所犧牲的效用要大于取得等量財產(chǎn)所獲得的效果。

　　從經(jīng)濟學(xué)的角度看，征地的結果應該是使得社會(huì )總福利最大化的帕累托改善，即保證被征地者和相鄰土地所有者（使用者）原有的生活水準不至于降低的基礎上，其他人的利益得到提高，這就要求估價(jià)師對征用土地的估價(jià)盡可能地接近市場(chǎng)價(jià)值，而且政府征地補償標準的制定使得被征用者較為滿(mǎn)意，確保帕累托改善的實(shí)現。